9月30日,，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈,，攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場。但據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者在上海調(diào)查,，時隔一個月有余,，這一房貸新政仍然只是來自宏觀層面的指導意見，上海市內(nèi)的商業(yè)銀行對此采取的態(tài)度頗為一致：暫無行動,。
記者近日以購房者身份聯(lián)系8家銀行支行信貸部門發(fā)現(xiàn),，銀行幾乎眾口一詞，稱“不可能下浮30%”,。值得一提的是,，3個月前記者也曾調(diào)查上海市內(nèi)的商業(yè)銀行房貸市場，當時多數(shù)銀行都未給出首套房利率較基準利率的下浮優(yōu)惠,。盡管央行新政救市姿態(tài)鮮明,，卻沒能改變銀行界房貸投放的謹慎態(tài)度。
為了分擔房貸風險以提高銀行放貸積極性，央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創(chuàng)新之舉,，特別是“鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款證券來籌集資金”,。但據(jù)記者了解，這種抵押貸款證券化（MBS）手段在國內(nèi)已經(jīng)徘徊10年,，銀行在利益權(quán)衡之后,，并沒有表現(xiàn)出預期中的踴躍。
四大行在滬均無首套房貸利率優(yōu)惠
央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文,�,！吨袊�(jīng)濟周刊》記者日前采訪了中農(nóng)工交建五大銀行，注意到除了在8月就被曝利率打折的農(nóng)業(yè)銀行之外,，其余4家都對首套房貸延續(xù)了強硬的保守態(tài)度,。
“首套房貸款利率一般不用上浮，不管貸多少,，最低都是基準利率,，但是如果買60平米以下的房子，貸款總量偏低的話肯定還要上浮,�,！苯ㄔO(shè)銀行楊浦支行個貸中心回應記者。
中國銀行五角場支行相關(guān)人士也對記者強調(diào)：“首套房貸款沒有七折優(yōu)惠,，央行是有指導意見,，但每個銀行的細則都沒有出來，我們銀行目前沒有任何折扣,�,！碑斢浾咛岢瞿甑讓⒂�200萬元房貸需求時，該人士表示：“現(xiàn)在貸款的話,，最起碼是基準利率,，還可能根據(jù)個人信用評估情況上浮�,！�
交通銀行楊浦支行執(zhí)行房貸審批的工作人員則對記者坦言：“雖然央行新政是說銀行房貸利率最低可以打七折,，但實際上我們沒有折扣，不管貸多少,，都是按照基準利率來執(zhí)行,。”這與工商銀行控江支行的表態(tài)如出一轍,。
五大行中唯一利率打折的只有農(nóng)業(yè)銀行,，但也與央行的“指導價”相去甚遠。當記者以貸款總額200萬元相詢時,，農(nóng)行陸家嘴支行個貸人士表示可以按照基準利率打九五折,。事實上,，這也只是8月時推出的折扣力度。
相比之下,，貼近市場化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個月前略有松動,。不過，采訪結(jié)果亦顯示,，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件,，并且與高達七折的折扣幅度難以匹配。
“如果在我們銀行沒有其他業(yè)務,，房貸只能按照基準利率來執(zhí)行,，我們可以按照一定的折扣去申報，但能不能獲批很難說,，資質(zhì)良好,、還款記錄也比較好的購房者，如果和我們有比較多業(yè)務往來的話,，有可能拿到九五折,。”招商銀行淞滬路支行內(nèi)部人士對記者表示,。8月接受采訪時,，該行房貸要較基準利率上浮11%。
當時表示一般按照基準利率執(zhí)行的民生銀行仍然堅持舊規(guī),，但也補充“在我行有金融資產(chǎn)的客戶可能有少量利率優(yōu)惠”,。
而8月以九四折優(yōu)惠領(lǐng)跑滬上的匯豐銀行也裹足不前�,！拔覀儾粫衅哒圻@么大的力度,，最多會打九點幾折,，只做純商貸,，不做公積金組合貸,，新房依然只做跟我行有合作的樓盤�,！�
匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。
房貸證券化10年推3個產(chǎn)品
或因2008年次貸危機延后
在樓市走向愈見復雜莫測的大背景下,，央行也使出渾身解數(shù)想要刺激房貸投放的動力，其中最引業(yè)內(nèi)熱議的是再提房貸資產(chǎn)證券化,。
據(jù)悉，房貸證券化的基本模式是首先,，由商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設(shè)機構(gòu)；其次,，由證券化特設(shè)機構(gòu)將所獲得的住房貸款匯總重組,
經(jīng)信用擔保及評級后, 發(fā)行住房貸款證券, 再由投資者購買,；最后, 住房貸款人所償付的抵押本息,
用于對投資者支付本息以及評估、擔保,、承銷或其他證券化費用,。
從理想化的運作模式看，這無疑是可以將房貸風險分散的有效手段,。不過,，記者查閱相關(guān)資料注意到,，房貸資產(chǎn)證券化并不是初次登上中國銀行業(yè)的歷史舞臺，早在2005年就已在上海破冰,，當時第一個吃螃蟹的是存量房貸資產(chǎn)最多的建設(shè)銀行,。
但兩年間卻未見其他商業(yè)銀行跟吃螃蟹,。2007年打破僵局的仍是建行，繼“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”之后,，“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”問世,。此后長達10年MBS（指住房抵押貸款支持證券）產(chǎn)品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發(fā)行“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”,。
“建行本身做抵押貸款出身，這方面投資更有經(jīng)驗,，當時的經(jīng)濟周期中，整體的經(jīng)濟走向是向上的,，商業(yè)銀行傾向于拿長久期的資產(chǎn),，而房地產(chǎn)又是一個上行周期，被看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，所以跟進的銀行并不多，更傾向于持有房貸到期,。”浦發(fā)銀行金融市場部高級宏觀分析師曹陽對《中國經(jīng)濟周刊》分析,。
一家國有銀行風控部門從業(yè)超過15年的資深人士則告訴記者:“2005年財政部會計準則發(fā)布,，央行放開MBS試點，但建行才發(fā)行兩個產(chǎn)品就適逢爆發(fā)了美國次貸危機,，這直接拖慢了整個創(chuàng)新的進程,，美國發(fā)行住房債券的‘兩房’（即房利美和房地美）出了問題,，決策層要有一個審慎考量的過程�,！�
資料顯示,，金融危機爆發(fā)前,，美國商業(yè)銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機構(gòu),，由它們擔保,，將房貸資產(chǎn)證券化并出售給投資者,。兩家機構(gòu)所承保或者購買的房地產(chǎn)貸款約占美國住房市場的50%,，次貸危機以來在新發(fā)行量中所占比重更是達到80%以上,，老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱,。
“但現(xiàn)在整個大背景有了變化,，尤其是利率市場化的不斷推進,，銀行負債穩(wěn)定性趨于下降，房貸證券化重新有了活躍的基礎(chǔ),�,！辈荜柛嬖V記者，整體看,，銀行運營成本在不斷提高,，負債周期則往下沉，“把這些抵押貸款打包證券化之后可以盤活存量,，通過表外化可以騰挪商業(yè)銀行的信貸空間，降低資產(chǎn)和負債的久期失衡,�,！痹谒磥�,，目前抵押貸款約10.7萬億元，占貸款余額的13.6%,促進MBS市場發(fā)展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創(chuàng)新的一個亮點,。
業(yè)內(nèi)猜測房貸證券化產(chǎn)品
由國開行接盤
不過,，這種金融創(chuàng)新也可能面臨水土不服的尷尬。上海財經(jīng)大學現(xiàn)代金融研究中心教授奚君羊?qū)Α吨袊?jīng)濟周刊》分析：“政府對房地產(chǎn)有一個想要救市的意向,，雖然心照不宣,，但是事實上不希望房價出現(xiàn)大幅度的、系統(tǒng)性的下跌,，因此出臺這個指導意見,，希望銀行通過這種方式增加房貸，但是商業(yè)銀行有自己的考慮,，會根據(jù)自己利益權(quán)衡,，現(xiàn)在來看依然積極性不高�,！�
“當時美國發(fā)行MBS這么積極的原因是可以充分利用流動性,，通過證券化把房貸轉(zhuǎn)讓出去，先兌現(xiàn)未來收益的一部分以換取現(xiàn)金流,，通過反復證券化滾動收益,，而中國銀行業(yè)現(xiàn)在面臨的問題是貸款需求不像美國那么大，現(xiàn)在國內(nèi)對房地產(chǎn)的需求不是太旺盛,，銀行現(xiàn)在不缺資金,，缺的是既安全又收益高的投資項目，所以房貸證券化的動力本身不足,�,！鞭删蛉缡钦f。
而就買方市場來看,，對MBS的反響也并不那么熱烈,。記者注意到，郵儲銀行此前發(fā)行的MBS產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率是5.88%,，實際發(fā)行的MBS利率分兩檔,，分別為5.8%和6.79%。由于該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標區(qū)間的上限,，意味著投資者對該產(chǎn)品投資興趣不大,，被業(yè)內(nèi)普遍解讀為當時投標認購的情況恐怕不甚理想。
“目前市場短久期,、高收益的替代性資產(chǎn)較多,，比如一年期理財收益率達到5.27%,、信托收益率有9%,，在投資者風險偏好較高時,，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業(yè)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益率為6.5%,，扣除管理費用后,，能提供給投資者的收益可能更低�,！辈荜栆矊τ浾弑硎�,。
“另外一方面，過去10年是房地產(chǎn)的繁榮期,，微觀定價中缺乏違約率,、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗估計，這些市場和技術(shù)性問題都可能制約MBS市場短期的大規(guī)模擴張,�,！�
曹陽推測，可能的試點或在國開行在住房金融職能領(lǐng)域深化,，“可能的運作模式是由國開行來購買市場發(fā)行的MBS債券,，其以此為抵押品，向央行申請PSL（抵押補充貸款）來實現(xiàn)融資,�,！苯衲�8月底，銀監(jiān)會批建了國開行住宅金融事業(yè)部,，這個副部級豪華規(guī)格的信貸航空母艦被媒體稱為“中國版住房銀行”,。
而在資產(chǎn)證券化的試水方面，國開行也早有建樹,。2005年,，央行批準國開行發(fā)行“2005年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券”。2012年,，央行,、銀監(jiān)會、財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點有關(guān)事項的通知》,重新啟動信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務,，同年9月,，國開行就通過中信信托向全國銀行間債券市場成員發(fā)行規(guī)模為101.6644億元的“2012年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券”，為規(guī)模之最,。
我國抵押貸款證券化（MBS）的發(fā)展時間軸
1998年
國家首次提出發(fā)展資產(chǎn)證券化業(yè)務的構(gòu)想,，開始試水關(guān)于資產(chǎn)證券化的離岸操作。
2003年
財政部開始著手對資產(chǎn)證券化制定會計規(guī)范,。
央行在發(fā)布《2002年中國貨幣政策執(zhí)行報告》中首次提到了“積極推進住房貸款證券化”,。
2005年
財政部《信貸資產(chǎn)證券化試點會計處理規(guī)定》發(fā)布并同時生效,滿足了當時我國試點單位進行資產(chǎn)證券化操作的需要。
央行批準中信信托在全國銀行間債券市場發(fā)行“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”。這一年是住房抵押貸款證券化的發(fā)行元年,。
2007年
總量40.21億元的“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”再次發(fā)行,。
2014年
郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場發(fā)行，規(guī)模為68.14億元,。
