A股市場7月以來出現(xiàn)了較大幅度的反彈，上證綜指月漲幅為9.97%,。但步入8月后,，市場分歧加大，特別是銀監(jiān)會(huì)要求進(jìn)行新一輪“壓力測試”的傳聞,，直接觸發(fā)了地產(chǎn)股的回落,。昨天，地產(chǎn)股跌幅為2.17%,，銀行股的跌幅也接近2%,。
對(duì)于市場傳聞的真假，暫不必著急去查究。倒是“壓力測試”這一風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施,，筆者以為值得肯定,。特別是在地方政府融資平臺(tái)可能面臨巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)增加值急速下滑的背景下,，監(jiān)管層要求銀行未雨綢繆,，增強(qiáng)抵抗力，顯然很有必要,。
可以毫不夸張地說,，地方融資平臺(tái)的償債風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)能過剩以及房地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn),，已成為眼下考驗(yàn)銀行業(yè)生存與發(fā)展的“三把利刃”,。特別是今年4月“國十條”出臺(tái)后，一系列抑制非理性住房需求的政策相繼跟進(jìn),，為信貸急劇放大后的投資,、投機(jī)性需求拉響了警笛。在上一輪樓價(jià)在2007年10月見頂之后,，2008年一季度銀行便被要求進(jìn)行針對(duì)房價(jià)下跌的大規(guī)�,！皦毫y試”，現(xiàn)在,，重提壓力測試,，似也能理解。
只不過,，畢竟事隔兩年,，這次若果真要推“壓力測試”，那與前一次是有顯著區(qū)別的,。當(dāng)時(shí),，銀行“壓力測試”模擬的場景，是樓價(jià)下跌30%,。結(jié)果,，并無什么出乎市場意料的東西，只是曾激起過少許“斷供”的浪花,。時(shí)至今日,，樓價(jià)又大升了一個(gè)臺(tái)階，即便“壓力測試”模擬的場景還是房價(jià)下跌30%,，同時(shí)貸款利率上漲108個(gè)基點(diǎn),，而銀行的不良房地產(chǎn)貸款在貸款總量中的占比，則將上升2.2個(gè)百分點(diǎn),。這也預(yù)示著,，銀行的稅前利潤將下跌20%。
或許，正是這樣的推算,，催生了新一輪的測試要求,。而有種估計(jì)是房價(jià)下跌的幅度以60%計(jì)算。這倒真有些出人意料,。不妨看一下香港的數(shù)據(jù),。自1980年以來，香港大致經(jīng)歷了三次房價(jià)的下跌周期,，每輪下跌幅度均在50%附近,。如果說香港人多地少，不具備可比性,，那么再來看看日本,。樓價(jià)見頂后，日本房價(jià)跌幅一度接近60%,。但是,，日本顯然也不具備可比性，畢竟兩國的土地所有權(quán)制度完全不同,�,？梢钥吹降氖牵_發(fā)商往往是“以銷定產(chǎn)”,，樓價(jià)一下跌,，銷售進(jìn)度自然受到影響,，開發(fā)商拿地?zé)崆橐泊鬁p,。鑒于地方政府越來越倚重賣地收入，自然也不會(huì)在地價(jià)低迷的時(shí)候賣地,。這樣,，新增土地供給減少，部分起到了緩解供過于求的矛盾,，對(duì)房價(jià)止跌有一定的抑制作用,。因此，從2007年開始的房價(jià)回落周期看,，房價(jià)的下跌態(tài)勢是先急跌,，后平緩。一般初期跌幅在20%左右,，再往后就很難繼續(xù)往下跌了,。
由此不難看出，即便是樓價(jià)真的出現(xiàn)了歷史大頂,，預(yù)期在短期內(nèi)下跌50%,，還是不太現(xiàn)實(shí)的。更有可能的情況，或者是房價(jià)先跌20%,，再隨著成交的低迷,，緩慢步入下跌通道，在3至5年之內(nèi),，走完這一輪下跌周期,。從統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售情況看，截至今年6月末,，住宅待售面積為1.9億平方米,，若按2009年的銷售面積，最樂觀的估計(jì),，恐怕也要一年半左右才能完全消化,。
換句話說，當(dāng)前的樓價(jià)較2007年高點(diǎn),，還有不少虛高,，提高“壓力測試”的下跌門檻，有其合理因素,。但更應(yīng)該看到,，在中國獨(dú)特國情下的市場環(huán)境里，房價(jià)短期內(nèi)不太可能大幅下跌,，更別提普遍出現(xiàn)30%以上的跌幅了,。如此說來，大幅抬高標(biāo)準(zhǔn)的新一輪“壓力測試”,，就難免有“矯枉過正”之嫌,。畢竟，銀行的安危,，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)的長治久安,。一旦有任何超預(yù)期的因素，均會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長的可持續(xù)性,。
基于上述判斷,，筆者認(rèn)為，“壓力測試”可適當(dāng)提高房價(jià)下跌門檻,，但切不可把樓價(jià)下跌60%的極端情況,，作為下一步政策取向的決策依據(jù)。不管是從保增長,，還是調(diào)結(jié)構(gòu)的角度,，房地產(chǎn)的調(diào)控政策理應(yīng)持續(xù)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。
|