隨著房地產政策的松綁,，“首套房貸款利率出現(xiàn)松動”的傳聞不絕于耳,。5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會,，對進一步改善住房金融服務工作提出5條意見（民間稱之為“央五條”）,，更被業(yè)內解讀為在政策層面喊話,，旨在降低商業(yè)銀行個人按揭住房貸款利率。
9月1日,，“融360金融搜索平臺”（下稱融360）發(fā)布對全國23個重點城市近400家銀行房貸利率的監(jiān)測報告,。數據顯示，由于政府的一系列舉措,，8月房貸市場出現(xiàn)了利率松動的跡象,，全國最低房貸利率回歸8.5折。值得注意的是,，雖然利率打折增多,，但房貸放款速度加快的背后，部分銀行對客戶資質、存款,、購買理財產品等隱形的要求增加,。
真實情況如何？
有附加條件的利率松綁
根據融360監(jiān)測數據顯示,，目前在23個重點城市中有10城存在利率優(yōu)惠,，優(yōu)惠幅度略增，但均有附加條件,。其中上海有全國最低8.5折利率折扣,，北京、杭州,、青島3城重現(xiàn)9折利率,，6城優(yōu)惠利率為9.4至9.8折，其余城市的房貸利率最低為基準或者更高,。
8月30日上午,，記者來到位于北京東五環(huán)外附近的一處樓盤，趕上周末,，售樓部里看房人絡繹不絕,。售樓小姐介紹，現(xiàn)在首套房申請商業(yè)貸款,，分為基準利率和基準利率上浮5%兩種,，一家國有大行要求首付提高到五成才能做到基準利率，另一家國有大行要求首付四成,。
“我們多家合作銀行,，首套房首付都是三成，具體利率多少,，都是客戶跟銀行之間談,。”北京一處高端樓盤置業(yè)顧問說,，一般都是6.8775%,，基準利率上浮5%，能不能申請下來要看你的流水,、征信,、身份證明等等。
“但就北京地區(qū)來說,，‘央五條’之后,，首套房房貸利率基本沒變化，還是上浮5%,�,！北本┮患冶就练慨a公司營銷總監(jiān)付女士說,，有的基準利率可以享受9折，但要接受銀行提出的“附加條件”,。
根據記者了解,，所謂“附加條件”，就是不同銀行針對購房人資質,，例如購房人需要在銀行辦理一定數額的存款,、購買銀行內部理財、保險等產品,，或者通過中介公司申請貸款,，才能享受到利率方面的優(yōu)惠。
融360的監(jiān)控報告顯示,，上海民生銀行出現(xiàn)8.5折優(yōu)惠,，但附加條件卻是金融資產達到500萬以上的客戶才可申請。北京中信銀行,、招商銀行出現(xiàn)9折優(yōu)惠,，中信銀行僅部分支持我愛我家和鏈家客戶，且需購買相應的保險項目,；招商銀行優(yōu)惠則是購房者存貸款額15%的保證金一年,，享9折，存貸款額5%的保證金一年,，享9.5折,。
本報記者粗略估算，相比首套基準利率計算,，以總價100萬元的房子為例,，申請70萬元的商貸，按基準利率計算,，分30年還，每月需還款4447.52元,，若利率上浮5%,，每月多還152元，一共多還5.4萬元的利息,。
根據融360數據顯示,，8月，在重點關注的23個城市中有15城不同幅度地下調了首套房貸款利率,。降幅排名前5的城市依次為哈爾濱,、廣州、杭州,、深圳,、重慶,。其中，哈爾濱利率下降幅度為0.25%,，廣州達0.23%,，杭州則為0.16%。
但《華夏時報》記者實地考察廣州的實際情況則是,，“首套房貸款利率還是基準利率上浮5%到10%,。”一家總部位于廣州的大型地產公司負責人告訴記者,，想申請到基準利率或者所謂9折優(yōu)惠,，條件仍極為嚴苛，要看客戶的財產狀況,、過往征信,、是否購買了大額的理財產品或者有大額存款等等。
如果不接受附加條件,，怎么辦,？“那就只能按照以往基準利率或者上浮5%�,！鄙鲜鰪V州市房地產公司負責人坦言,，房貸利率下降，是假象,。
“其實就廣州來看,，多數銀行都下調了房貸利率�,！鄙鲜鲐撠熑颂寡�,，但是只是從之前上浮8%—9%下調到上浮5%。其中,，工行首套房貸從利率上浮5%-10%調整為利率上浮3%-5%,，成為五大中資行中首套利率最低的銀行。另外,，建行首套房貸從利率上浮8%調整為利率上浮5%,；招商銀行首套房貸利率從上浮5%降到基準利率；興業(yè)銀行首套房貸利率從上浮20%降到5%,；光大銀行首套房貸利率從上浮10%降到5%,。
如此一來，是否接受銀行提出的“附加條件”,，是決定客戶是否能享受房貸利率優(yōu)惠政策的關鍵,。但問題是，銀行所謂的附加條件,，也是在變相提高客戶的貸款成本,。這是一個相悖的選擇題,。
房貸審批并無變化
難松動的利率背后，是今年上半年銀行主動壓縮個人住房貸款,，尤其是股份制商業(yè)銀行,，以民生銀行、平安銀行尤為明顯,。今年上半年,，這兩家銀行個人住房貸款余額分別為594億元、602億元,，分別比去年底減少121億元,、47億元。
此外,，招行今年上半年的個人住房貸款為2737億元,，雖然比去年底增加51億元，但在個貸中的占比卻降至11.3%,，比去年底下降了0.93個百分點,。而興業(yè)銀行1849億元的個人及商用房貸款余額，雖然與去年底基本持平,，但在個貸中的占比,，卻從52.33%下降到今年上半年的50.8%。
“對小微企業(yè)貸款可以上浮20%-30%,，相對而言房貸業(yè)務利潤實在太小,。”一家股份制銀行人士坦言,，所以股份制銀行會相對傾向小微企業(yè)貸款,。
根據央行7月公布的《2014
年上半年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，截至6月末個人購房貸款余額10.74 萬億元,，同比增長18.4%,，增速比上季末低1.7 個百分點；上半年增加9389
億元,，同比少增239
億元,。
“投放量在央行的意料之中�,！币患覈秀y行相關人士告訴記者,，所以才有之前5月份的央行喊話,。
在座談會上,，央行要求各商業(yè)銀行保證正常房地產融資需求，積極引導房地產信貸市場健康發(fā)展,，商業(yè)銀行要對個人住房按揭貸款合理定價,，提高貸款發(fā)放和審批效率,，不許停止個人購房貸款。
“對于會議傳達內容,，各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策,，執(zhí)行層面會加強總行和分行的溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發(fā)放,�,！鄙鲜鰢秀y行人士坦言。
央行要求,，銀行應合理配置信貸資源,，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學合理定價,，綜合考慮財務可持續(xù),、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平,。
一面是央行主動喊話要求禁止個人購房停貸,，一面多數股份制銀行上半年收縮個人房貸增量，這是否意味獲得住房貸款比以前更難了,？房貸審批尺度是不是趨嚴,？
記者采訪多位四大國有銀行人士的一致觀點是，貸款審批尺度沒有發(fā)生變化,，既沒有趨嚴也沒有放松,，對符合貸款準入條件的貸款，基本都能通過審批,，批準率穩(wěn)定在九成以上,。
“當下經濟下行壓力增大，企業(yè)發(fā)展前景不明朗,。與之相比,，房貸業(yè)務具有穩(wěn)定而大量的信貸需求，又有首付和房產抵押,，風險較小,。但是國有銀行加大個人房貸折扣力度，可能性不大,�,！币患覈秀y行人士坦言，未來個人按揭房貸利率要看市場需求發(fā)展,。
