“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松,�,！�3月14日，國務(wù)院總理溫家寶關(guān)于房價的表態(tài)一出,，股市應(yīng)聲而跌,，午后地產(chǎn)股沖高受阻，房地產(chǎn)板塊大跌4.59%,，萬科,、保利、招商地產(chǎn)等大盤股午后盤中跳水,，分別下跌2.7%,、3%、
4.08%,；榮安地產(chǎn),、合肥城建等下跌均在9%以上。
同日據(jù)新華社報道,，溫家寶在回答中外記者提問時稱,，合理房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng),，房價與投入和合理的利潤相匹配,。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析稱，從2010至今,，“房價合理回歸”的表述曾多次出現(xiàn)在政府工作報告中,。
依此標(biāo)準，國內(nèi)絕大部分城市房價遠未回歸合理,。中原地產(chǎn)等機構(gòu)人士對本報指出,，房價在目前的基礎(chǔ)上再下跌10%-20%，才可能是一個合理的水平,。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春援引該院所做房地產(chǎn)市場預(yù)測報告稱,，全年房價調(diào)整幅度會低于25%。
高企的房價收入比
“房價收入比”,，指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值,，用于考察居民的購房能力。
易居房地產(chǎn)研究院高級研究員蘇艷向本報介紹,，
2009年新建商品住宅價格大漲25%,，房價收入比立即躥升至8.03,；而發(fā)達國家房價收入比一般維持在3-6之間。
其后隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策日趨嚴厲,，多個城市房價收入比出現(xiàn)下跌,，但絕大部分城市房價依然遠超合理價位。
蘇艷以北京為例,。目前北京郊區(qū)為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米,，平均單套成交面積在100平米左右，總價約180萬,；而據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到32903元，以三人戶家庭計算,，年收入在12萬元左右,。“這意味著,，房價收入比達到了15以上”,。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉稱，考慮到國內(nèi)的實際情況,，比如購房者對居住支出容忍度非常高,，國內(nèi)土地最高使用年限為70年，以及目前首套房7.05%偏高的貸款利率（歐洲等在1%左右）,，一線城市合理的房價收入比應(yīng)該在12左右,。
在此基礎(chǔ)上，張大偉認為,，如果采取房價下降10%-20%,，居民收入增加10%-20%，這樣也可以實現(xiàn)房價收入比的合理回歸,。
衡量房價回歸合理,，除了房價收入比外，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松對本報稱,，房價/租金回報正�,；彩且粋�指標(biāo)，就是使得租金回報趕得上通貨膨脹或者是略低一點,。
“如果用這個指標(biāo)看,，中國目前一線城市房價普遍不合理，尤其是豪宅更不合理,。因此價格下跌要有一個很痛苦的過程,。”陳說,。
銀行讓利
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰反問,，現(xiàn)在高層提出房價回歸合理,，有沒有同時說房貸利率要回歸合理？要不購房人不是又將房價下降的錢又都給了銀行,？
對此中房指數(shù)華東總經(jīng)理陳晟直陳,，開發(fā)商和銀行都從房地產(chǎn)市場里獲得了相對多的利益，其對以行政手段為特征的限購等,，難免會有一定抵觸,，故會有呼吁放松限購調(diào)控，增加房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的動機,。
從去年來看，部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍或1.05倍,，首套房的購房成本也大大增加樓市調(diào)控帶來的降價利好,，反而成為銀行的利潤。
“這或許也是在2011年銀行行業(yè)利潤創(chuàng)歷史新高的主要原因之一,�,！敝蟹恐笖�(shù)華東總經(jīng)理陳晟說。
“2012年房貸政策應(yīng)該針對首套房剛需有更加定向的優(yōu)惠,�,！睆埓髠ブС帚y行貸款向首套房傾斜：否則即使開發(fā)商降價了，房貸利率上升,，購房者反而要承擔(dān)更多成本,。
同樣是在兩會期間，央行副行長劉士余透露,，今年銀行業(yè)要確保首套房實行差別化利率優(yōu)惠,；守信企業(yè)開發(fā)的普通商品房資金貸款將給予開閘。
另一方面,，張大偉說,，房價的跌幅，也將會綜合考慮到銀行等各種利益主體的承受力,。
張指出,，雖然銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)多次表態(tài)，房價下降50%對銀行影響不大,，說明房價有較大下降空間,。但需要注意的是，占比較高的開發(fā)貸（多以土地和在建工程做抵押,，關(guān)聯(lián)地方和銀行兩者的利益）風(fēng)險比較大,。
“故房價跌幅也許不會很大。房價繼續(xù)下調(diào)20%以內(nèi)應(yīng)該是各方相對能夠承受的合理范圍”,。
房企高利潤終結(jié)
地方和銀行很糾結(jié),，但開發(fā)商們似乎早已洞悉前路,，行動越來越果斷。
進入3月,，保利地產(chǎn),、招商地產(chǎn)、中海外,、龍湖,、華潤等開發(fā)商在各個城市發(fā)起了新一輪降價促銷。
本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，去年以來,，領(lǐng)銜降價的開發(fā)商多為中海外、保利地產(chǎn),、華潤置地,、招商地產(chǎn)、綠地集團,、越秀地產(chǎn)等央企和地方國企,，個別項目的降價幅度超過2008年。
以招商地產(chǎn)為例,，去年以來的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯提速,，各個樓盤降幅明顯。
陳勁松說,，高周轉(zhuǎn)必然會以犧牲利潤率作為代價,。3月13日，萬科年報顯示,，2011年萬科的結(jié)算凈利率為15.01%,，較2010年微降0.51個百分點。萬科董秘譚華杰表示,，預(yù)計今年公司凈利潤率還將下降,。
廣州一家大型房企高管對本報記者透露，公司有個別項目僅以成本價銷售,，但用其它項目的利潤來平滑這些項目的微利和可能帶來的虧損,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會秘書長顧云昌近期稱，房地產(chǎn)行業(yè)利潤遠遠高于社會的平均水平,。
申銀萬國近期報告直陳,，過去依靠房價上漲帶來的行業(yè)高利潤時代將逐漸終結(jié)，預(yù)計2012年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率將降至20%左右,。