|
6年前就有專家建議開征空房稅
所謂空房稅,，就是指當購房者買了房子之后,，如果在政策規(guī)定的時間內(nèi)自己不用、不租也不賣,，就得交稅,。向空置房征稅,，在國外早有成功范例,，如法國早就開征了空房稅,。
讓房子空著閑置，實際上就是在浪費社會資源,。早在2004年,，就有專家建議向空房收稅,。在2008年初，民盟甘肅省委等就提出過對擁有兩套及以上房屋應開征空房稅的建議,。
開征空房稅，將降低炒房者的投機收益預期,，打擊炒房者的投機行為,，迫使大量空著閑置的存量房進入市場，有利于逼出存量房,，增加房子有效供應,。在專家建議開征空房稅6年后的今天，基于目前房地產(chǎn)實際情勢來看,，有開征空房稅的可能,，也或有開征空房稅的必要。這是因為,，最近,，由于公眾一直質(zhì)疑市場有大量房屋在閑置，加上房價下降有限,，要求政府采取措施逼出存量房的呼聲高漲,。而另一方面，在部分城市,，部分地段好的房租出現(xiàn)了突然上漲現(xiàn)象,。
可以說，一旦房租亂漲的勢頭不能有效遏制,，就可能再次干擾到房價預期,、房地產(chǎn)調(diào)控政策效果預期，使房地產(chǎn)調(diào)控面臨一個新問題,。
房租上漲主因是中介的炒作
一個非常簡單的道理是,，房租上漲或其預期得以確立，一些持房待租者則會及時提高房租,。否則,，在持房成本、空置成本等過低情況下,，如果待租者愿意交納的房租低于預期,，持房待租者寧肯讓房屋空著閑置，也不愿意將房租出,。
對最近房租上漲的常見解釋是,，受國家調(diào)控房地產(chǎn)的影響，全國房地產(chǎn)成交持續(xù)萎靡不振,，租賃業(yè)務成為了一些中介門店的主要收入來源,，房租收入成為了他們的救命稻草,。于是，一些中介便開始炒作“房租上漲”,，希望以此來刺激房租收入增加,，同時促使部分正在觀望的準備買房者入市購房。
在現(xiàn)實生活中,，一些中介往往與所托業(yè)主實現(xiàn)談好了租金水平或超額傭金分配辦法,，如果事后能收取更高的租金，增加部分往往歸中介所有,，或其中大部分歸入中介傭金,。為了促成租房生意或抬高租金水平，一些中介暗中渲染,、炒作房源熱租,、房租上漲的假象，刺激租房者盡早下手,，或提高租金,。
客觀而言，由于業(yè)主自理而不通過中介經(jīng)手的普通租賃業(yè)務中的房租數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計,，中介報出的數(shù)據(jù)就成為了二手房房租統(tǒng)計數(shù)據(jù)及部分媒體輿論所引用數(shù)據(jù)的主要來源,。如果作為房地產(chǎn)炒家之重要一員的中介有意識地抬高房租價格或虛報房租上漲數(shù)據(jù)，炒作“房租上漲”,，其結(jié)果就可能是房租“被上漲”,。
然后，另一方面,，“房租上漲”炒作通過各種渠道輿論的傳播與放大后,，一些房屋主就可能跟風上漲房租。其中,，主要是一些手持多余房屋而非專業(yè)的持房者,。他們聽到“房租上漲”的消息后，就跟風上漲房租,。市場一漲,，他們就就跟著漲，其實沒有太多的理由,。
炒家應對市場之變的“防守反擊”
從目前形勢來看,，應該說，還有個重要因素在推動房租突然上漲,，為炒作推波助瀾,。這個因素就是，投資投機購房的炒家們以“房租上漲”炒作來作為應對市場之變的“防守反擊”。
由于中央政府重啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)異變,。尤其自4月中旬出臺調(diào)控政策后，市場觀望情緒越來越強烈,，消費者紛紛觀望乃至棄購,，成交量持續(xù)全線下降，近期“零成交”后“低成交”在全國蔓延,。無論新盤或是二手樓盤,，均難以賣出。
另一方面,，全國房價已經(jīng)開始下降，盡管在一些地區(qū)的下降幅度不大,，甚至實際降價的樓盤還不太多,。但不難看出，房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整,、房價下降的大勢已經(jīng)確立,。目前，從一線城市到二三線城市,，從大型開發(fā)商到整個行業(yè),，從郊區(qū)到市區(qū)，促銷潮,、降價潮正在蔓延,，房價下降的傳導效應越來越強烈。
基于政府調(diào)控和房地產(chǎn)市場實際情勢來看,，此輪房地產(chǎn)調(diào)控整周期會比較長,，房價還遠沒有達到預期。在政府實現(xiàn)“價格回歸到合理區(qū)間”這一調(diào)控目標之前,，房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會減弱,，甚至還將強深化，調(diào)控政策一時難以松動,，甚至還將繼續(xù)出臺稅收等調(diào)控政策,，并遲早會加息打擊通貨膨脹。
而且,，可以說,，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，很可能會引導長期性房地產(chǎn)制度建設,，保障性住房建設,、開征物業(yè)稅或擴大征收范圍的房產(chǎn)稅等一系列長期性制度建設，將接力當前的調(diào)控,，并逐步走向深化,。
基于這種判斷及市場大勢種種跡象來看,，房價還將持續(xù)下降，而且下降的總幅度或?qū)⒉恍�,。這就是說,，房價持續(xù)下降，已經(jīng)成為了普遍性預期,。
在這種形勢下,，在房價還沒現(xiàn)實質(zhì)性下降到位、買賣雙方還沒有在價格上達成均衡之前,，市場還將處于深度博弈之中,，購房者仍會繼續(xù)觀望乃至棄購。因此,，在目前的買方市場下,，那些未來得及早脫手而被套牢的炒家，即便在一定幅度內(nèi)下調(diào)房價,，可能依然難以賣出,。甚至，在市場形成房價下降到真實底部,、市場調(diào)整周期轉(zhuǎn)趨向上之前,，即便賣家加大降價幅度，仍然可能難以賣出,，或賣出的機會不大,。
另一方面，隨著時間越往后推,，資金成本會越來越大,。
這樣，炒家們面臨贏利預期逐漸下降,、風險逐漸增大的危機,。對那些大量使用借貸資金炒房的炒家來說，尤其如此,。而且,，由于調(diào)控政策作用和市場深度異變會逼迫更多存量房上市，以及近年來大量項目即將上市形成新的供應,，在一定時期內(nèi),，二手房可能越來越難賣。尤其是,，開征改革后的房產(chǎn)稅已經(jīng)定局,，只看何時開征、如何開征了，這也將提高炒家的持房成本,。
在這種大勢下,，炒家們自然不愿意束手就擒，而會進行“防守反擊”,。最近,，“房租上漲”很可能是其最后一招“防守反擊”。上漲房租,，既可能通過租金上漲而在一定程度上增加持房收入而減少損失,、降低風險，還可能刺激房價返漲預期,，促使觀望者入市購房,。
除迎合或參與前述炒作“房租上漲”外，炒家們還可找到上漲房租的更多理由,，一是通貨膨脹可能拉升房租預期,，另一就是開征房產(chǎn)稅將增大持有成本，自然希望將之轉(zhuǎn)嫁給租房者,。既然有這種可能，為什么不趁早上漲租金呢,？
在這種情況下,，雖然目前“房租上漲”主要只是業(yè)內(nèi)人士的炒作和一般性業(yè)主的跟風，但這種不適時宜的現(xiàn)象,，可能會對房地產(chǎn)調(diào)控形成一定的威脅,，因而可能會導致政府采取進一步措施來強化調(diào)控。
開征空房稅
為深化房地產(chǎn)調(diào)控,，尤其為了逼出閑置的存量房,、打擊“房租上漲”炒作，如果將來為了避免誤傷普通自住消費者而定的房產(chǎn)稅率不高,，那么,，最有效的一招便是開征空房稅。而基于目前的房地產(chǎn)實際形勢和將來所能出臺新調(diào)控政策的空間來來看,，政府或有開征空房稅的可能,，也或開征有空房稅以深化房地產(chǎn)調(diào)控尤其打擊囤房閑置、炒作房租上漲的必要,。
其實,，開征空房稅，在早前的物業(yè)稅的討論中已經(jīng)有過相關討論,，也是房產(chǎn)稅中的一個部分或補充,，是房產(chǎn)稅改革的一個內(nèi)容。應該說，正因為到底怎么開征房產(chǎn)稅的最后結(jié)論目前還沒有出,，就不排除將開征空房稅也納入“逐步推進房產(chǎn)稅改革”內(nèi)容的可能,，以強化打擊投資投機、囤房閑置,、亂房租漲,、炒作房租上漲等行為。
應該說,，一旦開征空房稅,，受影響最大的，主要是大量持房的專業(yè)炒房者,、多套持有閑置房的公務員等,，其他個人持有滿足基本居住需要、沒有閑置的自住用房則不用交稅,。因此,，開征空房稅的阻力比開征具有普遍意義的物業(yè)稅或改革后的房產(chǎn)稅要小得多，而且空房稅難以轉(zhuǎn)嫁給消費者,，因此開征空房稅要比開征物業(yè)稅或改革后的房產(chǎn)稅更易執(zhí)行,，也具有可行性。
|