中國樓市的“限購”之路,，已經(jīng)足足走了四年,。媒體整理發(fā)現(xiàn),，過去十年關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份,，“限購令”被視作效力最猛,，也最受爭議的政策,。
2010年4月17日出臺的“新國十條”(《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)拉開了史上最嚴(yán)一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕,。隨后,，北京領(lǐng)銜,，一批房價上漲過快的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定,。限購、限貸的“雙箭”齊發(fā)為整頓樓市環(huán)境、抑制投機(jī)性購房,、糾正價格信號,、引導(dǎo)購房者預(yù)期起到了立竿見影的作用。
時鐘撥至2014年,，樓市悄然變奏,。降溫、降價,、降速——房地產(chǎn)市場的“三降”讓房企感受到樓市的“深秋”,。“限購令”這條四年來“捆綁”房地產(chǎn)行業(yè)的鐵律開始悄然松動,，46個限購城市中已經(jīng)有37個或明或暗的開始松綁“鐐銬”,。
盡管“限購”松綁提速，但依舊未能止住房價走跌的趨勢,。8月18日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，價格環(huán)比下降的城市達(dá)到九成,，包括四大一線城市,。這是北京、上海,、廣州和深圳今年以來首次出現(xiàn)房價環(huán)比全部下跌的情況,。其中，北京房價自2012年6月以來首現(xiàn)下跌,。
地方政府曖昧“松綁”
今年全國兩會以后,，在“雙向調(diào)控”的政策指引下，部分庫存量過高的城市開始悄然試探政策底線,，曖昧的拋出“松綁”樓市的語調(diào),。
地方政府為了撬動需求入市，“救市”的步子越邁越大——從放開限購到契稅補(bǔ)貼;從支持首套房到支持“改善性住房”;還有一些地方政府意圖放松“限貸”,，鼓勵更多需求入市,。
從目前37個解綁限購的城市來看，可以看出地方政府在此輪調(diào)控中的四種面孔,。
“光明正大型”,，以呼和浩特為例，正式發(fā)文確定放開限購,，完全松綁,。其在松綁之后，迎來了七月小高潮,，商品房成交數(shù)瞬間漲至1685套,，環(huán)比增長1.68%,，同比增長1056%。
“欲說還休型”,，以武漢為例,，官方雖未明確發(fā)公文表示，但采用口頭告知取消限購,。但是據(jù)浦江(中國)市場研究部分析，武漢在新政出臺后,，市場并未出現(xiàn)所期望的顯著回暖,，在去化下滑供應(yīng)提升的情況下，去化壓力再度提升,。
“暗度陳倉型”,，沈陽為例，傳沈陽市限購政策取消,。外地人不限購,，可以購買多套住房;沈陽本地人也可購買多套住房。沈陽政府人士又出面否認(rèn),，稱沒有明文取消,。
“明確否認(rèn)型”，以四大一線城市為例,，北京底氣十足,，稱北京具有城市規(guī)模大、人口基數(shù)大,、資源優(yōu)勢強(qiáng),、房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的特點，在稅收等調(diào)控長效機(jī)制建立之前,，限購將作為北京的一項長期政策執(zhí)行下去,。但北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)人士表示，北京或許為更好地滿足自住型和改善型住房需求,，會在原來限購政策的一些制度細(xì)節(jié)上做出進(jìn)一步的改善,。
盡管各地紛紛給樓市松綁，房屋成交量和價格并沒有出現(xiàn)預(yù)期上漲的跡像,。其中,，有明顯成交反應(yīng)的城市并不占多數(shù)，樓市并未見持續(xù)性地強(qiáng)烈反彈,，購房者仍然維持觀望情緒,。
以杭州為例，據(jù)公開資料顯示,，從7月28日放松限購開始,，經(jīng)過幾天的“小高潮”后,，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購松綁前的水平,。
“后限購”時代調(diào)控何去何從
在2014年上半年,，大中城市房價呈現(xiàn)主動調(diào)整態(tài)勢，全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩,、成交量萎縮等特點,。單從房價來說，便可見一斑,。2014年1月,，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有62個,，持平的有2個,，環(huán)比下降的僅6個。到2014年6月,，房價環(huán)比上漲的城市僅8個,，環(huán)比持平的城市7個，環(huán)比下降的城市增至55個,。
步入“后限購”時代的樓市前景依舊不容樂觀,。從7月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大中城市房價受解限政策影響較小,，新建商品住宅房與二手住宅房價格依舊環(huán)比下降,。其中，新建商品住宅房價格環(huán)比下降數(shù)為64個,，二手住宅房環(huán)比下降數(shù)為65個,，分別比6月份增加了9個和13個。
業(yè)內(nèi)專家稱,，目前樓市降溫,、降速、降價的“三降”趨勢未改,。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格調(diào)查數(shù)據(jù),，7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%,，連續(xù)第3個月下跌,，跌幅擴(kuò)大0.31個百分點。從漲跌城市個數(shù)看,，76個城市環(huán)比下跌,，24個城市環(huán)比上漲。
盡管今年以來中央政府并未就樓市調(diào)控出臺新的政策,，但是《政府工作報告》中短短的兩句話已然為全年的樓市調(diào)控定下了基調(diào)——“針對不同城市情況分類調(diào)控”“制投機(jī)投資性需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”,。
此前，住建部副部長仇寶興對“分類調(diào)控”給出如下的闡釋,，“調(diào)控房地產(chǎn)市場就像治大國,，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調(diào)的,，就不要整體調(diào),，調(diào)節(jié)的手段對整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的,，就不要用行政手段調(diào),，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的,，就不要由中央政府代替�,！�
多位專家指出,，中央提出分類調(diào)控實際上是讓市場自行調(diào)節(jié)、放調(diào)控權(quán)于地方,，讓地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展情況適時,、適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。
在當(dāng)前樓市的敏感期,，開發(fā)商與購房者的博弈仍在繼續(xù),。如何穩(wěn)定樓市預(yù)期、增加自住型需求;如何消化庫存,、抑制投機(jī)性資本進(jìn)入,，這些都是地方政府調(diào)控樓市的出發(fā)點。
當(dāng)前,，部分地方政府對土地財政依賴度較大,。部分地方政府迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財政壓力，或?qū)⑾嗬^松綁樓市限購政策,。而如果解限的“度”沒有把握到位,，則會刺激投機(jī)性資金介入，再次讓調(diào)控陷入兩難,。
亞太房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓分析指出,，當(dāng)前樓市發(fā)展?fàn)顩r總體有三個方向，一是樓市分化,，因人口流動與資源配置不均衡及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、戶籍制度的影響,，樓市的城市,、供應(yīng),、需求、房價,、結(jié)構(gòu)的越來越分化,，必然貫穿全年延續(xù)到2015年;二是樓市實施分類、雙向調(diào)控,，即有保有壓,，平衡供需，穩(wěn)定預(yù)期;三是樓市進(jìn)入深度調(diào)整期,，2014年是調(diào)整年,，按照過去前三個周期時間看，2005年,、2008年,、2011年都是每次間隔三年。
樓市“后限購”時代如何踐行好分類調(diào)控,、雙向調(diào)控,，如何拿捏好因地制宜、因“時”制宜,，考驗著中央和地方政府的調(diào)控智慧,。只有管住看不見的手，讓市場機(jī)制在調(diào)控中發(fā)揮主導(dǎo)作用,，通過市場的自行調(diào)節(jié),，中國樓市才能在量與價之間尋找到新的平衡點。
