今年年初,，在北京工作的白領(lǐng)張齊準(zhǔn)備自己創(chuàng)業(yè)。急需啟動(dòng)資金,，就到銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款,。銀行方面說要查驗(yàn)其房產(chǎn)真實(shí)性，讓他回去等消息,。左等右等,，不見回音。再去問,，銀行解釋,，由于需要到住房和土地兩個(gè)部門分別查詢，會(huì)耽擱些時(shí)間,。張齊很無奈,，為啥沒有一個(gè)統(tǒng)一的信息平臺(tái)，能讓銀行迅速了解申請(qǐng)人的情況?
按照日前國(guó)務(wù)院法制辦公室公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,，今后我國(guó)將建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái),。那時(shí)，像張齊這樣創(chuàng)業(yè)的人將不會(huì)再遇到這樣的無奈,。
實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后,，哪些不動(dòng)產(chǎn)需要進(jìn)行登記?登記是自愿還是強(qiáng)制?公民隱私如何保護(hù)?登記會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來怎樣的影響……圍繞這些社會(huì)普遍關(guān)心的問題，記者進(jìn)行了采訪,。
登記的不只是房產(chǎn)
不動(dòng)產(chǎn)登記采取自愿原則,，但不登記可能出現(xiàn)法律保護(hù)不足的情況
“不動(dòng)產(chǎn)登記，首先要界定何為不動(dòng)產(chǎn)”,，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠說,，“實(shí)物形態(tài)的土地和土地上下附著的建筑物、構(gòu)筑物,、生存物等都是不動(dòng)產(chǎn),。”
看似專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)概念實(shí)際上和我們每個(gè)人的生活都息息相關(guān),，土地,、房屋、草原,、林地,、海域等都屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇。簡(jiǎn)而言之,，不動(dòng)產(chǎn)登記就是物權(quán)登記或是權(quán)利登記,。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)基本的物權(quán)制度,，可以更好地保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán),。
哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利需要登記?《征求意見稿》規(guī)定,，需要辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有：集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物,、構(gòu)筑物所有權(quán),，森林、林木所有權(quán),，耕地,、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),，建設(shè)用地使用權(quán),，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán),，地役權(quán),，抵押權(quán)，以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,。很顯然,，并非只有房屋所有權(quán)需要登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記是自愿的還是強(qiáng)制的呢?孫憲忠說,，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于自愿登記,。但是，在他看來,，這是一種“自愿的強(qiáng)制”,。因?yàn)槿绻坏降怯洐C(jī)關(guān)登記，會(huì)使房產(chǎn),、土地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患,。“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的擁有并非通過登記產(chǎn)生,，但不動(dòng)產(chǎn)交易作為一種權(quán)利的交易,，交易過程中確認(rèn)這些權(quán)利是否存在、如何發(fā)生變動(dòng),，都要依靠完善的不動(dòng)產(chǎn)登記,。”孫憲忠解釋,。
不動(dòng)產(chǎn)登記后,，私有財(cái)產(chǎn)情況會(huì)不會(huì)外泄?事實(shí)上，為了保護(hù)公民的個(gè)人隱私，《征求意見稿》嚴(yán)格限定了登記資料的查詢范圍和查詢申請(qǐng)人,。只有權(quán)利人,、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)有權(quán)依法查詢,、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料,。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密,。
小產(chǎn)權(quán)房是否可以申請(qǐng)登記呢?孫憲忠說，不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)物權(quán)的登記,，前提是這些權(quán)利必須合法,、有效。小產(chǎn)權(quán)房目前仍是違規(guī)建設(shè)的,，按照“違法者則無權(quán)利”的原則,，是不可以申請(qǐng)登記的。
辦證不用多跑腿
將用3年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
一個(gè)城市居民買了一套房,，他的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)要分別去土地和住房?jī)蓚�(gè)部門進(jìn)行登記;一個(gè)農(nóng)村居民同時(shí)承包了耕地和林地,，他也分別要去農(nóng)業(yè)和林業(yè)兩個(gè)部門進(jìn)行確權(quán)。多跑腿,，這是目前人們辦理不動(dòng)產(chǎn)登記面臨的另一個(gè)無奈,。
“這是由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)是分散登記的，登記職責(zé)分布在多個(gè)部門,，甚至曾經(jīng)在多個(gè)級(jí)別,，都是各管一攤”，孫憲忠認(rèn)為,，作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,，多部門、多級(jí)別登記主要是為了加強(qiáng)行政管理,。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高,，分散登記的弊端越來越明顯,。登記程序、標(biāo)準(zhǔn)各不相同,，權(quán)屬證書五花八門,，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還會(huì)帶來交易風(fēng)險(xiǎn),。
據(jù)了解,，目前在我國(guó)，建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記,，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記,，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記,，海域使用權(quán)則由海洋部門登記,。
去年底召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前已明確,，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地,、房屋、草原,、林地,、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，未來要做到登記機(jī)構(gòu),、登記簿冊(cè),、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。各地則在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下,，結(jié)合本地實(shí)際,，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門。
在今年3月召開的第一次不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議上,，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示,，將用3年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái),，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批,、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享和依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系,。
最近,，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷宏志在接受中國(guó)政府網(wǎng)在線訪談時(shí)也透露，從2014年開始,，力爭(zhēng)1年左右時(shí)間基本完成各級(jí)職責(zé)整合和基礎(chǔ)制度建設(shè);2年左右時(shí)間逐步銜接過渡,，統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施;3年左右時(shí)間全面建立并完善各項(xiàng)制度;4年左右時(shí)間建立有效運(yùn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。
登記不會(huì)帶來降價(jià)潮
登記順利完成可以為房產(chǎn)稅征收做好技術(shù)準(zhǔn)備
調(diào)查發(fā)現(xiàn),，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的“威力”,，公眾首先寄望于其能夠平抑房?jī)r(jià)。甚至有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也提出,，如果不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施,，房?jī)r(jià)馬上會(huì)下跌的觀點(diǎn)。孫憲忠認(rèn)為,，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要意義并不是調(diào)控房?jī)r(jià),，而在于明晰產(chǎn)權(quán),，更有效地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易安全,。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也提出,，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)正向聯(lián)動(dòng)預(yù)期不應(yīng)過高。他分析,，就房?jī)r(jià)本身來說,，最終決定因素還是供求關(guān)系。不排除有些家庭或個(gè)人由于不愿進(jìn)行登記,，而對(duì)部分房產(chǎn)做些處置,。這雖然會(huì)使部分存量房源加速進(jìn)入市場(chǎng)流通，有可能在局部區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)增加導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行,，但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)帶來降價(jià)潮甚至房?jī)r(jià)崩盤的擔(dān)心則完全沒有必要,。
不動(dòng)產(chǎn)登記是否是今后開征房地產(chǎn)稅的前提?不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持肯定態(tài)度。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,，不動(dòng)產(chǎn)登記為征收房產(chǎn)稅在技術(shù)條件上做了準(zhǔn)備。如果登記順利完成,，房產(chǎn)稅開征就可以進(jìn)入快車道了,。他也坦陳，房產(chǎn)稅的出臺(tái),、征收還需經(jīng)過多道程序,，短期內(nèi)不會(huì)落地。
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)當(dāng)說是正面的,，是房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康規(guī)范管理的前提。不動(dòng)產(chǎn)的登記確權(quán)是個(gè)摸清家底的過程,，尤其對(duì)農(nóng)村住房市場(chǎng)而言,。”陳國(guó)強(qiáng)說,，黨的十八屆三中全會(huì)提出“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”等,，都離不開不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。目前農(nóng)村住房市場(chǎng)的存量,、規(guī)模都不亞于城市市場(chǎng),，但農(nóng)村住房居住狀況、條件,、具體面積等數(shù)據(jù)幾乎是空白,，通過不動(dòng)產(chǎn)登記既可以把這個(gè)量摸清，也有助于加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保障,。
制度設(shè)計(jì)不能且行且看
應(yīng)打消公眾“登記是財(cái)產(chǎn)大起底”的疑慮
專家強(qiáng)調(diào),，不動(dòng)產(chǎn)是絕大多數(shù)國(guó)民的主要財(cái)產(chǎn)形式,，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及每個(gè)家庭，要在明確根本目的是保障交易安全,、保護(hù)權(quán)利人權(quán)益的前提下,，做好制度設(shè)計(jì)、配套改革等工作,。
——不搞另起爐灶,。孫憲忠說，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是要重復(fù)登記,，而是在已有成果基礎(chǔ)上進(jìn)行吸納,、整合，形成更加高效統(tǒng)一的物權(quán)登記體系�,，F(xiàn)有的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書會(huì)繼續(xù)有效,，今后的登記工作不會(huì)影響現(xiàn)有證書的法律效力。
——配合正面引導(dǎo),。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記,，社會(huì)各方面會(huì)有不少的顧慮和不理解，陳國(guó)強(qiáng)建議,，一方面不應(yīng)回避矛盾,，對(duì)于類似小產(chǎn)權(quán)房等問題如何處理要有明確的思路，另一方面應(yīng)明確登記本身不涉及權(quán)屬來歷,，并非“財(cái)產(chǎn)大起底”,，打消公眾疑慮，讓他們積極配合登記,。
——堅(jiān)持便民利民,。“不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)公眾的物權(quán)進(jìn)行登記,，并非行政管理手段,，有關(guān)政府部門的觀念應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變�,！睂O憲忠說,。今后應(yīng)進(jìn)一步厘清政府與市場(chǎng)的關(guān)系，通過整合登記職能,，減少辦證環(huán)節(jié),，節(jié)省登記費(fèi)用，更好地方便企業(yè),、群眾申請(qǐng)和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,。
——完善制度設(shè)計(jì)。陳國(guó)強(qiáng)說,，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記涉及家庭或個(gè)人的重要財(cái)產(chǎn)信息,，登記制度的設(shè)計(jì)就不能只著眼登記這一個(gè)環(huán)節(jié),。對(duì)于采集的信息如何使用、管理,，后續(xù)信息如何更新等工作應(yīng)在系統(tǒng)構(gòu)建,、啟動(dòng)之前盡量完善，不能抱著“走一步看一步”的想法,。
——做好配套改革,。孫憲忠認(rèn)為，從過去的多部門登記改革轉(zhuǎn)為統(tǒng)一登記,，原來各部門登記機(jī)關(guān)的人員如何安置,，未來是否要建立登記官制度、實(shí)行統(tǒng)一登記后如何建立人員培訓(xùn)制度等,，這些配套改革措施都需要盡早做出安排,。
