9月30日,，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈,，攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場,。但據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在上海調(diào)查,，時(shí)隔一個(gè)月有余，這一房貸新政仍然只是來自宏觀層面的指導(dǎo)意見,，上海市內(nèi)的商業(yè)銀行對此采取的態(tài)度頗為一致：暫無行動,。
記者近日以購房者身份聯(lián)系8家銀行支行信貸部門發(fā)現(xiàn)，銀行幾乎眾口一詞,，稱“不可能下浮30%”,。值得一提的是，3個(gè)月前記者也曾調(diào)查上海市內(nèi)的商業(yè)銀行房貸市場,，當(dāng)時(shí)多數(shù)銀行都未給出首套房利率較基準(zhǔn)利率的下浮優(yōu)惠,。盡管央行新政救市姿態(tài)鮮明，卻沒能改變銀行界房貸投放的謹(jǐn)慎態(tài)度,。
為了分擔(dān)房貸風(fēng)險(xiǎn)以提高銀行放貸積極性,，央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創(chuàng)新之舉，特別是“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款證券來籌集資金”,。但據(jù)記者了解,，這種抵押貸款證券化（MBS）手段在國內(nèi)已經(jīng)徘徊10年，銀行在利益權(quán)衡之后,，并沒有表現(xiàn)出預(yù)期中的踴躍,。
四大行在滬均無首套房貸利率優(yōu)惠
央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文�,！吨袊�(jīng)濟(jì)周刊》記者日前采訪了中農(nóng)工交建五大銀行,，注意到除了在8月就被曝利率打折的農(nóng)業(yè)銀行之外，其余4家都對首套房貸延續(xù)了強(qiáng)硬的保守態(tài)度,。
“首套房貸款利率一般不用上浮,，不管貸多少，最低都是基準(zhǔn)利率,，但是如果買60平米以下的房子,，貸款總量偏低的話肯定還要上浮�,！苯ㄔO(shè)銀行楊浦支行個(gè)貸中心回應(yīng)記者,。
中國銀行五角場支行相關(guān)人士也對記者強(qiáng)調(diào)：“首套房貸款沒有七折優(yōu)惠，央行是有指導(dǎo)意見,，但每個(gè)銀行的細(xì)則都沒有出來,，我們銀行目前沒有任何折扣�,！碑�(dāng)記者提出年底將有200萬元房貸需求時(shí),，該人士表示：“現(xiàn)在貸款的話，最起碼是基準(zhǔn)利率，還可能根據(jù)個(gè)人信用評估情況上浮,�,！�
交通銀行楊浦支行執(zhí)行房貸審批的工作人員則對記者坦言：“雖然央行新政是說銀行房貸利率最低可以打七折，但實(shí)際上我們沒有折扣,，不管貸多少,，都是按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行�,！边@與工商銀行控江支行的表態(tài)如出一轍,。
五大行中唯一利率打折的只有農(nóng)業(yè)銀行，但也與央行的“指導(dǎo)價(jià)”相去甚遠(yuǎn),。當(dāng)記者以貸款總額200萬元相詢時(shí),，農(nóng)行陸家嘴支行個(gè)貸人士表示可以按照基準(zhǔn)利率打九五折。事實(shí)上,，這也只是8月時(shí)推出的折扣力度,。
相比之下，貼近市場化運(yùn)作的股份制銀行首套房貸款政策較3個(gè)月前略有松動,。不過,，采訪結(jié)果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件,，并且與高達(dá)七折的折扣幅度難以匹配,。
“如果在我們銀行沒有其他業(yè)務(wù)，房貸只能按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行,，我們可以按照一定的折扣去申報(bào),，但能不能獲批很難說，資質(zhì)良好,、還款記錄也比較好的購房者,，如果和我們有比較多業(yè)務(wù)往來的話，有可能拿到九五折,�,！闭猩蹄y行淞滬路支行內(nèi)部人士對記者表示。8月接受采訪時(shí),，該行房貸要較基準(zhǔn)利率上浮11%,。
當(dāng)時(shí)表示一般按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行的民生銀行仍然堅(jiān)持舊規(guī)，但也補(bǔ)充“在我行有金融資產(chǎn)的客戶可能有少量利率優(yōu)惠”,。
而8月以九四折優(yōu)惠領(lǐng)跑滬上的匯豐銀行也裹足不前,。“我們不會有七折這么大的力度,，最多會打九點(diǎn)幾折,，只做純商貸，不做公積金組合貸,，新房依然只做跟我行有合作的樓盤,。”
匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者,。
房貸證券化10年推3個(gè)產(chǎn)品
或因2008年次貸危機(jī)延后
在樓市走向愈見復(fù)雜莫測的大背景下,，央行也使出渾身解數(shù)想要刺激房貸投放的動力，其中最引業(yè)內(nèi)熱議的是再提房貸資產(chǎn)證券化,。
據(jù)悉,，房貸證券化的基本模式是首先，由商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設(shè)機(jī)構(gòu),；其次,，由證券化特設(shè)機(jī)構(gòu)將所獲得的住房貸款匯總重組,
經(jīng)信用擔(dān)保及評級后, 發(fā)行住房貸款證券, 再由投資者購買；最后, 住房貸款人所償付的抵押本息,
用于對投資者支付本息以及評估,、擔(dān)保,、承銷或其他證券化費(fèi)用。
從理想化的運(yùn)作模式看,，這無疑是可以將房貸風(fēng)險(xiǎn)分散的有效手段,。不過，記者查閱相關(guān)資料注意到,，房貸資產(chǎn)證券化并不是初次登上中國銀行業(yè)的歷史舞臺,，早在2005年就已在上海破冰，當(dāng)時(shí)第一個(gè)吃螃蟹的是存量房貸資產(chǎn)最多的建設(shè)銀行,。
但兩年間卻未見其他商業(yè)銀行跟吃螃蟹,。2007年打破僵局的仍是建行，繼“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”之后,，“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”問世,。此后長達(dá)10年MBS（指住房抵押貸款支持證券）產(chǎn)品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發(fā)行“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”,。
“建行本身做抵押貸款出身,，這方面投資更有經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)周期中,，整體的經(jīng)濟(jì)走向是向上的,，商業(yè)銀行傾向于拿長久期的資產(chǎn)，而房地產(chǎn)又是一個(gè)上行周期,，被看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，所以跟進(jìn)的銀行并不多，更傾向于持有房貸到期,�,！逼职l(fā)銀行金融市場部高級宏觀分析師曹陽對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析。
一家國有銀行風(fēng)控部門從業(yè)超過15年的資深人士則告訴記者:“2005年財(cái)政部會計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布，央行放開MBS試點(diǎn),，但建行才發(fā)行兩個(gè)產(chǎn)品就適逢爆發(fā)了美國次貸危機(jī),，這直接拖慢了整個(gè)創(chuàng)新的進(jìn)程，美國發(fā)行住房債券的‘兩房’（即房利美和房地美）出了問題,，決策層要有一個(gè)審慎考量的過程,。”
資料顯示,，金融危機(jī)爆發(fā)前,，美國商業(yè)銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機(jī)構(gòu)，由它們擔(dān)保,，將房貸資產(chǎn)證券化并出售給投資者,。兩家機(jī)構(gòu)所承�,；蛘哔徺I的房地產(chǎn)貸款約占美國住房市場的50%,，次貸危機(jī)以來在新發(fā)行量中所占比重更是達(dá)到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱,。
“但現(xiàn)在整個(gè)大背景有了變化,，尤其是利率市場化的不斷推進(jìn),，銀行負(fù)債穩(wěn)定性趨于下降，房貸證券化重新有了活躍的基礎(chǔ),�,！辈荜柛嬖V記者，整體看,，銀行運(yùn)營成本在不斷提高,，負(fù)債周期則往下沉，“把這些抵押貸款打包證券化之后可以盤活存量,，通過表外化可以騰挪商業(yè)銀行的信貸空間,，降低資產(chǎn)和負(fù)債的久期失衡�,！痹谒磥�,，目前抵押貸款約10.7萬億元，占貸款余額的13.6%,促進(jìn)MBS市場發(fā)展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創(chuàng)新的一個(gè)亮點(diǎn),。
業(yè)內(nèi)猜測房貸證券化產(chǎn)品
由國開行接盤
不過,，這種金融創(chuàng)新也可能面臨水土不服的尷尬。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代金融研究中心教授奚君羊?qū)Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》分析：“政府對房地產(chǎn)有一個(gè)想要救市的意向,，雖然心照不宣,，但是事實(shí)上不希望房價(jià)出現(xiàn)大幅度的、系統(tǒng)性的下跌,，因此出臺這個(gè)指導(dǎo)意見,，希望銀行通過這種方式增加房貸,，但是商業(yè)銀行有自己的考慮，會根據(jù)自己利益權(quán)衡,，現(xiàn)在來看依然積極性不高,。”
“當(dāng)時(shí)美國發(fā)行MBS這么積極的原因是可以充分利用流動性,，通過證券化把房貸轉(zhuǎn)讓出去，先兌現(xiàn)未來收益的一部分以換取現(xiàn)金流,，通過反復(fù)證券化滾動收益,，而中國銀行業(yè)現(xiàn)在面臨的問題是貸款需求不像美國那么大，現(xiàn)在國內(nèi)對房地產(chǎn)的需求不是太旺盛,，銀行現(xiàn)在不缺資金,，缺的是既安全又收益高的投資項(xiàng)目，所以房貸證券化的動力本身不足,�,！鞭删蛉缡钦f。
而就買方市場來看,，對MBS的反響也并不那么熱烈,。記者注意到，郵儲銀行此前發(fā)行的MBS產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率是5.88%,，實(shí)際發(fā)行的MBS利率分兩檔,，分別為5.8%和6.79%。由于該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標(biāo)區(qū)間的上限,，意味著投資者對該產(chǎn)品投資興趣不大,，被業(yè)內(nèi)普遍解讀為當(dāng)時(shí)投標(biāo)認(rèn)購的情況恐怕不甚理想。
“目前市場短久期,、高收益的替代性資產(chǎn)較多,，比如一年期理財(cái)收益率達(dá)到5.27%、信托收益率有9%,，在投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好較高時(shí),，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業(yè)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益率為6.5%,，扣除管理費(fèi)用后,，能提供給投資者的收益可能更低�,！辈荜栆矊τ浾弑硎�,。
“另外一方面，過去10年是房地產(chǎn)的繁榮期,，微觀定價(jià)中缺乏違約率,、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗(yàn)估計(jì),，這些市場和技術(shù)性問題都可能制約MBS市場短期的大規(guī)模擴(kuò)張�,！�
曹陽推測,，可能的試點(diǎn)或在國開行在住房金融職能領(lǐng)域深化，“可能的運(yùn)作模式是由國開行來購買市場發(fā)行的MBS債券,，其以此為抵押品,，向央行申請PSL（抵押補(bǔ)充貸款）來實(shí)現(xiàn)融資�,！苯衲�8月底,，銀監(jiān)會批建了國開行住宅金融事業(yè)部，這個(gè)副部級豪華規(guī)格的信貸航空母艦被媒體稱為“中國版住房銀行”,。
而在資產(chǎn)證券化的試水方面,，國開行也早有建樹。2005年,，央行批準(zhǔn)國開行發(fā)行“2005年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券”,。2012年，央行,、銀監(jiān)會,、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》,重新啟動信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，同年9月,，國開行就通過中信信托向全國銀行間債券市場成員發(fā)行規(guī)模為101.6644億元的“2012年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券”,，為規(guī)模之最。
我國抵押貸款證券化（MBS）的發(fā)展時(shí)間軸
1998年
國家首次提出發(fā)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的構(gòu)想,，開始試水關(guān)于資產(chǎn)證券化的離岸操作,。
2003年
財(cái)政部開始著手對資產(chǎn)證券化制定會計(jì)規(guī)范。
央行在發(fā)布《2002年中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次提到了“積極推進(jìn)住房貸款證券化”,。
2005年
財(cái)政部《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會計(jì)處理規(guī)定》發(fā)布并同時(shí)生效,滿足了當(dāng)時(shí)我國試點(diǎn)單位進(jìn)行資產(chǎn)證券化操作的需要,。
央行批準(zhǔn)中信信托在全國銀行間債券市場發(fā)行“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”。這一年是住房抵押貸款證券化的發(fā)行元年,。
2007年
總量40.21億元的“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”再次發(fā)行,。
2014年
郵儲銀行2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場發(fā)行，規(guī)模為68.14億元,。
