距央行發(fā)文支持改善型購(gòu)房需求已有一段時(shí)間,，但多數(shù)銀行分行層面并沒有正式對(duì)外宣布執(zhí)行細(xì)則,。從記者暗訪結(jié)果看,，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的做法還是比較普遍的，但優(yōu)惠利率可就不好找了,。
| 銀行房貸有沒有放松,？對(duì)于首套房的認(rèn)定是不是較過(guò)去有所寬松？貸款人能否獲得折扣利率,？
最近,，有關(guān)央行調(diào)整房貸政策，對(duì)改善型購(gòu)房貸款需求給予支持的消息成為大家關(guān)注的焦點(diǎn),。不過(guò),，一些有意購(gòu)房者在向銀行咨詢后發(fā)現(xiàn)，房貸政策似乎并沒有寬松很多,，而要獲得折扣利率更不是件容易的事情,。
那么，到底當(dāng)前的房貸政策如何呢,？
央行發(fā)文 表態(tài)積極
9月30日，中國(guó)人民銀行下發(fā)《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,。
《通知》指出,，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%,，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定,。
對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策,。在已取消或未實(shí)施限購(gòu)措施的城市，對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平,。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃,，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期,，合理確定貸款利率,，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
可以看出,，《通知》對(duì)家庭合理的住房貸款需求表示出積極支持的態(tài)度,。不過(guò)要注意，這并不是一份強(qiáng)制性文件,，“具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自主確定”的表達(dá)給了各銀行比較大的空間,。換句話說(shuō)，新政落不落實(shí),、如何落實(shí)還看銀行的做法,。
“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有松動(dòng)
我們了解到，繼央行發(fā)文之后,，包括建行,、招行、興業(yè),、中行,、華夏在內(nèi)的多家銀行總行紛紛發(fā)文表明態(tài)度，響應(yīng)央行政策,。這也使不少有購(gòu)房意愿者歡欣鼓舞,，似乎看到了房貸利率打折的信號(hào)。不過(guò)同樣的問(wèn)題是,，總行的文件也并非強(qiáng)制性,，具體業(yè)務(wù)如何操作要由各地分行說(shuō)了算。
為了弄清當(dāng)前執(zhí)行何種房貸政策,，貸款利率有沒有松動(dòng),，10月20日，記者以購(gòu)房者身份走訪了滬上多家銀行。得到的反饋可謂基本都是,，房貸政策最近不太好說(shuō),，變化隨時(shí)會(huì)有。多數(shù)銀行目前認(rèn)貸不認(rèn)房,，但即便符合“首套房”標(biāo)準(zhǔn),，想要獲得優(yōu)惠利率也相當(dāng)困難。
在記者走訪的銀行中,，婉轉(zhuǎn)拒絕的是平安銀行,。“我們現(xiàn)在基本都不做房貸業(yè)務(wù),，如果你需要購(gòu)房,，最好到大銀行問(wèn)一問(wèn)。而且最近政策比較多變,，大銀行的調(diào)整會(huì)更快一些,。”平安某支行工作人員建議記者換一家銀行試試,。
在工商銀行的兩個(gè)支行網(wǎng)點(diǎn),，記者均被告知，雖然他們聽說(shuō)了央行下發(fā)文件,，但目前的執(zhí)行情況仍然沒有放松,，也就是既認(rèn)房也認(rèn)貸。即便貸款已經(jīng)還清,，只要名下有房,，再購(gòu)就算二套。不過(guò)工作人員也表示,，后續(xù)可能會(huì)有文件下發(fā),，只是具體規(guī)定尚不得而知。
相對(duì)來(lái)說(shuō),，建行,、農(nóng)行、中行,、招行,、民生、浦發(fā)等銀行的政策要寬松一些,。這些銀行支行的工作人員均表示,，當(dāng)前房貸政策較過(guò)去稍松一點(diǎn)，可認(rèn)貸不認(rèn)房,。如果名下有房產(chǎn),，貸款已經(jīng)還清,，那么有機(jī)會(huì)被認(rèn)為是“首套”。
建行與農(nóng)行工作人員告訴記者,，能不能認(rèn)定“首套房”與接下來(lái)想要購(gòu)買的房產(chǎn)有一定關(guān)系。因?yàn)檠胄小锻ㄖ匪磉_(dá)的意思,，是對(duì)“普通住宅”放寬貸款標(biāo)準(zhǔn),，所以如果購(gòu)買的是普通住宅，首付最低僅需三成,，而如果購(gòu)買的是非普通住宅,，那么視為“二套”，首付的比例可能還會(huì)在七成,，購(gòu)房者仍然需要籌措比較多的首付款,，利率當(dāng)然也會(huì)有不同程度的上浮。
對(duì)于記者提出的房貸政策似乎并未放松的疑惑,，中行工作人員解釋說(shuō),，央行的《通知》其實(shí)是對(duì)部分購(gòu)房需求的放寬，而非全面放開,。最受惠的人群是,，本來(lái)名下有一套住房，貸款已經(jīng)還清,，現(xiàn)在出于改善住房的目的想要再買一套普通住宅,，那么就能從原來(lái)被認(rèn)為的“第二套”住房變?yōu)楝F(xiàn)在的“首套房”，首付比例可從七成降為三成,，利率也能降低,。而從目前市場(chǎng)的反饋看，的確有一些購(gòu)房者因此受惠,，大大減輕了購(gòu)房壓力,。
在咨詢中，不少銀行工作人員提醒記者,，目前是政策的多變期,，這一周執(zhí)行的政策到下一周可能又會(huì)不同。而且每位客戶的情況各有不同,，還要結(jié)合是否與父母共同有房,、婚后是否購(gòu)房、最近一次購(gòu)房是否早于限購(gòu)政策出臺(tái)前等等條件作判斷,。因此,，如果購(gòu)房者被告知現(xiàn)下能享有比較優(yōu)惠的待遇，最好快點(diǎn)行動(dòng),，今后政策是緊是松誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn),。
利率優(yōu)惠不好找
在提到房貸利率時(shí)，幾乎所有銀行均表示沒有優(yōu)惠�,！熬退闶恰滋追俊�,，也不可能真的做到7折優(yōu)惠，我們只會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶,，存款或是理財(cái)產(chǎn)品達(dá)到一定金額,，同時(shí)期限比較長(zhǎng)的給9.5折�,！蹦炽y行工作人員告訴記者,，要想獲得優(yōu)惠利率，至少需要在銀行存款達(dá)到3個(gè)月以上,，或是購(gòu)買中長(zhǎng)期理財(cái)產(chǎn)品,，金額達(dá)到100萬(wàn)元。同時(shí),，貸款人的工作需要是銀行認(rèn)為“優(yōu)質(zhì)”的類型,，比如企業(yè)高管等，否則,，最低也就按基準(zhǔn)利率執(zhí)行,。
實(shí)際上，要銀行執(zhí)行7折標(biāo)準(zhǔn)的確有點(diǎn)困難,，因?yàn)檫@是筆虧損買賣�,，F(xiàn)在，5年以上定期存款利率為5.225%,，而5年以上貸款利率為6.55%,，如果貸款利率打7折，等于只有4.59%,，比存款利率還要低,。因此，有銀行專家認(rèn)為,，優(yōu)惠利率未來(lái)在9折至95折范圍內(nèi)的可能性比較大,。
滬“標(biāo)準(zhǔn)住宅”條件太嚴(yán)格
無(wú)論是央行的《通知》，還是各分行的房貸細(xì)則,，都繞不開“普通住宅”的評(píng)定,。但在上海地區(qū)，“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)是比較嚴(yán)格的,，房屋面積必須在140平方米以下,，內(nèi)環(huán)內(nèi)低于330萬(wàn)元、內(nèi)環(huán)外環(huán)間低于200萬(wàn)元,，外環(huán)外低于160萬(wàn)元,。
根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì),，10月15日前，上海市一手房可售面積是1253萬(wàn)平方米,，其中普通住宅面積為211萬(wàn)平方米,，僅占比六分之一。所以,，要想在市中心買到一套“普通住宅”,，難度可想而知。
相關(guān)鏈接：各地房貸政策
廈門：廈門銀行,、郵儲(chǔ)銀行廈門分行已發(fā)布房貸細(xì)則。郵儲(chǔ)廈門分行明確,，還清首套房貸再貸款算首套,，最低首付比例30%，優(yōu)質(zhì)客戶貸款利率可享基準(zhǔn)利率下浮2%,。
杭州：工行,、郵儲(chǔ)銀行、浙商銀行房貸細(xì)則落地,。其中,，郵儲(chǔ)銀行最給力，最低能申請(qǐng)到9折的貸款利率,，不過(guò)有兩條規(guī)定：第一,，無(wú)論之前貸款購(gòu)買的是一套房還是多套房，都需要還清所有購(gòu)房貸款,；第二,，放款時(shí)間要推遲到明年初。另外,，中行,、交行等銀行也推出了房貸細(xì)則，最低利率可申請(qǐng)到9.5折,。
重慶：中信銀行重慶分行推“感恩1945”活動(dòng),，只要貸款結(jié)清再購(gòu)房，可認(rèn)定為一套房,。通過(guò)“中信房抵貸”,，最長(zhǎng)可貸款30年、最高9成貸款額度,。而“存貸寶”產(chǎn)品,，其實(shí)是一項(xiàng)“抵扣貸款利息”服務(wù)，銀行將客戶存入的活期存款視同為提前還款來(lái)抵扣貸款本金,，銀行定期將因抵扣這部分本金而減少的貸款利息支出返還給房貸客戶的還款賬戶,，若按最大收益計(jì)算,，房貸利息最低可打“4折”。
深圳：中行,、建行,、招行、工行,、農(nóng)行,、廣大、民生等銀行新政落地,，均“認(rèn)貸不認(rèn)房”,，但同時(shí)執(zhí)行深圳的限購(gòu)政策。利率方面,，大部分銀行的首套房貸利率處于9.5~基準(zhǔn)利率之間,，且不少實(shí)行“一盤一策”，根據(jù)客戶資質(zhì)決定,。
