央行于9月30日公布的房貸政策的影響力至今仍在發(fā)酵,。
國慶節(jié)后,，從各大銀行總部發(fā)出的房貸政策也相繼落地，建行,、招行,、興業(yè),、中行等都紛紛發(fā)文表明態(tài)度，將貫徹央行精神,。
理財周報記者采訪獲得的最新情況顯示,，即使目前還沒發(fā)文落實的多家銀行，總部也都早已將文件下發(fā)給各分行,，然后再由分行方面具體落實,。
其中，交通銀行雖還沒發(fā)文表態(tài),，但其上�,？偛繉碡斢浾弑硎荆骸�9月30日之后，已第一時間將文件轉(zhuǎn)發(fā)給各級分行，各分行細則正在落實中,�,！�
浦發(fā)銀行等也表示已經(jīng)發(fā)布相關(guān)口徑，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求,，優(yōu)化業(yè)務(wù)受理流程,，提高審批和放款效率，合理確定貸款利率等,。
總行劃底線,，分支行靈活處理
市場似乎仍在翹首以盼各大銀行將出臺的“分行細則”。
而事實上,，即使未來分行細則一一落實,，具體到每家支行的做法仍將不會完全相同，這也就意味著,，對于購房者而言,，期待總行或分行細則出臺的愿望可能落空。
農(nóng)業(yè)銀行上海地區(qū)某從事房貸業(yè)務(wù)的工作人員表示：“所謂的‘房貸細則’并不會自上而下下發(fā),，總行也不會給出利率折扣,。相反，總行給的往往都是最低底線,，分行和支行只會在此基礎(chǔ)上往上走,。”
“實際情況是,，銀行總行不可能下發(fā)媒體期待的“細則”，只可能將監(jiān)管部門劃定的紅線,、確定的基本原則下發(fā),，要求分行不得踩線，至于分行具體針對什么人,、執(zhí)行幾折利率,，總行不會管，也不能管——管得太多分行就沒有做業(yè)務(wù)的能動性了,�,！�
理財周報記者在采訪中了解到，很多銀行的房貸業(yè)務(wù)具體到分行及支行,，確實具有更多的靈活性,。
浙商銀行總行近日公布了最新的個人住房貸款信貸政策，新政策于10月15日起執(zhí)行,。除了貫徹央行的基本精神,，放開了之前“認房又認貸”的首套認定標準之外，該行最大的特點就是名下房貸余額為零的家庭申請貸款購買別墅、排屋等“非普通商品住房”也可享受首套房政策,，首付比例不低于50%,，貸款利率下限為基準利率的0.85倍，同時根據(jù)近年來房地產(chǎn)價格的變化情況,，將非普通商品住房（除別墅,、排屋）的價值標準明確為500萬元及以上。
盡管如此,，對上海地區(qū)的購房者來說,，這仍然是一塊觸不可及的蛋糕。
10月15日,，央行上�,？偛抗ぷ魅藛T再次向理財周報記者確認，目前執(zhí)行的是9月30日央行總行統(tǒng)一的標準,，并不存在將標準從“普通商品住房”放寬到“商品住房”的情況,。這也就意味著，上海地區(qū)購買“非普通住房”的人士將無法享受首套房貸的優(yōu)惠,。
上海普通商品住房標準是在2012年3月1日起執(zhí)行的,，標準包括“單套建筑面積在140平方米以下”、“內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套,，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套,，外環(huán)線以外的低于160萬元/套”等。
記者從浙商銀行處證實,，上海地區(qū)的細則還沒出,，具體還是要看地方分行規(guī)定。
某大行銀行業(yè)內(nèi)人士也認為,，總行甚至分行層面不會給出所謂“折扣率”,，還有一個原因，就是不敢隨便承諾,。
“銀行具體執(zhí)行的房貸政策是因時因勢而變——今天市場都是基準,，沒有特殊原因不可能給7折。但明天市場都是7折,，我還要堅守基準,，只能說明不想做了。但是一旦總行對外表態(tài)最低執(zhí)行幾折,，且不加任何條件,，那所有客戶都沖上門要最低利率，業(yè)務(wù)就沒辦法做了,。因此,，總行的表態(tài)必須給分行留空間，分行又必須給支行留空間�,！�
除此之外,，同一分行的口徑之下，支行得到的信息也有所不同,。
招商銀行上海地區(qū)某支行表示商貸滿100萬元就可以享受95折優(yōu)惠,，而該銀行另一家支行則表示需要購買一定數(shù)量的理財產(chǎn)品才能9.5折，并且有知情人爆料稱,，這種理財產(chǎn)品是不保本的,，出現(xiàn)虧損的可能性不小。
從這個意義來說,，購房者若想了解真正有用的信息,，還需直接從支行網(wǎng)點下手，了解支行具體的執(zhí)行標準,，并且這個標準“是動態(tài)的,。”
7折利率長期可期
雖然各銀行上海分行還沒有明確“細則”,，但央行上�,？偛繉Α胺瞧胀ㄗ》俊钡倪@“一紙禁令”已為上海樓市定下基調(diào)。
除此之外,，理財周報記者上周曾報道上海地區(qū)目前最低折扣為9.5折,，這一情況現(xiàn)在仍沒有太大變動。此外,，今年年內(nèi),，折扣料也并不會有太大的下降空間。
上海某銀行人士在接受記者采訪時表示：“銀行2014年的房貸經(jīng)營指標已經(jīng)于年初確定,，那時大家都沒有預(yù)期到7折利率這件事,，這時候突然降低利率，直接影響年度指標,。”
“短期內(nèi),，7折利率不可能,，市場定價都很高，目前能拿到基準就算不錯,，市場價格回落需要過程,。”
但該人士也指出,，中長期看,，比如6個月到一年左右，7折利率是可期的。
“一是因為當前經(jīng)濟下行,，對銀行來說最重要的不是掙錢,，而是控制風(fēng)險，在風(fēng)險可控的前提下獲得穩(wěn)定的收益,，就零售業(yè)務(wù)而言,，消費貸款需求受到經(jīng)濟影響不可能很旺盛，個人按揭貸款恰是非常合適的貸款發(fā)放標的——風(fēng)險低,、收益穩(wěn)定,，因此銀行將貸款規(guī)模向個人房貸傾斜不是不可能。二是因為明年銀行可以重新修訂經(jīng)營指標,。以上兩個原因?qū)⑻嵘J款供給,，降低價格�,！�
此外,，理財周報記者了解到，首付最低3成,、利率最低7折政策在2008-2009年就相繼出臺了,。而近年來房貸政策調(diào)整，對于“首套房”的政策并沒有變化,，這次變化的是對“二套房”的認定標準,。
“只是在實際執(zhí)行過程中，由于監(jiān)管部門對房貸的偏好越來越緊,，加上經(jīng)濟上行過程中銀行有了更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)項目,，貸款規(guī)模緊張等諸多因素交織，使得實際能夠獲得最低的人越來越少,�,！�
但無論如何，監(jiān)管政策已釋放出了明確支持房地產(chǎn)貸款的信號,�,！般y行不用偷偷摸摸放房貸，房地產(chǎn)又一個春天即將到來,�,！�
但多位業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，并不建議購房者等待7折利率,，因為“房價上漲速度絕對快于利率下降速度,。”
