樓市不是股市,，如果股票市盈率脫離了市場(chǎng)實(shí)際承受能力和自身實(shí)際價(jià)值,，總有一天會(huì)在市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)下,，出現(xiàn)補(bǔ)跌或補(bǔ)漲，使股價(jià)回歸到理性狀態(tài),。因?yàn)椋墒械摹肮┣箨P(guān)系”是相對(duì)平衡的,，股價(jià)沒(méi)有始終保持高位或低位的基礎(chǔ)和條件,。但房?jī)r(jià)則不同，我國(guó)目前住房“市盈率”過(guò)高,，主要是供求關(guān)系緊張,、供需矛盾突出造成的，在市場(chǎng)供應(yīng)狀況尚未根本改變,、住房供應(yīng)十分短缺的大環(huán)境下,，指望通過(guò)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)達(dá)到價(jià)格理性回歸的目的，是不可能的,，也是不現(xiàn)實(shí)的。也正因?yàn)槿绱�,，需要通過(guò)政府這只有形的手來(lái)調(diào)控市場(chǎng),，抑制房?jī)r(jià)，這也是此輪樓市調(diào)控的最主要目的之一,。
必須肯定,，此輪調(diào)控在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，特別是控制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲方面,，已初步取得了比較明顯的效果,，也基本達(dá)到了預(yù)期目的。但是,，樓市調(diào)控的最終目的并不是房?jī)r(jià)下降多少,，而是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，從根本上解決國(guó)民的住房問(wèn)題,。從這個(gè)角度來(lái)分析,，則調(diào)控的作用還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目的還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到,。
同時(shí)必須看到,，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府利用行政手段調(diào)控市場(chǎng),、遏制房?jī)r(jià),，也不可能無(wú)節(jié)制的、無(wú)期限的,，而應(yīng)當(dāng)是暫時(shí)的,、適可而止的。因?yàn)�,，行政手段不可能全面替代市�?chǎng),，更不可能永遠(yuǎn)代替市場(chǎng),。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，雖然樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái),，房?jī)r(jià)有了一定幅度的下降,，但隨著住房銷量的大幅下滑，房租卻在較大幅度地上升,。這就意味著,，需求的剛性矛盾更加突出了。房?jī)r(jià)下降和銷量下滑,，并不是市場(chǎng)內(nèi)在因素而是政策外力的強(qiáng)制作用的結(jié)果,，住房消費(fèi)在外力的作用下被非理性地抑制了。長(zhǎng)此以往,，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的利益博弈,，會(huì)最終以消費(fèi)者的無(wú)力長(zhǎng)期對(duì)抗而宣告結(jié)束。更重要的是,，房?jī)r(jià)下降和房租上漲同步出現(xiàn),，會(huì)向市場(chǎng)傳遞出錯(cuò)誤的信號(hào)，即投資房產(chǎn)的獲利空間很大,，從而變相地鼓勵(lì)投資者,、炒房客投資住房，使供求關(guān)系更加緊張,，房?jī)r(jià)調(diào)控難度更大,。
有人認(rèn)為，政府此時(shí)應(yīng)進(jìn)一步加大調(diào)控力度,，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，迫使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，以達(dá)到促使房?jī)r(jià)理性回歸的目的,。從表面看,，這樣做不僅會(huì)取得更加明顯的效果，也受到公眾的歡迎,。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，就未必是好事了。因?yàn)�,，這樣做會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)壓垮,，并拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，把普通勞動(dòng)者能夠取得住房的通道都堵死了,，這絕不是樓市調(diào)控的目標(biāo),。基于這樣的考慮,，就不能過(guò)度地使用行政手段遏制住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求,，而應(yīng)當(dāng)增加市場(chǎng)供應(yīng),，通過(guò)加大市場(chǎng)供應(yīng)力度來(lái)平衡房?jī)r(jià)、控制房?jī)r(jià),、緩和市場(chǎng)供求關(guān)系,、緩解市場(chǎng)供求矛盾。
為此,，筆者以為,，現(xiàn)在就必須考慮調(diào)整調(diào)控策略，把如何大幅度地增加住房供應(yīng)作為調(diào)控的主要手段,。首先,，政府要建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障房建設(shè)機(jī)制，每年通過(guò)政策扶持,、財(cái)政投資,、社會(huì)資金調(diào)動(dòng)等手段，提供不低于市場(chǎng)供應(yīng)50%的保障房,，特別是公租房,、廉租房；第二,，加快土地供應(yīng)制度改革，改變目前由各地方政府壟斷開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)的格局,，避免地方政府為了自身利益推高地價(jià),，而逐步讓市場(chǎng)去決定地價(jià)、決定土地轉(zhuǎn)讓,，而政府則把主要精力放在制定規(guī)則,、保證保障房建設(shè)和供應(yīng)等方面；第三,，認(rèn)真研究制定防止炒房的措施和辦法,，通過(guò)出臺(tái)嚴(yán)格的政策和措施，把住房市場(chǎng)引向健康發(fā)展的軌道,。
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