盡管樓市降價(jià)呼聲一片，但經(jīng)過了2008年降價(jià)引發(fā)的負(fù)面風(fēng)波,，房企至今對(duì)降價(jià)諱莫如深。
近日,，業(yè)界盛傳招商地產(chǎn)招商局香港總部督促招商地產(chǎn)全國在售項(xiàng)目必須全面降價(jià)的消息,，隨后招商地產(chǎn)澄清,，項(xiàng)目并非降價(jià)，而是進(jìn)行優(yōu)惠促銷活動(dòng),。
無獨(dú)有偶,，在3月13日萬科舉行的2011年業(yè)績新聞發(fā)布會(huì)上，萬科總裁郁亮用含蓄的方式回應(yīng)：從來不降價(jià),，只是積極定價(jià),。
2012年樓市寒冬依舊,，萬科面臨償債到期和存貨上升的雙重壓力,。郁亮表示,，2012年將繼續(xù)“多賣房,，少拿地”的萬科模式,。有猜測(cè)認(rèn)為,，萬科繼去年下半年降價(jià)之后,，可能會(huì)進(jìn)行二次降價(jià)以加速銷售回款,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，去年下半年萬科降價(jià)對(duì)公司整體業(yè)績影響并不大,，對(duì)加速周轉(zhuǎn)反而有益處。正如深圳某地產(chǎn)代理公司高管所說的那樣,，萬科今年上半年擴(kuò)大降價(jià)促銷范圍的可能性很大,。
償債存貨雙高峰來臨
2012年，房企進(jìn)入信托償債高峰期,，而一,、二月份，眾多房企已經(jīng)迎來了還債的第一波高峰,。
資料顯示,，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個(gè)高峰期是在二、三月份,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，2012年房企總到期信托債務(wù)規(guī)模達(dá)1758億元，其中7月為年度高峰,，達(dá)504億元,，一季度達(dá)366億元。
國泰君安發(fā)表報(bào)告稱,，萬科一,、二月份到期的信托資金均高達(dá)10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期內(nèi)兌付壓力最大的房企,。從全年來看,，萬科2012年需到期兌付的信托資金為43.18億元，僅次于中華企業(yè)的43.94億元,。
此外,，據(jù)萬科2011年財(cái)報(bào)顯示,，萬科短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款達(dá)到235.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77.1%,，同比增加2.41個(gè)百分點(diǎn),。
盡管截至2011年末，萬科仍持有貨幣資金342.4億元,，明顯高于短期債務(wù),，但萬科今年的資金鏈壓力不小。
日前,，萬科發(fā)布公告稱,，為滿足項(xiàng)目開發(fā)的需要，分別向華潤深國投信托有限公司申請(qǐng)金額為10億元和20億元的信托借款,，借款期限均為2年,，年利率分別為10.6%和10.5%。加上去年萬科向華潤申請(qǐng)的10億元的信托借款,，萬科去年向華潤尋求的44億元信托融資額度已經(jīng)用完,。
對(duì)此，萬科董秘譚華杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,，萬科今年希望與華潤擴(kuò)大在房地產(chǎn)基金方面和其他機(jī)構(gòu)的融資合作,。
對(duì)于缺錢一說，萬科總裁郁亮在2011年業(yè)績發(fā)布會(huì)上予以了否認(rèn),。他表示：“如果真的缺錢,，是借不到錢的�,！�
除了面臨債務(wù)和融資方面的掣肘,，萬科2011年的存貨也創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到2083.35億元,，同比增長56.2%,。
統(tǒng)計(jì)顯示，2011年萬科重點(diǎn)監(jiān)控的全國14個(gè)重點(diǎn)城市成交面積繼2010年同比下降29.6%后,，繼續(xù)下降19.2%,，成交處于低迷態(tài)勢(shì)。
樓市成交放緩,，房企銷售速度下降,，使得萬科的去庫存化壓力加大。年報(bào)顯示,，萬科2011年實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米,，新開工面積1448萬平方米，相比年初計(jì)劃的1329萬平方米增長9.0%。但萬科方面回應(yīng)稱,，由于堅(jiān)持以新推盤月度銷售率60%為控制指標(biāo),，目前的庫存去化壓力相對(duì)較小,。
銷售回款速度放緩
一直以來,，萬科始終堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的原則，再加上樓市調(diào)控的影響,，近兩年來萬科對(duì)一線公司的要求是積極賣樓,。但數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年后,，萬科正面臨銷售速度放緩的難題,。
今年1月，萬科銷售金額為122億元,，同比下降39.3%,；銷售面積119萬平方米，同比下降28.1%,。這是5年來萬科開年銷售首次下降,。2月份，萬科月度銷售額73.4億元,，環(huán)比1月下降近40%,。
在銷售速度下降的同時(shí)，萬科的銷售回款周期也在加長,。2011年,，在結(jié)算上升的同時(shí)，萬科的已售未結(jié)資源也繼續(xù)增長,。截至2011年末,，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積1085萬平方米，對(duì)應(yīng)合同金額1222億元,，較2010年末分別增長59.6%和49.0%,。
目前，貸款和銷售回款是房地產(chǎn)行業(yè)最主要的資金來源渠道,。2011年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款的比例僅為15.1%,，為歷年來的最低點(diǎn),。由于銷售速度的下降，開發(fā)資金來源中,，主要由銷售回款構(gòu)成的“其他資金”比例也較2010年下降2.2個(gè)百分點(diǎn),，較2009年下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。
在上述兩項(xiàng)指標(biāo)的下降使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力明顯加大。萬科的對(duì)應(yīng)之策是積極銷售,，謹(jǐn)慎拿地,，這也暗合了郁亮“多賣房，少拿地”的策略,。
3月再現(xiàn)優(yōu)惠促銷
2012年萬科的策略是“多賣房,，少拿地，現(xiàn)金為王”,。這是否意味著萬科會(huì)在今年上半年繼續(xù)實(shí)施降價(jià)促銷,？郁亮的回答很含蓄。他稱,，萬科從來不降價(jià),，只是積極定價(jià)。
積極定價(jià)策略是否意味著降價(jià),？對(duì)此,，萬科公司回應(yīng)稱，價(jià)格由市場(chǎng)決定,，萬科不會(huì)去預(yù)測(cè)價(jià)格的走勢(shì),，但會(huì)始終堅(jiān)持積極銷售的策略。在此原則下,，各地公司會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況制定相應(yīng)的銷售策略,，具體如何采用什么方式促進(jìn)銷售，由一線公司決定,，萬科不會(huì)實(shí)行“一刀切”的銷售策略,。
實(shí)際上，從去年下半年開始,，萬科就已經(jīng)有了降價(jià)促銷的跡象,。
去年7月，深圳萬科推出“萬團(tuán)大戰(zhàn)”之后,，降價(jià)促銷也開始升級(jí),。據(jù)悉，9月份包括公園里,、清林徑,、雙月灣、金域緹香在內(nèi),，萬科有4個(gè)全新項(xiàng)目入市,，每套房的促銷優(yōu)惠幅度由原來的5000元升級(jí)至10000元。
10月下旬,，深圳萬科清林徑為了回饋清林徑老業(yè)主,，推出了10套110平方米一口價(jià)單位,，總均價(jià)150萬，這意味著單價(jià)由原來的14000元/平方米降到12000元/平方米左右,，降幅超過10%,。深圳萬科公司旗下項(xiàng)目金域緹香也于11月推出均價(jià)萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價(jià)優(yōu)惠約1000元/平方米左右,，降價(jià)幅度約為10%,。
此外，萬科在上海的樓盤項(xiàng)目也相繼進(jìn)行降價(jià)銷售,。
2012年初以來,，經(jīng)歷春節(jié)長假后樓市并未回暖跡象，使得萬科第二次深度降價(jià)的動(dòng)力逐漸增加,。
3月開始，深圳萬科清林徑和萬科天譽(yù)兩個(gè)項(xiàng)目再次各拿出了15套房子進(jìn)行優(yōu)惠促銷,，每套最高優(yōu)惠達(dá)15萬元,，按一套87平方米的房子計(jì)算，單價(jià)下降了1724元/平方米,。目前,，萬科清林徑15套優(yōu)惠房源已經(jīng)消化完畢。對(duì)此,，深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這就是變相降價(jià)。
實(shí)際上,，對(duì)萬科來說,，降價(jià)銷售加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，一方面可以縮短銷售回款周期,，緩解償債和庫存壓力,，提高貨幣資金持有量，保持良好資金狀況,；另一方面,，快速周轉(zhuǎn)不但不會(huì)降低公司業(yè)績，還可以提高凈資產(chǎn)收益率和股東投資回報(bào),。