住建部,、財(cái)政部,、人民銀行等三部委近日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,，與此前央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(“央四條”)有異曲同工之妙,，即降低首套住房和改善型住房貸款成本，助推住房消費(fèi)金融發(fā)展,，做實(shí)居民合理住房需求,，實(shí)現(xiàn)樓市去庫(kù)存、去泡沫,，緩沖經(jīng)濟(jì)下行過程中企業(yè)投資意愿迅速下降,、被動(dòng)產(chǎn)能收縮和抵押物價(jià)值下跌，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵指標(biāo),、經(jīng)濟(jì)底線增速和金融信貸質(zhì)量的沖擊,。
“央四條”提出了盤活存量房貸資源(“還清再貸”和MBS),、發(fā)行專項(xiàng)金融債券等措施,。這些措施不僅從增量和存量?jī)蓚�(gè)角度，增加銀行可貸資金的供給,，緩解了房貸對(duì)銀行流動(dòng)性的壓力,，而且能將銀行低收益存量房貸置換出來，可以激勵(lì)銀行發(fā)放低成本的住房貸款,。然而,，旨在增加房貸資金供給的MBS和定向增加低成本房貸資金的專項(xiàng)金融債券，事實(shí)上難以在中短期內(nèi)擔(dān)當(dāng)大任,。在金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá),、利率市場(chǎng)化不夠、機(jī)構(gòu)投資者不成熟的情況下,，MBS難以快速生根和壯大,。
更重要的是，MBS能夠?yàn)槭袌?chǎng)投資者認(rèn)可和接受,，前提是給投資者的收益率要足夠高,。自2005年開展試點(diǎn)以來，MBS在我國(guó)總共才出了3單,，而且每一單都貼著招標(biāo)利率的上限(大概在5%-6%之間),。MBS的收益率居然如此之高，可見其接受度是比較低的。那么,，目前在社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)收益率居高不下,、支持MBS未來收益的現(xiàn)金流(租金收入和房?jī)r(jià)增值收益)可能下降的情況下，MBS只有給出更高的收益率才能為投資者接受,。
而更高的收益率是擔(dān)保方(或打包銀行)無法接受的,，也是實(shí)際收益無法保障的。而由于“定向?qū)捤伞毕拗沏y行間市場(chǎng)資金量,，再加上較長(zhǎng)的審批和發(fā)行周期,，發(fā)行專項(xiàng)金融債券也難當(dāng)大任。因此,，無論從增加住房可貸資金,，還是降低房貸成本，都只能將MBS和發(fā)行專項(xiàng)金融債券放在中長(zhǎng)期改革范疇來理解其效應(yīng),。
當(dāng)前最關(guān)鍵的是增加規(guī)�,；统杀镜目少J資金，而住房公積金無疑是最佳選擇之一,。從資金規(guī)模上看,，截至2014年3月，全國(guó)實(shí)際繳存住房公積金職工達(dá)1.06億人,，繳存總額6.47萬(wàn)億元,，沉淀的余額就有3.27萬(wàn)億元。也就是說,，全國(guó)范圍內(nèi)公積金閑置的比例高達(dá)50%,，而目前存量個(gè)人住房貸款也僅僅才10萬(wàn)億元，閑置公積金相當(dāng)于存量房貸的1/3強(qiáng),。
再看資金成本,，公積金專戶存款利率僅為2.33%，不僅低于同期限一般存款利率,，更低于大眾理財(cái)收益率,。而公積金本身就是政策性住房金融，一貫實(shí)行“低存低貸”的原則,。如果將這一大筆低廉的資金與合理住房需求(如首次購(gòu)房和改善購(gòu)房)對(duì)接起來的話,，無疑將極大降低購(gòu)房者的貸款成本。但是,，目前公積金奉行“屬地化”封閉運(yùn)營(yíng)原則,，造成各地利用強(qiáng)度(貸款/繳存總額)反差太大，大城市和東部地區(qū)利用強(qiáng)度大,，而中小城市和西部地區(qū)利用強(qiáng)度小,，無法像銀行資金一樣在各地之間調(diào)劑余缺,。所以，一邊是類似于廣州,、廈門等地因公積金“額度荒”不得不限制提取和貸款;一邊是廣大中小城市公積金大量閑置,，躺在賬戶上睡大覺。
因此,，此次“公積金貸款新政”有兩個(gè)目的：一是當(dāng)?shù)毓e金要充分利用,，降低合理住房需求的購(gòu)置成本;二是調(diào)劑公積金在地區(qū)間的不平衡。貸款申請(qǐng)最低公積金繳存期從原來的12個(gè)月降到6個(gè)月,、貸款發(fā)放率低于85%的城市提高公積金貸款額度,、高于85%的要做好“組合貸款”等，都是為了充分利用,，降低本地合理住房需求的貸款成本,。而實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)的規(guī)定,，則是為了調(diào)劑公積金在地區(qū)間的不平衡,。
就目前來看，第一個(gè)目的相對(duì)容易實(shí)現(xiàn),，第二個(gè)目的實(shí)現(xiàn)起來比較難,。基于公積金屬于繳存?zhèn)�人的基本原則,，當(dāng)個(gè)人因工作變動(dòng)和家庭搬遷而離開繳存地時(shí),，正常的轉(zhuǎn)移接續(xù)已經(jīng)在全國(guó)主要城市實(shí)現(xiàn)。關(guān)鍵是公積金能夠像銀行間資金拆借一樣,，異地互認(rèn)和互貸,，這才能調(diào)劑余缺,，讓公積金在全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)起來,，發(fā)揮供應(yīng)低成本房貸資金的作用。但是,，由于此舉會(huì)減少流出地的繳存余額,，降低增值收益，不僅降低對(duì)于地方保障房建設(shè),、農(nóng)田水利和義務(wù)教育等方面的支持,，也減少了地方公積金中心可支配的管理費(fèi)用，地方在這方面的積極性不足,。
因此,，應(yīng)該在公積金專戶存款利率和社會(huì)平均收益率之間，應(yīng)建立一種流入流出的補(bǔ)償機(jī)制,，這樣既能增加繳存者的利息收入,，也能增加公積金的增值收益，還能發(fā)揮低成本資金的作用，降低房貸成本,。既然社保資金可以克服重重障礙,，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)，發(fā)揮政策性住房金融的公積金具有大社保資金的范疇,，也應(yīng)當(dāng)順應(yīng)人口流動(dòng)的趨勢(shì),，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)。
