隨著房地產(chǎn)政策的松綁，“首套房貸款利率出現(xiàn)松動(dòng)”的傳聞不絕于耳,。5月12日,，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出5條意見(jiàn)（民間稱之為“央五條”）,，更被業(yè)內(nèi)解讀為在政策層面喊話,，旨在降低商業(yè)銀行個(gè)人按揭住房貸款利率。
9月1日,，“融360金融搜索平臺(tái)”（下稱融360）發(fā)布對(duì)全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行房貸利率的監(jiān)測(cè)報(bào)告,。數(shù)據(jù)顯示，由于政府的一系列舉措,，8月房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了利率松動(dòng)的跡象,，全國(guó)最低房貸利率回歸8.5折。值得注意的是,，雖然利率打折增多,，但房貸放款速度加快的背后，部分銀行對(duì)客戶資質(zhì),、存款,、購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品等隱形的要求增加,。
真實(shí)情況如何？
有附加條件的利率松綁
根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，目前在23個(gè)重點(diǎn)城市中有10城存在利率優(yōu)惠,，優(yōu)惠幅度略增，但均有附加條件,。其中上海有全國(guó)最低8.5折利率折扣,，北京、杭州,、青島3城重現(xiàn)9折利率,，6城優(yōu)惠利率為9.4至9.8折，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)或者更高,。
8月30日上午,，記者來(lái)到位于北京東五環(huán)外附近的一處樓盤，趕上周末,，售樓部里看房人絡(luò)繹不絕,。售樓小姐介紹，現(xiàn)在首套房申請(qǐng)商業(yè)貸款,，分為基準(zhǔn)利率和基準(zhǔn)利率上浮5%兩種,，一家國(guó)有大行要求首付提高到五成才能做到基準(zhǔn)利率，另一家國(guó)有大行要求首付四成,。
“我們多家合作銀行,，首套房首付都是三成，具體利率多少,，都是客戶跟銀行之間談,。”北京一處高端樓盤置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),，一般都是6.8775%,，基準(zhǔn)利率上浮5%，能不能申請(qǐng)下來(lái)要看你的流水,、征信,、身份證明等等。
“但就北京地區(qū)來(lái)說(shuō),，‘央五條’之后,，首套房房貸利率基本沒(méi)變化，還是上浮5%,�,！北本┮患冶就练慨a(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)付女士說(shuō)，有的基準(zhǔn)利率可以享受9折,，但要接受銀行提出的“附加條件”,。
根據(jù)記者了解,，所謂“附加條件”，就是不同銀行針對(duì)購(gòu)房人資質(zhì),，例如購(gòu)房人需要在銀行辦理一定數(shù)額的存款,、購(gòu)買銀行內(nèi)部理財(cái)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品,，或者通過(guò)中介公司申請(qǐng)貸款,，才能享受到利率方面的優(yōu)惠。
融360的監(jiān)控報(bào)告顯示,，上海民生銀行出現(xiàn)8.5折優(yōu)惠,，但附加條件卻是金融資產(chǎn)達(dá)到500萬(wàn)以上的客戶才可申請(qǐng)。北京中信銀行,、招商銀行出現(xiàn)9折優(yōu)惠,，中信銀行僅部分支持我愛(ài)我家和鏈家客戶，且需購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn)項(xiàng)目,；招商銀行優(yōu)惠則是購(gòu)房者存貸款額15%的保證金一年,，享9折，存貸款額5%的保證金一年,，享9.5折。
本報(bào)記者粗略估算,，相比首套基準(zhǔn)利率計(jì)算,，以總價(jià)100萬(wàn)元的房子為例，申請(qǐng)70萬(wàn)元的商貸,，按基準(zhǔn)利率計(jì)算,，分30年還，每月需還款4447.52元,，若利率上浮5%,，每月多還152元，一共多還5.4萬(wàn)元的利息,。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示,，8月，在重點(diǎn)關(guān)注的23個(gè)城市中有15城不同幅度地下調(diào)了首套房貸款利率,。降幅排名前5的城市依次為哈爾濱,、廣州、杭州,、深圳,、重慶。其中,，哈爾濱利率下降幅度為0.25%,，廣州達(dá)0.23%,，杭州則為0.16%。
但《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地考察廣州的實(shí)際情況則是,，“首套房貸款利率還是基準(zhǔn)利率上浮5%到10%,。”一家總部位于廣州的大型地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,，想申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率或者所謂9折優(yōu)惠,，條件仍極為嚴(yán)苛，要看客戶的財(cái)產(chǎn)狀況,、過(guò)往征信,、是否購(gòu)買了大額的理財(cái)產(chǎn)品或者有大額存款等等。
如果不接受附加條件,，怎么辦,？“那就只能按照以往基準(zhǔn)利率或者上浮5%�,！鄙鲜鰪V州市房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人坦言,，房貸利率下降，是假象,。
“其實(shí)就廣州來(lái)看,，多數(shù)銀行都下調(diào)了房貸利率�,！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人坦言,，但是只是從之前上浮8%—9%下調(diào)到上浮5%。其中,，工行首套房貸從利率上浮5%-10%調(diào)整為利率上浮3%-5%,，成為五大中資行中首套利率最低的銀行。另外,，建行首套房貸從利率上浮8%調(diào)整為利率上浮5%,；招商銀行首套房貸利率從上浮5%降到基準(zhǔn)利率；興業(yè)銀行首套房貸利率從上浮20%降到5%,；光大銀行首套房貸利率從上浮10%降到5%,。
如此一來(lái)，是否接受銀行提出的“附加條件”,，是決定客戶是否能享受房貸利率優(yōu)惠政策的關(guān)鍵,。但問(wèn)題是，銀行所謂的附加條件,，也是在變相提高客戶的貸款成本,。這是一個(gè)相悖的選擇題。
房貸審批并無(wú)變化
難松動(dòng)的利率背后,，是今年上半年銀行主動(dòng)壓縮個(gè)人住房貸款,，尤其是股份制商業(yè)銀行,，以民生銀行、平安銀行尤為明顯,。今年上半年,，這兩家銀行個(gè)人住房貸款余額分別為594億元、602億元,，分別比去年底減少121億元,、47億元。
此外,，招行今年上半年的個(gè)人住房貸款為2737億元,，雖然比去年底增加51億元，但在個(gè)貸中的占比卻降至11.3%,，比去年底下降了0.93個(gè)百分點(diǎn),。而興業(yè)銀行1849億元的個(gè)人及商用房貸款余額，雖然與去年底基本持平,，但在個(gè)貸中的占比,，卻從52.33%下降到今年上半年的50.8%。
“對(duì)小微企業(yè)貸款可以上浮20%-30%,，相對(duì)而言房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)實(shí)在太小,。”一家股份制銀行人士坦言,，所以股份制銀行會(huì)相對(duì)傾向小微企業(yè)貸款,。
根據(jù)央行7月公布的《2014
年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至6月末個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74 萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)18.4%，增速比上季末低1.7 個(gè)百分點(diǎn),；上半年增加9389
億元,，同比少增239
億元。
“投放量在央行的意料之中,�,！币患覈�(guó)有銀行相關(guān)人士告訴記者，所以才有之前5月份的央行喊話,。
在座談會(huì)上,，央行要求各商業(yè)銀行保證正常房地產(chǎn)融資需求，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)健康發(fā)展,，商業(yè)銀行要對(duì)個(gè)人住房按揭貸款合理定價(jià),，提高貸款發(fā)放和審批效率，不許停止個(gè)人購(gòu)房貸款,。
“對(duì)于會(huì)議傳達(dá)內(nèi)容,，各銀行表示不會(huì)因此調(diào)整房地產(chǎn)和按揭政策,，執(zhí)行層面會(huì)加強(qiáng)總行和分行的溝通和資金支持，確保額度內(nèi)的按揭貸款正常發(fā)放,�,！鄙鲜鰢�(guó)有銀行人士坦言。
央行要求,，銀行應(yīng)合理配置信貸資源,，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，科學(xué)合理定價(jià),，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù),、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平,。
一面是央行主動(dòng)喊話要求禁止個(gè)人購(gòu)房停貸,，一面多數(shù)股份制銀行上半年收縮個(gè)人房貸增量，這是否意味獲得住房貸款比以前更難了,？房貸審批尺度是不是趨嚴(yán),？
記者采訪多位四大國(guó)有銀行人士的一致觀點(diǎn)是，貸款審批尺度沒(méi)有發(fā)生變化,，既沒(méi)有趨嚴(yán)也沒(méi)有放松,，對(duì)符合貸款準(zhǔn)入條件的貸款，基本都能通過(guò)審批,，批準(zhǔn)率穩(wěn)定在九成以上,。
“當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，企業(yè)發(fā)展前景不明朗,。與之相比,，房貸業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定而大量的信貸需求，又有首付和房產(chǎn)抵押,，風(fēng)險(xiǎn)較小,。但是國(guó)有銀行加大個(gè)人房貸折扣力度，可能性不大,�,！币患覈�(guó)有銀行人士坦言，未來(lái)個(gè)人按揭房貸利率要看市場(chǎng)需求發(fā)展,。
