盡管樓市降價呼聲一片,，但經過了2008年降價引發(fā)的負面風波，房企至今對降價諱莫如深,。
近日，業(yè)界盛傳招商地產招商局香港總部督促招商地產全國在售項目必須全面降價的消息,，隨后招商地產澄清,，項目并非降價，而是進行優(yōu)惠促銷活動,。
無獨有偶,，在3月13日萬科舉行的2011年業(yè)績新聞發(fā)布會上，萬科總裁郁亮用含蓄的方式回應：從來不降價,，只是積極定價,。
2012年樓市寒冬依舊，萬科面臨償債到期和存貨上升的雙重壓力,。郁亮表示,，2012年將繼續(xù)“多賣房，少拿地”的萬科模式,。有猜測認為,，萬科繼去年下半年降價之后，可能會進行二次降價以加速銷售回款,。
業(yè)內人士指出,，去年下半年萬科降價對公司整體業(yè)績影響并不大，對加速周轉反而有益處,。正如深圳某地產代理公司高管所說的那樣,，萬科今年上半年擴大降價促銷范圍的可能性很大,。
償債存貨雙高峰來臨
2012年，房企進入信托償債高峰期,，而一,、二月份，眾多房企已經迎來了還債的第一波高峰,。
資料顯示,，房地產信托本金到期兌付第一個高峰期是在二、三月份,。據不完全統(tǒng)計,，2012年房企總到期信托債務規(guī)模達1758億元，其中7月為年度高峰,，達504億元,，一季度達366億元。
國泰君安發(fā)表報告稱,，萬科一,、二月份到期的信托資金均高達10億元，成為今年第一波房地產信托兌付高峰期內兌付壓力最大的房企,。從全年來看,，萬科2012年需到期兌付的信托資金為43.18億元，僅次于中華企業(yè)的43.94億元,。
此外,，據萬科2011年財報顯示，萬科短期借款和一年內到期的長期借款達到235.7億元,，資產負債率達77.1%,，同比增加2.41個百分點。
盡管截至2011年末,，萬科仍持有貨幣資金342.4億元,，明顯高于短期債務，但萬科今年的資金鏈壓力不小,。
日前,，萬科發(fā)布公告稱，為滿足項目開發(fā)的需要,，分別向華潤深國投信托有限公司申請金額為10億元和20億元的信托借款,，借款期限均為2年，年利率分別為10.6%和10.5%,。加上去年萬科向華潤申請的10億元的信托借款,，萬科去年向華潤尋求的44億元信托融資額度已經用完。
對此，萬科董秘譚華杰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,，萬科今年希望與華潤擴大在房地產基金方面和其他機構的融資合作,。
對于缺錢一說，萬科總裁郁亮在2011年業(yè)績發(fā)布會上予以了否認,。他表示：“如果真的缺錢,，是借不到錢的�,！�
除了面臨債務和融資方面的掣肘,，萬科2011年的存貨也創(chuàng)下歷史新高，達到2083.35億元,，同比增長56.2%,。
統(tǒng)計顯示，2011年萬科重點監(jiān)控的全國14個重點城市成交面積繼2010年同比下降29.6%后,，繼續(xù)下降19.2%,，成交處于低迷態(tài)勢。
樓市成交放緩,，房企銷售速度下降,，使得萬科的去庫存化壓力加大。年報顯示,，萬科2011年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米,，新開工面積1448萬平方米，相比年初計劃的1329萬平方米增長9.0%,。但萬科方面回應稱,，由于堅持以新推盤月度銷售率60%為控制指標，目前的庫存去化壓力相對較小,。
銷售回款速度放緩
一直以來，萬科始終堅持快速周轉的原則,，再加上樓市調控的影響,，近兩年來萬科對一線公司的要求是積極賣樓。但數(shù)據顯示,，進入2012年后,，萬科正面臨銷售速度放緩的難題。
今年1月,，萬科銷售金額為122億元,，同比下降39.3%；銷售面積119萬平方米,，同比下降28.1%,。這是5年來萬科開年銷售首次下降。2月份,，萬科月度銷售額73.4億元,，環(huán)比1月下降近40%,。
在銷售速度下降的同時，萬科的銷售回款周期也在加長,。2011年,，在結算上升的同時，萬科的已售未結資源也繼續(xù)增長,。截至2011年末,，萬科合并報表范圍內已售未結面積1085萬平方米，對應合同金額1222億元,，較2010年末分別增長59.6%和49.0%,。
目前，貸款和銷售回款是房地產行業(yè)最主要的資金來源渠道,。2011年,，全國房地產開發(fā)資金來源中，國內貸款的比例僅為15.1%,，為歷年來的最低點,。由于銷售速度的下降，開發(fā)資金來源中,，主要由銷售回款構成的“其他資金”比例也較2010年下降2.2個百分點,，較2009年下降5.5個百分點。
在上述兩項指標的下降使得房地產行業(yè)的資金壓力明顯加大,。萬科的對應之策是積極銷售,，謹慎拿地，這也暗合了郁亮“多賣房,，少拿地”的策略,。
3月再現(xiàn)優(yōu)惠促銷
2012年萬科的策略是“多賣房，少拿地,，現(xiàn)金為王”,。這是否意味著萬科會在今年上半年繼續(xù)實施降價促銷？郁亮的回答很含蓄,。他稱,，萬科從來不降價，只是積極定價,。
積極定價策略是否意味著降價,？對此，萬科公司回應稱,，價格由市場決定,，萬科不會去預測價格的走勢，但會始終堅持積極銷售的策略。在此原則下,，各地公司會根據當?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應的銷售策略,，具體如何采用什么方式促進銷售，由一線公司決定,，萬科不會實行“一刀切”的銷售策略,。
實際上，從去年下半年開始,，萬科就已經有了降價促銷的跡象,。
去年7月，深圳萬科推出“萬團大戰(zhàn)”之后,，降價促銷也開始升級,。據悉，9月份包括公園里,、清林徑,、雙月灣、金域緹香在內,，萬科有4個全新項目入市,，每套房的促銷優(yōu)惠幅度由原來的5000元升級至10000元。
10月下旬,，深圳萬科清林徑為了回饋清林徑老業(yè)主,，推出了10套110平方米一口價單位，總均價150萬,，這意味著單價由原來的14000元/平方米降到12000元/平方米左右,，降幅超過10%。深圳萬科公司旗下項目金域緹香也于11月推出均價萬元左右的精裝修房源,，比此前開盤價優(yōu)惠約1000元/平方米左右,，降價幅度約為10%。
此外,，萬科在上海的樓盤項目也相繼進行降價銷售,。
2012年初以來，經歷春節(jié)長假后樓市并未回暖跡象,，使得萬科第二次深度降價的動力逐漸增加。
3月開始,，深圳萬科清林徑和萬科天譽兩個項目再次各拿出了15套房子進行優(yōu)惠促銷,，每套最高優(yōu)惠達15萬元，按一套87平方米的房子計算,，單價下降了1724元/平方米,。目前，萬科清林徑15套優(yōu)惠房源已經消化完畢。對此,，深圳業(yè)內人士認為,，這就是變相降價。
實際上,，對萬科來說,，降價銷售加快項目周轉速度，一方面可以縮短銷售回款周期,，緩解償債和庫存壓力,，提高貨幣資金持有量，保持良好資金狀況,；另一方面,，快速周轉不但不會降低公司業(yè)績，還可以提高凈資產收益率和股東投資回報,。