據(jù)西班牙住房部發(fā)布的數(shù)據(jù),，西班牙今年第三季度全國平均住房價格為1832歐元,，同比下降3.42%,。此間媒體評論說，這意味著在經歷了連續(xù)10個季度的下跌之后，西班牙的房地產市場正在逐漸擠出泡沫,，目前的價格已經回落至2005年年底的水平,。
西班牙房地產價格連續(xù)下降并非偶然，這正應了“世界上沒有不破的房地產泡沫”的鐵律,。在房地產泡沫破裂之前,，西班牙房地產業(yè)也享受著上升期的金色陽光,，不少地產商一夜暴富,，投資者也競相得利。據(jù)統(tǒng)計,，在1999年~2007年期間,，西班牙房地產價格翻了一番；同期,，歐洲新屋建設的2/3都發(fā)生在西班牙,。直到2008年年底房地產泡沫行將破滅之時，房地產開發(fā)商獲得的貸款總量達5000億歐元,，幾乎是西班牙年GDP的一半,。
筆者以為，西班牙房地產業(yè)的昨天和今天,，很多地方同中國的情形有相似之處,，分析西班牙房地產業(yè)的沉浮，對國內的房地產發(fā)展有一定借鑒意義,。
西班牙房地產市場的繁榮有諸多的原因：首先,，是市場供給的剛性需求。和中國一樣,，西班牙一大批“70后”,、“80后”步入成家立業(yè)階段；與此同時他們還有大量拉美移民涌入,，這些人的住房需求需要滿足,。其次，地方政府的力推,。地方政府通過改變城市開發(fā)計劃,，改變土地性質允許開發(fā)商建設，以收取豐厚的許可費,，這一點頗像我國地方政府的“土地財政”,。第三，和中國人一樣,，西班牙人也有強烈的買房偏好,，西班牙的住房中有85%都是房主買房自住，這個比例居歐盟成員國首位。另外,，在西班牙,，買自住房的本金和利息支出都可以抵扣個人所得稅，一些地方政府在此基礎上對購房又附加了許多優(yōu)惠,，在一定時期內助長了地產泡沫化,。
在政策的支持下，房地產業(yè)迅速成為西班牙國民經濟的支柱產業(yè),。有報告稱,，建筑及相關產業(yè)對西班牙國內生產總值增長貢獻率達到18%。而且,，西班牙在歐元區(qū)單一貨幣體中享受著低利率,，低利率帶來的信貸潮、房地產和建筑業(yè)高速增長是近些年來西班牙經濟增長的主要動力,。反觀我國,，在寬松的貨幣政策下，大量資金涌入房地產業(yè),，房價猛升,，普通民眾“望房卻步”，房屋的空置率卻畸高,，而房地產業(yè)由此也成了支柱產業(yè),，這與西班牙房地產泡沫破裂前十分相似。現(xiàn)實中,，我國房地產業(yè)不斷膨脹的泡沫,，已經成為經濟可持續(xù)發(fā)展的巨大威脅。
房產泡沫破裂前后西班牙保障房建設也存在巨大差異,。統(tǒng)計顯示,，上世紀80年代，西班牙每年新開工房屋中約有60%都是補貼住房,，但90年代后迅速下降到不足30%,，到2005年只有10%左右。而在房地產泡沫吹大之后,，西班牙住房部果斷制定了2005~2008年住房計劃,，擴大專供困難群體的政府保障性住房建設和供給；對低收入者和35歲以下青年提供購房或租房補貼,。這些措施已產生積極效果,，如今，每百套新建住房中就有30套政府保障性住房,，保障了民眾的住房需求,，并有力促使商品房價格的回落。
應對房地產泡沫的“組合拳”可使高房價“軟著陸”。在大量建設保障房的同時,，西班牙政府頒布了《土地法》,，用于遏制土地投機和打擊土地開發(fā)中的腐敗現(xiàn)象，調控住房建筑用地,。另外,，還加強了對金融機構的監(jiān)督，及對外國資本熱炒房地產的控制,，并出臺政策優(yōu)先解決青年人和低收入者住房問題,，使房價逐漸趨于理性。
反觀我國,，囿于長期過度依賴房地產拉動經濟,，以及地方政府捆綁在房地產上的利益過多,，這使得房地產調控舉步維艱,，可以肯定的是，這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的,，并且會隨著地產泡沫的變大而危機四伏,。想要告別“騎虎難下”的形勢，西班牙房地產業(yè)沉浮錄值得決策層為鑒,！