如今,，銀行的資金成本持續(xù)往上漲,，房貸利率又高又不容易獲批。然而不少背負(fù)房貸手頭有資金的人卻糾結(jié)著該不該提前還房貸,。
對此,，銀行理財(cái)師指出，房貸利率低于6%的不必急于還款,，目前很多穩(wěn)健型投資產(chǎn)品的收益都可以覆蓋其房貸成本,。
1.陳小姐這幾天心情很不錯，因?yàn)樗齽倓偘咽Ｓ嗟?4萬元房貸提前還清了,。
陳小姐向記者介紹說,，2006年她向銀行按揭貸了47萬元買房，供30年。
此前,，陳小姐曾還款共計(jì)23萬元,，并改為15年還款。貸款利率一直是基準(zhǔn)利率的70%,，也就是4.58%,，每月還貸1770元。
點(diǎn)評：投資收益與房貸利率持平不該提前還貸
本刊特約理財(cái)規(guī)劃師余建認(rèn)為,，提前還房貸的核心在于,，同樣的資金，能否找到收益高于房貸利率的投資產(chǎn)品,。
從陳小姐的情況看,，房貸利率相當(dāng)?shù)停瑑H為4.58%,，而目前銀行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品的收益率高于這個水平的一抓一大把,，這段時間很多低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品收益率均在5.5%—6%的水平，完全沒必要提前還貸,。
2.王小姐有兩套房子,，最近賣了其中一套，套現(xiàn)300多萬元,，有大筆現(xiàn)金在手,。
王小姐告訴記者，現(xiàn)在住的房是去年買的,，每月要還給銀行9000多元,。據(jù)介紹，王小姐去年向銀行按揭貸款94萬元,，供20年,，利率是按照現(xiàn)在基準(zhǔn)6.55%上浮10%的，也就是7.205%,，已經(jīng)還了一年了,�,！坝心敲炊喔哂�7.2%的投資渠道,，我為什么要提前還貸呢？”
王小姐表示,，由于未還的本金額比較大,，在現(xiàn)在的高利率環(huán)境下，組合投資年化收益超過房貸利率7.205%并不難,。針對未償還的本金,，王小姐將現(xiàn)有資金進(jìn)行組合投資，一部分低風(fēng)險(xiǎn)固定收益投資，一部分高風(fēng)險(xiǎn)投資,。
點(diǎn)評：高風(fēng)險(xiǎn)投資并不適合所有人
余建認(rèn)為,，對于一般人來說，7.205%的房貸利率并不低,，建議她提前還貸,。要高于超過7.205%的收益率，目前看只有較高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品才能做到,。而高風(fēng)險(xiǎn)投資并不適合所有人,，因此建議王小姐提前還貸。
如何提前還房貸
余建指出,，在貸款初期提前還款節(jié)省的利息是最多的,，無論是等額本息還是等額本金的還款方式，如果到了還款后期,，雖然利率不變,，但是大部分利息已償還，提前還款的意義不大,。
不過,，對于貸款不滿半年或一年的提前還款，部分銀行還要收取違約金,。建議還貸前要了解清楚,，避免繳納違約金。
對每月公積金繳納數(shù)額較高的人而言,，可以考慮適當(dāng)提前償還一部分房貸,。而如果選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸,。因?yàn)楣e金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分,，所以貸款利率比商貸低不少。
細(xì)算幾筆賬
看提前還房貸是否劃算
罰息數(shù)額各有差異
市民在選擇提前還款時,，一般會支付一筆手續(xù)費(fèi),，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同里面會寫明,。
比較發(fā)現(xiàn),，各家銀行手續(xù)費(fèi)差異較大。有的銀行不收手續(xù)費(fèi),，而有的銀行則需要收實(shí)際還款額1—3個月的利息,，甚至有的銀行需要收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。國有大行工,、農(nóng),、中,、建、交里,，交行提前還款不收手續(xù)費(fèi),，而工行需要收2—3個月的利息作為手續(xù)費(fèi)，其他銀行則需收1個月利息,。其中農(nóng)行在貸款三年內(nèi)提前還款的收一個月利息作為手續(xù)費(fèi),，三年后則不收手續(xù)費(fèi)。大部分股份制銀行都表示不收手續(xù)費(fèi),。而浦發(fā)銀行(600000,股吧)則表示若在貸款兩年內(nèi)提前還款需收取還款金額3%的手續(xù)費(fèi),，兩年后則不收手續(xù)費(fèi)。
外資銀行一般是根據(jù)已經(jīng)還款年限差異收費(fèi),。如花旗銀行,，一年后提前還款需收取還款金額2%的手續(xù)費(fèi)，兩年后收費(fèi)降至1%,，三年后則不收手續(xù)費(fèi),；匯豐銀行三年后提前還款不收手續(xù)費(fèi)，兩年后提前還款至少收取2萬元的手續(xù)費(fèi),，一年后提前還款至少收取3萬元手續(xù)費(fèi),。
允許提前還貸時間不同
此外，允許申請?zhí)崆斑�貸的時間也不一樣,。大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑�貸,，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑�貸。
在國有行里,，中行,、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑�貸，工行需半年才可以提前還貸,。此外,，招行、交行,、東亞等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑�貸,，華夏銀行(600015,股吧)則表示可以隨時申請還貸，“目前還沒有變化”,。
“一般房貸金額較大,，若無特殊原因，一年內(nèi)很少有客戶會提前還貸,�,！币晃汇y行房貸部門的工作人員表示,。
調(diào)整利息周期不同
一般房貸期限都在10年以上,，在這個周期里,，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行據(jù)此調(diào)整利息的時間也不一致,。工行,、農(nóng)行、建行等中資銀行一般是每年1月1日開始按照最近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息,。
外資銀行一般會選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整,。東亞銀行是在央行調(diào)整利息的第二個月開始按新利率執(zhí)行，花旗銀行是在下一個季度初按照新利率執(zhí)行,，而匯豐銀行當(dāng)日便開始按新利率執(zhí)行,。
對于房貸族來說，哪種調(diào)息方式更劃算,？專家表示,，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算,；若在加息周期,，則是越晚調(diào)整越劃算。
