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時隔近３年后,，央行突然宣布加息,。與以往不同，很多專家指出此次加息的初衷之一是針對樓市調控,，甚至認為加息比限購政策更具調控威力,。那么,，加息是不是壓垮高房價的“最后一根稻草”呢,？
加息增加貸款利息成本，對購房者的影響毋庸置疑,。以首套房貸款１００萬元為例,，加息前享受七五折利率為４．４５５％，若分３０年償還來計算,，等額本息還款法的每月還款額為５０４０元,。加息后，七五折房貸利率升至４．６０５％,，則每月需還款金額為５１２９元,，增加了８９元。相比之下,，對于目前嚴格收緊的二套房貸會產(chǎn)生更大影響。在樓市調控之前,，二套房貸可申請到７折優(yōu)惠利率,，即５年期以上的貸款利率為４．１５８％，而加息后再按１．１倍執(zhí)行,，二套房貸的利率是６．７５４％,，相當于增加六成以上的貸款成本。
可見,，加息帶給普通購房者的壓力有限,，對投資投機性購房者則是“雪上加霜”。假如同時有多套房貸需要償還,，將影響到此類購房者的資金鏈,。調控政策的疊加效應，會導致大量房客選擇“售改租”,。國內市場上的租賃回報率本來就偏低,，調控帶動租金收益下滑，會使得依靠房租更難以“養(yǎng)活”多套房的貸款,。一旦利率多次上調,，多套房持有者的資金鏈勢必告急，直接考驗其償還能力,。
與此同時,，加息對樓市的影響還表現(xiàn)在另一個層面。正如有的專家指出,，此次中長期存款利率的加息幅度大于短期存款,，例如，一年期存款加息０．２５個百分點,，而五年期存款加息０．６個百分點,，這既是為了抑制通脹,，也是出于回籠貨幣的考慮。流動性收緊,，對樓市也會構成一定影響,，開發(fā)商拿到優(yōu)惠貸款的難度更大了。而且,，近日公布的９月份ＣＰＩ增幅再創(chuàng)新高,。年內不排除加息的可能，上調存款準備金率的可能性更大,。
實際上,，加息給高房價帶來的影響，更主要表現(xiàn)在心理層面,。一方面,，此次加息被不少人判斷為我國可能進入一個加息周期，在負利率狀況下,，小幅多次加息或許會像２００７年那樣接踵而來,。假如一次又一次加息，償付能力較弱的購房者受到的影響不可低估,。另一方面,，房價走勢的預期對購房者是一個決定性因素。２００７年曾經(jīng)連續(xù)６次加息,，但房價照漲不誤,，購房者不相信儲蓄會跑贏ＣＰＩ，而是堅信越晚買房子越是追不上房價,。假如未來幾年的房價上漲預期照舊,，此次加息抑制房價的作用肯定有限。由于購房群體中存在剛性需求,，且高端購房者的支付能力較強,，致使貸款利率難以成為決定房價的關鍵因素，更難以指望房價像房地產(chǎn)股那樣在加息宣布后“應聲大跌”,。
值得一提的是,，２００８年１０月２７日實施的房貸政策，把個人房貸優(yōu)惠利率從８．５折降至７折,，使得目前的房貸利率處于近年的較低水平,。雖然首套房貸已很難申請到７折優(yōu)惠利率，但七五折,、八折還是能夠爭取到,，較之前幾年的八五折利率仍有一定的優(yōu)惠。從近幾年的利率來看,，２００７年８月２２日調整后的五年期貸款基準利率最高,，達到７．５６％,。當時八五折優(yōu)惠利率是６．４２６％，較之目前七五折優(yōu)惠利率的４．６０５％高出一大截�,，F(xiàn)在的八五折優(yōu)惠利率是５．２１９％,，也比２００７年８月的八五折優(yōu)惠利率低出不少。換言之,，此次調整后的房貸利率沒有達到近年較高的水平,，讓貸款期限動輒長達３０年的購房者未必在乎。指望一次或兩次加息來影響購房者的預期,，恐怕難有明顯的效果,。房貸屬于中長期貸款，購房者對貸款期內的利率變動有一定的思想準備,，不會對一兩次加息表現(xiàn)得過于敏感及恐慌,。
此次加息正逢樓市調控政策升級之際，導致市場特別敏感,，也帶來更多的猜想,。加息消息公布的次日，上證指數(shù)上漲０．０７％,，但房地產(chǎn)股整體跌幅超過４％。然而,，單靠加息來打壓房價會“傷及無辜”,。最容易受到?jīng)_擊的群體之一，是償付能力較弱的工薪階層,，而此類購房者又以購買首套房為主,。因而，房貸政策納入樓市調控政策的組合拳中,，應該體現(xiàn)在差別化信貸政策的嚴格執(zhí)行上,，而不是簡單上調貸款基準利率。未來加息與否并非主要看房價走勢,，而是取決于防通脹的需要,。
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