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對于嚴格執(zhí)行“限購”的北上廣深和三亞來說,“銀十”前半段房地產(chǎn)市場活躍度因9月30日央行調(diào)整“限貸”政策而升溫不少,。業(yè)內(nèi)人士分析認為,,信貸政策松動所帶來的效應(yīng)雖有所顯現(xiàn),但是否能帶動成交量大增,仍要看銀行的執(zhí)行力度,,這一效果將在四季度逐步釋放,。新華社發(fā) 徐駿/作 |
最近國內(nèi)經(jīng)濟增長全面放緩,第三季度GDP增長下行為7.3%的水平,,為5年來GDP增長最低,。
多數(shù)人認為,其主要原因在于出口增長持續(xù)下行,、基礎(chǔ)設(shè)施投資,,尤其是房地產(chǎn)投資的增長下行。房地產(chǎn)救市成了國內(nèi)各級政府的主要任務(wù),。
近幾年來,,盡管GDP增長速度不小,但國內(nèi)居民內(nèi)需不僅沒有隨之快速增長,,反而增長速度放緩或增長萎縮,。原因何在?筆者認為,,最重要的原因就是高房價問題,。高房價對國內(nèi)居民消費具有嚴重的擠出效應(yīng),也是居民內(nèi)需增長的最大障礙,。
按照國家統(tǒng)計局的指標體系,,任何居民的住房購買都是算作一種投資。就目前中國居民的現(xiàn)狀來看,,不僅住房是整個家庭最有價值的資產(chǎn),,而且購買住房占居民整個收入支付中最大份額。如果房價水平合適,,房價收入比不高,,那么居民購買住房占整個家庭收入支付中的比重中不會太高。居民購買住房之后,,也能夠在幾年內(nèi)付清房款,,保證其日常基本消費,。如果房價過高,,其情況則完全不一樣了。
就目前中國的住房市場價格而言,,不要說一線城市早就是天價了,,與90%以上工薪階層已經(jīng)無關(guān)。即使是二三線城市,,85%以上的居民也是無支付能力購買,。有些居民即使購買,,也會對其整個家庭消費具有嚴重的擠出效應(yīng)。
比如在北京四環(huán)邊上,,一套100平米的住房,,價格在400萬元左右。而一個名牌大學(xué)畢業(yè)生在北京工作5年,,年薪估計10萬元左右,,5年積蓄至多20萬元。兩個人5年積蓄至多為40萬元,。在這種情況下,,兩個人結(jié)婚要在北京購買一套100平方米的住房,兩個人積蓄還得加上雙方父母的一輩子積蓄(假定雙方的父母都生活在南方縣城,,整個積蓄大概是60萬元左右,,北方的縣城及農(nóng)村還達不到),只能夠支付這套住房的首付(假定雙方父母各付40萬元),。
在這種情況下,,這對年青家庭住房是購買了,但嚴重的債務(wù)負擔(dān)馬上而來,,其按揭貸款負債率會高50%以上,。面對如此沉重的債務(wù)負擔(dān),這對年青家庭的日常生活消費將會嚴重擠出,。同時,,兩個年青人雙方父母的日常生活消費會嚴重擠出。因為,,父母親的養(yǎng)老積蓄突然減少了2/3,。
房價過高,,不僅對購買住房者具有嚴重的消費擠出效應(yīng),,對于租房者也具有嚴重的消費擠出效應(yīng)。因為,,房價過高,,住房的租金價格同樣會快速上漲,租房者所要支付費用也就越來越高,。在這種情況下,,對于租房的居民來說,或無支付能力租用,,只好到邊遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村租房,;或是增加其整個生活開支,擠出日常生活消費,。
房價過高,,也會導(dǎo)致企業(yè)營運成本全面上升,。而企業(yè)的營運成本上升,或迫使不少企業(yè)遷出這些高房價的城市,,減少這些城市的就業(yè)機會,;或是壓低企業(yè)工人的工資水平等。無論是哪一種情況出現(xiàn),,都會從總體上降低整個社會的收入水平,,影響居民的支付能力,從根本上削弱居民的消費,。而各級政府救樓市,,其目的就在于把現(xiàn)有的房價頂在天花板上或維持高房價,與保證經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長背道而馳,。
可以說,,當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟增長動力不足,就在于國內(nèi)居民的潛在內(nèi)需無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的內(nèi)需,,國內(nèi)居民無限大的需求很大部分只是潛在,。居民內(nèi)需之所以無法釋放出來,不是居民不愿意消費,,而是居民沒有消費能力,。當(dāng)前居民的消費能力不足,或支付能力不足,,主要在于兩個方面,。一是以勞動力要素獲得收入的絕大多數(shù)居民的收入水平低或占整個社會各要素總收入的比重低,二是絕大多數(shù)中低收入居民少許的收入被高房價吞噬了,,從而導(dǎo)致高房價下國內(nèi)居民消費的嚴重擠出效應(yīng),。如果國內(nèi)高房價這種現(xiàn)狀不改變,國內(nèi)居民消費無法增加,,居民內(nèi)需也是無法得到拓展,,從而使得國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長成為無源之水、無本之木,。