重慶最近成了中國改革新的實驗場,，新的重慶模式正在改變整個中國房地產(chǎn)的運行特點。日前,，“重慶模式”成了媒體關(guān)注的焦點,，不僅是重慶開啟內(nèi)地百萬農(nóng)民工進(jìn)城入戶的先河，而且它開創(chuàng)了“以戶口換土地”的模式,，解決了眾多城市建設(shè)遇到的土地瓶頸問題,。有專家分析，“重慶模式”可以成為中國地方房地產(chǎn)發(fā)展的樣本,。
這個消息一經(jīng)傳出,，就引起了業(yè)內(nèi)的熱議，當(dāng)然,，說什么的都有,。郎咸平認(rèn)為這種模式能夠救中國的經(jīng)濟(jì)，他將房產(chǎn)稅比作用石頭投進(jìn)火山口,，于事無補,；而也有不少人擔(dān)憂，失去土地的農(nóng)民,，今后怎么辦,？
那么，什么事重慶模式呢,？了解“重慶模式”在6月中旬由七大部委聯(lián)合推出,，它的進(jìn)展分三步：第一步，未來三年建設(shè)4000萬㎡的公租房,，以解決100-200萬人的居住問題,。第二步,，從2011年開始陸續(xù)引入300萬農(nóng)民工進(jìn)城并入戶，從而讓農(nóng)民工放棄宅基地復(fù)耕農(nóng)地,，也為公租房提供了土地,。第三步，加強建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)集群,，解決農(nóng)民工工作問題,。
其實，所謂的重慶模式,，我們在兩年之前已經(jīng)提出了,，就是用土地?fù)Q戶口的模式，更本質(zhì)意義上來說,，重慶抓住了城市化的趨勢,，今后大量的農(nóng)民必須要成為市民,，只把剩余農(nóng)民當(dāng)做農(nóng)民工來對待,，顯然不是最終的出路，農(nóng)民工僅僅是中國現(xiàn)實情況下不得已的一個過渡,。
土地?fù)Q戶口,，即實現(xiàn)了土地價值的實現(xiàn)，又能夠順應(yīng)城市化的歷史趨勢,，還能解決當(dāng)前樓市供需嚴(yán)重失衡的局面,，應(yīng)當(dāng)說整體上是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢的。
首先,，土地?fù)Q戶口,，土地價值更高效利用，是適應(yīng)市場規(guī)律的做法,。中國當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)還不完全,，主要是很多資源不是通過市場配置的。土地壟斷供應(yīng)導(dǎo)致了房價飆升,，就說明,，干預(yù)一定會導(dǎo)致高價，因為土地資源的配置不是按著經(jīng)濟(jì)規(guī)律配置的,，而是按著權(quán)力意志配置的,，必然導(dǎo)致資源的錯配和低效益。
第二,，大興公租房建設(shè)是符合中國實際的保障房制度,。眾所周知，中國的保障房建設(shè)還很落后,，主要是地方積極性不夠,，財力不足,。土地實現(xiàn)價值之后，土地財政自然充足,，地方積極性也會提高,。但是，我們必須明白,，中國的財力還不足以像新加坡那樣,，80%的人都住組屋，不可能都給予產(chǎn)權(quán),，這也不符合獎勵勤勞懲罰懶惰的規(guī)則,。不過，既然市民化是個趨勢,，那就必須要給予中低收入者居住城市一定的保障,，住房是市民化的核心保障，這個時候,，就需要搞保障房,，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)失去公信力，廉租房的條件又是城市居民的專利,，現(xiàn)在大興工租房,，可以將條件放開，成為農(nóng)民市民化的核心保障,。也是大學(xué)生剛畢業(yè)應(yīng)當(dāng)主題選擇的模式,，這樣以來，高房價灼傷的人群密度會小很多,，待到他們有能力購買商品房的時候,，可以搬離工租房，給需要公租房的人群,。
第三,，大規(guī)模的土地走向市場，是解決當(dāng)前地價推動房價房價拉動地價怪圈的根本,。保障房應(yīng)當(dāng)大量的增加,，這是毫無疑問的事情，因為現(xiàn)在保障房也很稀有,，條件很苛刻,，而且價格又很高。即使你不以戶口換土地,，很多城中村的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象也是頑疾,，城市的擴(kuò)大必然帶來更多的小產(chǎn)權(quán)房問題，以前我們主張要妥善解決小產(chǎn)權(quán)房,，但是現(xiàn)在看來,，絕非一朝一夕的事情,，而現(xiàn)在的公租房，比如北京的公租房,，由于拆遷成本太高,，讓新華社這樣大媒體都看不懂了。因此,，無論是破解小產(chǎn)權(quán)房堰塞湖,，還是破解公租房價格高居不下的怪現(xiàn)象，擴(kuò)大土地供應(yīng)是必須的,，雖然這僅僅是從保障房角度而言的,。
商品房之所以高的離譜，最重要的源頭是土地供應(yīng)是嚴(yán)重不足的,，土地供應(yīng)的不足勢必導(dǎo)致地價一輪輪的向上翻,，房價當(dāng)然也毫不客氣的向上翻，企圖通過房產(chǎn)稅這樣的石頭塊堵住需求的火山噴發(fā),，那簡直是抱薪救火,，無濟(jì)于事，反而繼續(xù)助推房價波浪式向上飆漲,。而投資性的資本正是瞄準(zhǔn)了需求龐大的房市,，一再興風(fēng)作浪。
當(dāng)然,，重慶模式既然是實驗，也與我們以前的設(shè)想有些出入,。
第一,，以地票換房子應(yīng)當(dāng)更能保障失地農(nóng)民的利益。既可以采取地票換實際的房子,，也可以換取貨幣,，當(dāng)然也可以根據(jù)實際情況，采取換取保障房的模式,。
第二,，戶籍背后的社保和工作，應(yīng)有切實的保障,。一紙戶口背后不就是農(nóng)民的保障嗎,，人們渴求的也是這些社會福利。不夠,，僅僅給這些還不行,，還得創(chuàng)造工作，給新市民提供長期立足城市的保障,。
第三,，既然是實驗性的,，應(yīng)允許邊干邊學(xué)。重慶模式會不會是我們中國城鎮(zhèn)化浪潮的風(fēng)向標(biāo)和試劍石,，或許是吧,，最起碼我們看到了以市場手段解決當(dāng)前房地產(chǎn)畸形化的跡象了。
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