2014年中國樓市進(jìn)入了“寒冬期”,，70個大中城市住宅銷售價(jià)格持續(xù)下調(diào)，但成交量記錄卻一降再降,，在庫存高企的背景下,，從地方到中央在取消限購、公積金救市,、限貸松綁以及稅費(fèi)補(bǔ)貼和降息等一系列財(cái)政,、金融、稅收等刺激手段后,，市場的重要風(fēng)向標(biāo)之一——信貸資金開始出現(xiàn)輪動效應(yīng),。
臨近年底,，本應(yīng)收縮的房貸市場一反往年常態(tài),，銀行在加大對房貸市場的投放力度�,！岸嗉毅y行都在加大房貸利率優(yōu)惠政策,，只要資質(zhì)、征信等沒問題就可以享受9折優(yōu)惠,�,！辨溂业禺a(chǎn)通州分店的銷售高強(qiáng)（化名）告訴《華夏時報(bào)》記者，而中行,、交行,、匯豐和北京銀行等可以根據(jù)客戶資質(zhì)評估,，甚至可以拿到8.8折優(yōu)惠。
“繼折扣利率在一線城市的房貸市場成為主流后,，逐漸向二線城市延伸,，并在熱點(diǎn)城市全面鋪開�,！苯鹑谒阉髌脚_融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，重慶、成都,、大連,、天津、寧波,、�,？凇⒐枮I等地首套房利率低至9折,，西安,、青島、濟(jì)南三地的城市商業(yè)銀行也可提供8.8折的優(yōu)惠利率,，南京雖無9折利率出現(xiàn),，但全城有15家銀行都可提供9.5折利率優(yōu)惠。
而此前央行的意外降息,，已相當(dāng)于給銀行利率憑空打了9.4折,，加之折扣優(yōu)惠二者一疊加，基本等同于給房貸打了“8.5折”,。
然而,，存款成本沒有降低，五大國有銀行也開始在北上廣深實(shí)施定期存款利率“一浮到頂”政策,，以中國銀行為例,，只要儲戶定期存款金額達(dá)到10000元以上，即可享受各期限20%的上浮利率,。
按此,，5年期以上存款利率已上浮至5.1%，而貸款基準(zhǔn)利率為6.15%,，如果房貸利率9折則為5.5%,，8.8折為5.4%，加上人力,、消耗資本等各種成本,，按揭房貸又成為了虧本的買賣，那么為什么銀行要“賠本”賺吆喝？
房貸利率反季風(fēng)
對今年的購房一族來說,，這個冬天并不太冷,。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的11月份數(shù)據(jù)顯示，在70個大中城市中,，住宅銷售價(jià)格下降的城市有68個,，上漲的城市僅有2個，分別為廈門和鄭州,。
央行的第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示,，盡管58.8%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”,，但近乎同樣比例的居民預(yù)測下季房價(jià)會“基本不變”,，占52.5%，而看漲的居民只有17.3%,，甚至還有16.4%的居民預(yù)期“下降”,。
暖冬的信號之一是有37.6%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”，并在報(bào)告中出現(xiàn)購房意愿的上升,，未來3
個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為14.5%,，較上季度提高0.3
個百分點(diǎn)。
信號之二則是在中央一系列刺激政策下,，信貸資金松綁開始落地,，繼折扣利率在一線城市的房貸市場成為主流后，逐漸向二線城市延伸,，并在熱點(diǎn)城市全面鋪開,，且出現(xiàn)首套房8.8折“親民”利率。
“只要工作單位編制,、收入水平,、信用狀況不錯，基本都能申請到折扣優(yōu)惠,，準(zhǔn)入門檻相對寬松,。”高強(qiáng)介紹說,，中介公司都是按最低折扣上報(bào)銀行,，北京多家銀行可以享受9折優(yōu)惠，中行,、交行,、匯豐和北京銀行等甚至可以做到8.8折優(yōu)惠,，而利率折扣優(yōu)惠沒有審批下來的大多折在了信用卡上,。
根據(jù)金融搜索平臺融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年底將近,，繼12月優(yōu)惠利率在一線城市集中出現(xiàn)后,，近日,，二三線城市集體發(fā)力，杭州,、佛山,、天津、濟(jì)南等12個城市可提供9折及以下房貸利率,，向一線城市看齊,。
以深圳地區(qū)為例，融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，12月8-14日當(dāng)周,，有9家銀行集中下調(diào)首套房貸款利率，其中7家一致降為9.3折,，其中工農(nóng)中建四大國有銀行搶灘出臺,，光大銀行、招商銀行也從9.5折降至9.3折,，中信銀行(601998,股吧)由最低9.4折下調(diào)至9.3折,。
另外兩家下調(diào)利率的銀行，郵儲銀行由首套房9.5折下調(diào)至9.2折,，要求優(yōu)質(zhì)客戶,。興業(yè)銀行(601166,股吧)上周由基準(zhǔn)利率下調(diào)至9.5折。
但從附加條件來看,，準(zhǔn)入門檻并沒有簡化痕跡,，僅中國銀行一家未設(shè)準(zhǔn)入門檻，中信,、農(nóng)業(yè),、招商對二手房房齡要求在20年-30年不等。工商銀行僅針對合作中介及樓盤的貸款提供優(yōu)惠,。建設(shè)銀行則要求二手房首套貸款在100萬以上可享9.3折,。光大銀行需預(yù)存3個月月供一年。
“且審批速度很快,，材料齊全,，一周就能放款�,！币患夜煞葜沏y行深圳分行人士稱,，今年的貸款額度寬松，很多銀行貸款額度還沒放完,。
松房貸真相
這正好解釋了一個市場的傳聞,，央行要求全年新增信貸控制在10萬億元人民幣以內(nèi)，加大調(diào)整合意貸款規(guī)模。
11月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,，當(dāng)月人民幣貸款增加8527億元,，同比多增2281億元，其中在2486億元的住戶貸款中,，中長期貸款增加1830億元,，短期貸款僅增加656億元，側(cè)面印證了加大房貸投放力度一說,。
問題是為什么銀行在存款利率市場化和互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊下,，愿意重啟按揭房貸優(yōu)惠這一“賠本”買賣呢？
上述股份制銀行深圳分行人士稱,，產(chǎn)能過剩行業(yè)清單越來越長,，且基本都是以前重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，在這場加大合意信貸投放的拉力賽中,，銀行還要依賴房地產(chǎn)企業(yè),。
“在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，貸款項(xiàng)目儲備不足,，而按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。”一家國有大行河北分行地產(chǎn)信貸人士李瑋告訴《華夏時報(bào)》記者,，從貸款增量來看,，傳統(tǒng)個貸依然是銀行關(guān)注的對象。
本報(bào)記者梳理2014年前三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告發(fā)現(xiàn),，前三季度新增個人購房貸款1.33
萬億元,，與2013年的1.37萬億元幾近持平，但仍處于較高水平,，前三季度增量在全部新增貸款中占比為16.0%,，高于2010-2013
年平均水平。
而根據(jù)記者查閱資料顯示,，從2004年個人住房貸款余額的1.6萬億元到2013年個人住房貸款余額的9.47萬億元,，再到2014年三季度末個人購房貸款余額11.12
萬億元，個人住房貸款始終是銀行信貸投放的主力之一,。
值得注意的是,，今年前三季度由于房貸利率的不放松，個人住房貸款整體為銀行帶來的效益并不低,。央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示,，9月個人住房貸款加權(quán)平均利率為6.96%，而非金融企業(yè)及其他部門貸款加權(quán)平均利率6.97%持平,。
“9·30新政出臺前,，大多數(shù)銀行出于成本考慮,，咬定首套房貸利率不放松，維持基準(zhǔn)利率,，甚至上浮5%-30%不等，所以房貸收益不錯,�,！崩瞵|稱，但隨著央行不斷通過MLF,、PSL,、SLO等工具向市場注水，在融資成本和資金環(huán)境寬松雙重利好下,，有效緩解了銀行資金面緊張局面,。
“房貸利率從去年下半年開始，基于銀行自身,、市場不斷調(diào)整,，房貸政策調(diào)整的周期在不斷縮短，這種變化是動態(tài)存在的,�,！备鶕�(jù)融360信貸專家徐瑾預(yù)計(jì)，今年央行新增信貸較之往年有所增加,，未來將有更多二線城市出現(xiàn)優(yōu)惠利率,，甚至是9折以下優(yōu)惠。
