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樓市調(diào)控政策再一次強(qiáng)化，如監(jiān)管機(jī)構(gòu)日前通知商業(yè)銀行暫停對(duì)京,、滬,、深、杭,、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款,，并啟動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，要求商業(yè)銀行預(yù)設(shè)最極端跌幅達(dá)60%,；國土部門聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國閑置土地項(xiàng)目進(jìn)行集中整治,，并排查閑置土地的信貸風(fēng)險(xiǎn)等。我們認(rèn)為,，鑒于房地產(chǎn)中長(zhǎng)期供求形勢(shì)仍相當(dāng)嚴(yán)峻,，非短期可以扭轉(zhuǎn)，再考慮到國內(nèi)的流動(dòng)性環(huán)境仍較寬松,，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行空間并不大,，年末有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。
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調(diào)控政策繼續(xù)強(qiáng)化 |
始自4月以來的房地產(chǎn)調(diào)控措施已初見成效,，如今年以來持續(xù)快速上升的房?jī)r(jià)得到了遏制,，6月份全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，但是面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面作用已現(xiàn),，下半年經(jīng)濟(jì)可能加劇下滑的形勢(shì),，部分既得利益主體開始憧憬政府放松過于嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，以刺激房地產(chǎn)投資和消費(fèi),，遏制經(jīng)濟(jì)的下滑。
我們注意到,，4月以來的調(diào)控政策并沒有得到很好貫徹,，如許多地方政府并未明確出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的具體實(shí)施細(xì)則,，部分熱點(diǎn)地區(qū)的商業(yè)銀行也未對(duì)三套房貸嚴(yán)格禁止，由此也就造成近期樓市在政策放松預(yù)期下初顯異動(dòng)之相,，如7月主要城市的交易量出現(xiàn)回升,，部分地區(qū)再次出現(xiàn)價(jià)格上漲。
這無疑是對(duì)中央調(diào)控房地產(chǎn)決心的挑戰(zhàn),，中共中央政治局會(huì)議日前再次指出,，要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定,。而與此相適應(yīng)的是,，各部門也再次強(qiáng)化地產(chǎn)調(diào)控措施，如針對(duì)需求方投資人的信貸需求調(diào)控,，針對(duì)房地產(chǎn)供給方房產(chǎn)商的土地和信貸調(diào)控,。這一系列舉措無疑進(jìn)一步顯現(xiàn)政府對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度，它有助于穩(wěn)定政策調(diào)控預(yù)期,，消除既得利益者的博弈空間,，以更好地實(shí)現(xiàn)政策目的，如開發(fā)商將不得不加快推盤力度,，剛性購房者可以有更多的余地持幣待購,，最終房地產(chǎn)市場(chǎng)將可以在一個(gè)更合理的價(jià)格區(qū)間實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)均衡。
我們認(rèn)為,，市場(chǎng)均衡不會(huì)在價(jià)格大幅度下跌后形成,，鑒于我國樓市中長(zhǎng)期面臨的嚴(yán)峻供求形勢(shì)，價(jià)格的小幅度回落就可以促成,。
2000年至2009年期間,，土地購置面積、完成開發(fā)面積,、竣工面積和施工面積增速總體上均呈現(xiàn)整體下降趨勢(shì),，其中，土地購置面積增速從2000年的41.9%回落至2009年的-18.9%,，完成開發(fā)面積增速從2000年的40.9%回落至2009年的-19.9%,，竣工面積增速從2003年的21.5%回落至2009年的5.5%，施工面積增速從2003年的26%回落至2009年的12.8%,。
上述的增減會(huì)直接導(dǎo)致未來商品房市場(chǎng)的供給以及價(jià)格變化,，如以土地購置面積為例，數(shù)據(jù)表明,，2004年5月至2007年5月間,，土地購置面積指標(biāo)共有24個(gè)月處于低增長(zhǎng)區(qū)間（同比增長(zhǎng)率介于0—10%之間），19個(gè)月處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，這也就造成我國2005年以后房屋竣工面積增速過低,，如2006年,，2007年竣工面積增速分別只有－0.6％和4.3％，形成較大的房屋供求缺口,，房地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積,，且差值不斷擴(kuò)大，如當(dāng)年銷售面積大于竣工面積的差值達(dá)到1.79億平方米,，由此也就促成了2007年房?jī)r(jià)的大漲,；而從2008年一季度開始，土地供應(yīng)又開始持續(xù)萎縮,，2008年6月至2009年底,，土地購置面積共有3個(gè)月處于低增長(zhǎng)區(qū)間，9個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),，這又使得2009年的商品房市場(chǎng)重新顯現(xiàn)供給不足的態(tài)勢(shì),，價(jià)格再次出現(xiàn)暴漲。
歷史經(jīng)驗(yàn)已證明,，中長(zhǎng)期的房屋供應(yīng)不足才導(dǎo)致飛漲的房?jī)r(jià),，因此當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性的關(guān)鍵是加大土地供給，盡快促成房屋供給增加,。
從今年情況來看,，情況已經(jīng)有所改觀，如土地購置面積同比增速終于轉(zhuǎn)正并逐漸走高,，上半年增速達(dá)到35.6％,，而在政府大力促進(jìn)土地供給的努力下，今年住房用地?cái)M供應(yīng)量達(dá)到18萬公頃,，同比增幅超過135%,，可以預(yù)期下半年土地購置面積增速還將提高，但考慮土地購置到房屋供給形成有至少一年以上的時(shí)滯,，因此,，短期房地產(chǎn)供求形勢(shì)仍較嚴(yán)峻，如2010年上半年,，銷售面積仍大于竣工面積1.4929億平方米,，商品房待售面積仍然偏少。截至今年6月末,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米,，這意味著按照上半年平均每月6567萬平方米左右的銷售速度來看，不到3個(gè)月即可銷售完成,。
房屋供求關(guān)系的改善至少要等到今年四季度后,，屆時(shí)去年四季度以來房地產(chǎn)新開工量大幅上升（四季度比三季度增加1.68億平方米）會(huì)到今年年末形成新的房地產(chǎn)供應(yīng)，但鑒于我國房屋需求還將較長(zhǎng)時(shí)間保持旺盛，我們也不認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下跌空間會(huì)超過2008年底,。
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城鎮(zhèn)化和流動(dòng)性會(huì)推動(dòng)需求 |
從剛性需求來看,，我國2009年以來基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)，區(qū)域振興規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及集群建設(shè)也都會(huì)極大地推動(dòng)各地的城鎮(zhèn)化建設(shè),，由此會(huì)推動(dòng)住房需求；而更重要的是,，我國2009年過快增長(zhǎng)的流動(dòng)性形勢(shì)雖然在2010年得到遏制,，但是出于保證經(jīng)濟(jì)軟著陸的要求，貨幣信貸很難大幅度壓縮,，我們估計(jì),，繼2010年我國貨幣信貸大約增長(zhǎng)18%之后，2011年的增速同樣也會(huì)在18%左右,，大大高于前幾年我國貸款的平均增速,，如2004年至2008年我國貸款平均增速為13.6%。這意味著未來我國流動(dòng)性仍較充裕,，由此也會(huì)刺激地產(chǎn)的投資需求,。
目前的各類行政性抑制房屋需求措施，包括三套房限貸會(huì)對(duì)地產(chǎn)價(jià)格有較大負(fù)面影響,，但它只能短期抑制房地產(chǎn)價(jià)格,，客觀上會(huì)為今后房地產(chǎn)供給的放量增長(zhǎng)爭(zhēng)取時(shí)間，以利于政府期望的房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸目標(biāo)實(shí)現(xiàn),。
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