“僅從上市房企半年報就可以看出,，很多開發(fā)商沒能完成全年業(yè)績目標的一半,。為了沖業(yè)績,，開發(fā)商會加速推盤,。”一家房地產公司的資深銷售總監(jiān)對中國證券報記者表示,，“‘金九銀十’可以說是今年最后的機會,，預計三季度會有一波推盤潮，低價開盤,、特價房,、加大抵扣優(yōu)惠力度等促銷手段會比較多�,！睒I(yè)內人士表示,，在經濟下行壓力仍較大、樓市整體庫存高企的背景下,，樓市是否會步入回暖通道還有待觀察,。
推盤節(jié)奏將加快
“我們已確定在9月13日開盤,，目前蓄客情況良好,，電商排卡客戶接近400人�,！边h洋地產旗下的亞奧萬和四季項目市場總監(jiān)王鵬程表示,，該項目按年初工作規(guī)劃推進，一共有200多套房源,，主力戶型是140平方米的精裝修,，將以低于預期的“底價”開盤。
與萬和四季一樣選擇在9月入市的改善性樓盤不在少數(shù),。亞豪機構副總經理任啟鑫認為,，三季度改善型住宅供應將達到峰值，有助帶動成交量創(chuàng)全年新高,。預計9月北京商品住宅市場將有39個項目入市銷售,，創(chuàng)今年以來的月度新高。
任啟鑫解釋說,，上半年由于經濟下行壓力大,、居民預期收入降低、銀行房貸偏緊,，北京樓市下行壓力明顯,，多數(shù)開發(fā)商銷售業(yè)績不佳。為了確保全年銷售額,，房企不得不將籌碼壓到三,、四季度。由于剛需項目存在自住房分流客戶的壓力，頂級豪宅項目銷售周期長,、回款慢,，中小面積、低總價的改善型住宅成為開發(fā)商保障資金回籠速度的必然選擇,。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌近日表示,，盡管市場的分化仍會在下半年持續(xù)，且部分城市供大于求的現(xiàn)實無法改善,，但融創(chuàng)仍看好一二線核心城市的市場,。在完成對綠城股權的收購之后，不排除對綠城項目實施價格調整的可能,。
“上半年大量房企沒有完成既定銷售目標,。今年已過去三分之二，房企不得不加快推盤節(jié)奏,、調整定價策略以完成全年銷售計劃,。”亞豪機構副總經理高姍說,。
需求有望釋放
開發(fā)商積極推盤的背景是樓市環(huán)境有所改善,。在搜房網日前主辦的第十一屆別墅節(jié)上，中國指數(shù)研究院副總裁兼指數(shù)研究中心總經理葛海峰表示,，政策環(huán)境的松動體現(xiàn)為限購,、限價、限貸的松動,，這會進一步刺激市場需求,。
28日，浙江杭州市有關部門宣布,，不再對140平方米以下房屋實施限購,。至此，杭州“限購令”全面解除,。同日,，貴州貴陽市、陜西西安市也宣布取消限購,。目前全國仍實施限購的城市不到十個,。
同時，重點城市高價項目逐漸獲準入市,。此前一二線城市對高端商品房的入市采取價格管控,，但今年逐漸放松，這一舉措有望刺激高端住宅市場的需求,。
信貸支持力度有望在三,、四季度增強,。葛海峰表示，上半年對需求影響最大的是個人住房按揭貸款供應不足,，銀行的放貸意愿不強,。如果信貸有明顯松動，將對市場需求帶來不小的刺激,。
據(jù)中原地產市場研究部調查，目前北京多數(shù)銀行的首套房貸利率仍主要執(zhí)行基準利率,。盡管部分銀行可以給予基準利率9折優(yōu)惠,，但條件較為苛刻，普通剛需購房者難以符合要求,。不過,，部分銀行的信貸已有所松動。中信銀行與鏈家地產近日簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,，北京鏈家首套房客戶可享受貸款利率9折優(yōu)惠,。北京部分開發(fā)商提出，以開發(fā)商補貼的形式對部分項目的部分房源給予貸款利率優(yōu)惠,。
中介機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，最近兩個月的樓市成交有回暖跡象。8月1日-24日,，全國54個城市住宅簽約合計148169套,，較7月同期上升7.8%。
高庫存或抑制持續(xù)回暖
業(yè)內人士表示,，樓市回暖最大的障礙是高庫存,。亞豪機構的數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日,，北京商品住宅產品存量為86235套,，按7月成交量計算，消化庫存需13個月,。今年1月以來,，北京住宅市場庫存量進入上升通道。目前庫存量折合銷售金額約為2588.5億元,，相當于170家房企去年在北京商品住宅的銷售總額,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至7月末,，全國商品房待售面積55230萬平方米,，比6月末增加802萬平方米，連續(xù)多個月環(huán)比上升,。
亞豪機構副總經理高姍說,，“去庫存”已成為目前各大房企面臨的首要任務,。隨著庫存量的攀升，房企不得不通過調整價格,、打折促銷來殺出重圍,，贏得銷量。未來新上市項目的定價也將逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)回落,。
在中國證券報記者的調研中,，北京豐臺區(qū)、大興區(qū)和朝陽區(qū)的多家房產中介門店負責人表示,，隨著部分業(yè)主調低房價,，從7月底以來，門店的客戶看房情況明顯改善,，成交情況也有好轉,。中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月1日-24日,，一二線城市的成交量有所回升,，但三線城市依然下滑。房地產市場仍難言整體回暖,。
中原地產首席分析師張大偉分析,，當前樓市庫存仍較高，尤其三四線城市供大于求的基本面短期內難以改變,。即便市場成交量有所抬頭,，但很難大幅回升。
瑞銀證券特約首席經濟學家汪濤認為,，未來幾個月,，房地產建設活動的同比跌幅可能收窄。不過,，在市場情緒低迷,、成交量疲弱、庫存高企且仍不斷上升,、開發(fā)商財務困難加劇的背景下,，房地產行業(yè)前景恐怕仍不樂觀。本輪房地產下滑的性質和持續(xù)時間是今明兩年中國經濟面臨的最大不確定性,。
“面對‘金九銀十’,，房企為了消化庫存、完成業(yè)績,，將全面打響營銷戰(zhàn),。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為,，今年“金九銀十”樓市有望迎來一波回暖行情,，但在整體環(huán)境依然趨緊的大背景下,，年底樓市成交可能重返清淡。
