樓市不是股市,，如果股票市盈率脫離了市場實際承受能力和自身實際價值,，總有一天會在市場自我調節(jié)下,，出現(xiàn)補跌或補漲,，使股價回歸到理性狀態(tài),。因為,，股市的“供求關系”是相對平衡的,，股價沒有始終保持高位或低位的基礎和條件,。但房價則不同,，我國目前住房“市盈率”過高,，主要是供求關系緊張,、供需矛盾突出造成的，在市場供應狀況尚未根本改變,、住房供應十分短缺的大環(huán)境下,，指望通過市場自我調節(jié)達到價格理性回歸的目的，是不可能的,，也是不現(xiàn)實的,。也正因為如此，需要通過政府這只有形的手來調控市場,，抑制房價,，這也是此輪樓市調控的最主要目的之一。
必須肯定,，此輪調控在穩(wěn)定房價,，特別是控制房價持續(xù)上漲方面，已初步取得了比較明顯的效果,，也基本達到了預期目的,。但是，樓市調控的最終目的并不是房價下降多少,，而是促進房地產市場的健康發(fā)展,，從根本上解決國民的住房問題。從這個角度來分析,，則調控的作用還遠遠不夠,，目的還遠沒有達到。
同時必須看到,，在市場經濟條件下,，政府利用行政手段調控市場、遏制房價,，也不可能無節(jié)制的,、無期限的，而應當是暫時的,、適可而止的,。因為，行政手段不可能全面替代市場,，更不可能永遠代替市場,。
一個值得關注的現(xiàn)象是，雖然樓市調控政策出臺以來,，房價有了一定幅度的下降,，但隨著住房銷量的大幅下滑，房租卻在較大幅度地上升,。這就意味著,，需求的剛性矛盾更加突出了,。房價下降和銷量下滑，并不是市場內在因素而是政策外力的強制作用的結果,，住房消費在外力的作用下被非理性地抑制了,。長此以往，消費者與開發(fā)商的利益博弈,，會最終以消費者的無力長期對抗而宣告結束。更重要的是,，房價下降和房租上漲同步出現(xiàn),，會向市場傳遞出錯誤的信號，即投資房產的獲利空間很大,，從而變相地鼓勵投資者,、炒房客投資住房，使供求關系更加緊張,，房價調控難度更大,。
有人認為，政府此時應進一步加大調控力度,，出臺更為嚴厲的調控政策,，迫使房價進一步下降，以達到促使房價理性回歸的目的,。從表面看,，這樣做不僅會取得更加明顯的效果，也受到公眾的歡迎,。但從長遠看,，就未必是好事了。因為,，這樣做會把房地產市場壓垮,，并拖累整個宏觀經濟，把普通勞動者能夠取得住房的通道都堵死了,，這絕不是樓市調控的目標,。基于這樣的考慮,，就不能過度地使用行政手段遏制住房市場的消費需求,，而應當增加市場供應，通過加大市場供應力度來平衡房價,、控制房價,、緩和市場供求關系、緩解市場供求矛盾,。
為此,，筆者以為,，現(xiàn)在就必須考慮調整調控策略，把如何大幅度地增加住房供應作為調控的主要手段,。首先,，政府要建立長期穩(wěn)定的保障房建設機制，每年通過政策扶持,、財政投資,、社會資金調動等手段，提供不低于市場供應50%的保障房,，特別是公租房,、廉租房；第二,，加快土地供應制度改革,，改變目前由各地方政府壟斷開發(fā)用地供應的格局，避免地方政府為了自身利益推高地價,，而逐步讓市場去決定地價,、決定土地轉讓，而政府則把主要精力放在制定規(guī)則,、保證保障房建設和供應等方面,；第三，認真研究制定防止炒房的措施和辦法,，通過出臺嚴格的政策和措施,，把住房市場引向健康發(fā)展的軌道。
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