|
樓市調(diào)控政策再一次強(qiáng)化,，如監(jiān)管機(jī)構(gòu)日前通知商業(yè)銀行暫停對京,、滬,、深,、杭,、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款,，并啟動了新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測試,，要求商業(yè)銀行預(yù)設(shè)最極端跌幅達(dá)60%,；國土部門聯(lián)合銀監(jiān)會對全國閑置土地項目進(jìn)行集中整治,，并排查閑置土地的信貸風(fēng)險等,。我們認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)中長期供求形勢仍相當(dāng)嚴(yán)峻,，非短期可以扭轉(zhuǎn),，再考慮到國內(nèi)的流動性環(huán)境仍較寬松，房地產(chǎn)市場下行空間并不大,，年末有望實(shí)現(xiàn)軟著陸,。
| |
調(diào)控政策繼續(xù)強(qiáng)化 |
始自4月以來的房地產(chǎn)調(diào)控措施已初見成效，如今年以來持續(xù)快速上升的房價得到了遏制,，6月份全國70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%,，但是面對房地產(chǎn)調(diào)控對于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面作用已現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)可能加劇下滑的形勢,，部分既得利益主體開始憧憬政府放松過于嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，以刺激房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，遏制經(jīng)濟(jì)的下滑,。
我們注意到,，4月以來的調(diào)控政策并沒有得到很好貫徹，如許多地方政府并未明確出臺房地產(chǎn)調(diào)控的具體實(shí)施細(xì)則,，部分熱點(diǎn)地區(qū)的商業(yè)銀行也未對三套房貸嚴(yán)格禁止,，由此也就造成近期樓市在政策放松預(yù)期下初顯異動之相，如7月主要城市的交易量出現(xiàn)回升,，部分地區(qū)再次出現(xiàn)價格上漲,。
這無疑是對中央調(diào)控房地產(chǎn)決心的挑戰(zhàn)，中共中央政治局會議日前再次指出,，要做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作,，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。而與此相適應(yīng)的是,，各部門也再次強(qiáng)化地產(chǎn)調(diào)控措施,，如針對需求方投資人的信貸需求調(diào)控，針對房地產(chǎn)供給方房產(chǎn)商的土地和信貸調(diào)控,。這一系列舉措無疑進(jìn)一步顯現(xiàn)政府對樓市調(diào)控的堅決態(tài)度,，它有助于穩(wěn)定政策調(diào)控預(yù)期，消除既得利益者的博弈空間,，以更好地實(shí)現(xiàn)政策目的,，如開發(fā)商將不得不加快推盤力度，剛性購房者可以有更多的余地持幣待購,，最終房地產(chǎn)市場將可以在一個更合理的價格區(qū)間實(shí)現(xiàn)量價均衡,。
我們認(rèn)為，市場均衡不會在價格大幅度下跌后形成，鑒于我國樓市中長期面臨的嚴(yán)峻供求形勢,，價格的小幅度回落就可以促成,。
2000年至2009年期間，土地購置面積,、完成開發(fā)面積、竣工面積和施工面積增速總體上均呈現(xiàn)整體下降趨勢,，其中,，土地購置面積增速從2000年的41.9%回落至2009年的-18.9%，完成開發(fā)面積增速從2000年的40.9%回落至2009年的-19.9%,，竣工面積增速從2003年的21.5%回落至2009年的5.5%,，施工面積增速從2003年的26%回落至2009年的12.8%。
上述的增減會直接導(dǎo)致未來商品房市場的供給以及價格變化,，如以土地購置面積為例,，數(shù)據(jù)表明，2004年5月至2007年5月間,，土地購置面積指標(biāo)共有24個月處于低增長區(qū)間（同比增長率介于0—10%之間）,，19個月處于負(fù)增長狀態(tài)，這也就造成我國2005年以后房屋竣工面積增速過低,，如2006年,，2007年竣工面積增速分別只有－0.6％和4.3％，形成較大的房屋供求缺口,，房地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積,，且差值不斷擴(kuò)大，如當(dāng)年銷售面積大于竣工面積的差值達(dá)到1.79億平方米,，由此也就促成了2007年房價的大漲,；而從2008年一季度開始，土地供應(yīng)又開始持續(xù)萎縮,，2008年6月至2009年底,，土地購置面積共有3個月處于低增長區(qū)間，9個月出現(xiàn)負(fù)增長,，這又使得2009年的商品房市場重新顯現(xiàn)供給不足的態(tài)勢,，價格再次出現(xiàn)暴漲。
歷史經(jīng)驗已證明,，中長期的房屋供應(yīng)不足才導(dǎo)致飛漲的房價,，因此當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格回歸理性的關(guān)鍵是加大土地供給，盡快促成房屋供給增加,。
從今年情況來看,，情況已經(jīng)有所改觀，如土地購置面積同比增速終于轉(zhuǎn)正并逐漸走高，上半年增速達(dá)到35.6％,，而在政府大力促進(jìn)土地供給的努力下,，今年住房用地擬供應(yīng)量達(dá)到18萬公頃，同比增幅超過135%,，可以預(yù)期下半年土地購置面積增速還將提高,，但考慮土地購置到房屋供給形成有至少一年以上的時滯，因此,，短期房地產(chǎn)供求形勢仍較嚴(yán)峻,，如2010年上半年，銷售面積仍大于竣工面積1.4929億平方米,，商品房待售面積仍然偏少,。截至今年6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米,，這意味著按照上半年平均每月6567萬平方米左右的銷售速度來看,，不到3個月即可銷售完成。
房屋供求關(guān)系的改善至少要等到今年四季度后,，屆時去年四季度以來房地產(chǎn)新開工量大幅上升（四季度比三季度增加1.68億平方米）會到今年年末形成新的房地產(chǎn)供應(yīng),，但鑒于我國房屋需求還將較長時間保持旺盛，我們也不認(rèn)為房地產(chǎn)價格下跌空間會超過2008年底,。
從剛性需求來看,，我國2009年以來基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)，區(qū)域振興規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及集群建設(shè)也都會極大地推動各地的城鎮(zhèn)化建設(shè),，由此會推動住房需求,；而更重要的是，我國2009年過快增長的流動性形勢雖然在2010年得到遏制,，但是出于保證經(jīng)濟(jì)軟著陸的要求,，貨幣信貸很難大幅度壓縮，我們估計,，繼2010年我國貨幣信貸大約增長18%之后,，2011年的增速同樣也會在18%左右，大大高于前幾年我國貸款的平均增速,，如2004年至2008年我國貸款平均增速為13.6%,。這意味著未來我國流動性仍較充裕，由此也會刺激地產(chǎn)的投資需求,。
目前的各類行政性抑制房屋需求措施,，包括三套房限貸會對地產(chǎn)價格有較大負(fù)面影響，但它只能短期抑制房地產(chǎn)價格,，客觀上會為今后房地產(chǎn)供給的放量增長爭取時間,，以利于政府期望的房地產(chǎn)市場軟著陸目標(biāo)實(shí)現(xiàn),。
|