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房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，更關(guān)鍵的是調(diào)整市場結(jié)構(gòu),，理順房市秩序，完善一些必要的制度和規(guī)則,，推動(dòng)房地產(chǎn)市場按照本身的規(guī)律發(fā)展,。
而在目前的市場態(tài)勢下,，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場上的價(jià)格調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸居住基本屬性,，是避免房地產(chǎn)泡沫危機(jī),，促使房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。而政府推動(dòng)建設(shè)保障性住房,，是引導(dǎo)這種改變的最有效戰(zhàn)略,。
經(jīng)歷了三個(gè)多月的房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控，各大中城市房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)量跌價(jià)漲的情況。這是合理的現(xiàn)象,。美聯(lián)儲(chǔ)從2005年初開始連續(xù)17次提升利率以后,，在2006年首季房地產(chǎn)價(jià)格才開始調(diào)整。2007年國內(nèi)房地產(chǎn)的調(diào)控,，也經(jīng)歷初期價(jià)格繼續(xù)上漲,，接著量跌價(jià)漲，量跌價(jià)平,，最后價(jià)格下跌的過程,。中國每次調(diào)控房地產(chǎn)市場，都有個(gè)房地產(chǎn)商與政策的博弈過程,，其長短與房地產(chǎn)商資金狀況直接相關(guān),。一般估計(jì)，由于去年非常態(tài)的信貸大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場,，房地產(chǎn)商資金可以支撐半年左右,。今年上半年仍有相當(dāng)規(guī)模的銀行信貸用各種方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，部分房地產(chǎn)商的資金或有更長時(shí)間的博弈,。不過,，這次針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，不僅針對房價(jià)漲跌,，更關(guān)鍵的是調(diào)整房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu),，理順房地產(chǎn)市場的秩序，完善房地產(chǎn)市場的一些必要的制度和規(guī)則,，推動(dòng)房地產(chǎn)市場按照本身的規(guī)律發(fā)展,。
由此，筆者以為,，在目前的市場態(tài)勢下,，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場上的價(jià)格調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸居住性為主的基本屬性,，正是避免房地產(chǎn)泡沫危機(jī),，促使房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。而政府推動(dòng)建設(shè)各層次的保障性住房,，是引導(dǎo)這種改變的最有效戰(zhàn)略,。
致力于居者有其屋的房地產(chǎn)市場建設(shè)，緩解“剛性需求”,，
對推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的基礎(chǔ)來說，等于釜底抽薪,。同時(shí),，保障性住房建設(shè)，同樣帶動(dòng)鋼鐵、水泥等建筑產(chǎn)業(yè)延續(xù)增長態(tài)勢,，拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,，避免“房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來經(jīng)濟(jì)重新大幅下滑”的擔(dān)心。
我們一定要意識(shí)到,，減少一般居民的支出,，就是增加居民的收入。能夠居住在力所能及的住所中,，人們更正常合理地安排支出,，保持消費(fèi)的增長，保證生活的質(zhì)量將更有幸福感,。
居住支出是居民收入中一個(gè)重要部分,。提供合理價(jià)格的保障性住房，可以釋放被高房價(jià)綁架的支出,，等于增加了一般居民的可支配收入,。去年房屋月供比上升到70%至80%，大城市超過100%,。如果一般收入群體的收入80%要支付房屋消費(fèi),，在收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)上漲的態(tài)勢下，為了加大居住支出來鎖定當(dāng)期房屋價(jià)格,，人們必定要減少當(dāng)期的其他消費(fèi),。考慮到居住消費(fèi)支出都是以數(shù)十年計(jì)算的,，那也就意味著消費(fèi)支付能力要被鎖定數(shù)十年,。高房價(jià)吞吃了大部分收入，打壓了消費(fèi)增長的空間,。所以,，政府加大保障性住房的建設(shè)投入，至少建立了一個(gè)相對穩(wěn)定的預(yù)期,，可以減少一般居住性需求支出,，這將極大地提升一般居民的可支配收入，會(huì)釋放出巨大的被居住需求套住的當(dāng)期消費(fèi)支出能力,，對推動(dòng)消費(fèi)增長有非常積極的意義,。
保障性住房的建設(shè)資金規(guī)模龐大，僅靠政府財(cái)政預(yù)算是力不從心的,，靠地方政府的賣地財(cái)政,，保障性住房的“保障”性質(zhì)將蕩然無存。所以,，筆者認(rèn)為,，政府財(cái)政與社會(huì)資本結(jié)合建設(shè)保障性住房非常重要,。實(shí)際上，美國出現(xiàn)過兩次較大的房地產(chǎn)危機(jī),，一次是發(fā)生在上世紀(jì)80年代,，一次是2007年的次貸危機(jī)。前一次美國政府希望通過建立“兩房”這樣的政府機(jī)構(gòu),，以政府為主解決低收入群體的住房問題,，最后以失敗告終。次級(jí)抵押貸款,，是希望通過市場化的方式解決低收入群體的住房問題,，非但失敗還引發(fā)全球性金融危機(jī)。
如此看來,，政府政策與民間資本的結(jié)合,，或許是加大保障性住房建設(shè)的投入的根本解決之道。
首先,，中央政府可用轉(zhuǎn)移支付的方式,，把保障性住房建設(shè)納入支持收入分配機(jī)制改革的范疇；其次,，地方政府可以通過土地入股,，用保障性住房補(bǔ)償被征用土地的方式參與保障型住房的建設(shè)；第三,，鼓勵(lì)銀行制定適合保障型住房購買群體的信貸產(chǎn)品,；第四，把保障型住房的價(jià)格定在可獲得資本社會(huì)平均利潤的水平上,，鼓勵(lì)開發(fā)商參與保障型住房建設(shè),，
當(dāng)然，政府還需制定和完善相關(guān)的法律法規(guī)以及相應(yīng)制度,。比如,，保障性住房的二手房市場，應(yīng)是業(yè)主與政府之間的交易,。業(yè)主售房時(shí)要補(bǔ)齊政府持股部分的價(jià)格,。放棄保障性住房后的住戶，就應(yīng)視同第一套房購房者,。保障性住房資格認(rèn)定,，以及農(nóng)民工在農(nóng)村的宅基地沒有流轉(zhuǎn)以前，只能享受廉租房等等的管理規(guī)則,，對保障性住房建設(shè)和發(fā)展是最重要的保證,。對此，新加坡政府的住房政策和措施對我們很有借鑒意義,。
至于以投資為主的房地產(chǎn)市場,，不必調(diào)控價(jià)格,，但一定要嚴(yán)格控制銀行信貸。比如,，從嚴(yán)界定第二套房，加大第二套房的首付比例,，購買第三套以上的房產(chǎn),，要以自有資金投資為主，對于持有兩套以上房產(chǎn)的人收取“房產(chǎn)保有稅”等等,。如此,，則投資性房地產(chǎn)市場的價(jià)格再高，也不會(huì)影響銀行的安全,，不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的安全和社會(huì)的穩(wěn)定,。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府加大房地產(chǎn)調(diào)控,，特別是出臺(tái)相關(guān)物業(yè)稅,，房地產(chǎn)交易稅，房產(chǎn)保有稅等等措施,，讓有錢人沒有了安全感,，而移民海外帶走相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)。這種觀點(diǎn)把完善稅收體制與私人財(cái)產(chǎn)的安全性相提并論,，是嚴(yán)重誤導(dǎo),，缺乏真正的法制觀念。在房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)征收相關(guān)稅賦是國際上通行的法規(guī),，中國過去沒有類似的法律法規(guī)的管理體系,，而從制度完善的角度看，各類稅收遲早要出臺(tái),。
上述論點(diǎn)也說明,，逐步完善房地產(chǎn)市場法律法規(guī)，尤其是稅收體系的任務(wù)有多么艱巨,。在筆者看來,，以滿足居住需求為主，投資以自有資金為主,，銀行房貸一定要嚴(yán)格貸款人的信用檢查等等之類的規(guī)定,，都應(yīng)成為長期規(guī)則而非短期政策。如此,，當(dāng)可避免樓市徘徊于短期價(jià)格調(diào)控——反彈——再調(diào)控的怪圈之中,。
促使房地產(chǎn)市場回歸正常秩序，成為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的“穩(wěn)定器”,，而非經(jīng)濟(jì)危機(jī)的策源地,。
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