繼深圳,、南京部分樓盤打出“一成首付”的促銷噱頭后，滬上已有樓盤跟進(jìn)。
13日下午,，位于青浦的旭輝朗悅庭售樓處一位工作人員稱，目前該樓盤在售房源為113平方米和137平方米三房,，均價在8500元/平方米,，購房者可享受“一成首付”的優(yōu)惠。
所謂“一成首付”,，該工作人員解釋稱,，即購房者付一成首付款，就可簽訂購房合同,，剩余部分由開發(fā)商墊付,。隨后，購房者憑著足額的首付款發(fā)票,，去銀行辦理按揭貸款,。在上述手續(xù)完成后，購房者須在雙方約定的期限內(nèi),，將開發(fā)商墊付的那部分首付款返還,。
至于還款時間，該工作人員稱,，具體的還款時間要根據(jù)購房者個人的實(shí)際情況,，經(jīng)雙方商談后決定，一般在2-3個月,。如果是短期,，可免利息，如果期限較長,，會考慮追加一些利息,，但不會超過銀行的基準(zhǔn)利率水平,。
按現(xiàn)行規(guī)定，首套房貸款首付比例為三成,，二套房首付比例為六成,。
旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，對該項(xiàng)政策不清楚,，要從售樓處了解,。
面臨信用風(fēng)險
上述操作并非沒有風(fēng)險。
上述旭輝朗悅庭售樓處工作人員直言,，開發(fā)商先行墊付的那部分首付款,，開發(fā)商會和購房者訂立專門的合同進(jìn)行詳細(xì)約定，“如果購房者逾期不還,，將按合同約定辦,，該承擔(dān)違約責(zé)任的需承擔(dān)�,！�
另一業(yè)內(nèi)人士提到,，由開發(fā)商墊付部分首付款，購房者在向銀行申請貸款時,，可能要承擔(dān)部分信用風(fēng)險,。
開發(fā)商也可能面臨購房者毀約的情況。
滬上某上市房企副總裁說,，如果開發(fā)商墊付了20%或50%后,，市場發(fā)展了變化，房價大跌,，那么購房者就存在不愿還款和不愿還貸的可能,。如果購房者停止還貸，銀行可以申請將其名下房產(chǎn)進(jìn)行拍賣,，如果購房者拒絕向開發(fā)商還款,，開發(fā)商可以跟進(jìn)雙方簽訂的還款協(xié)議追索。
該副總裁還提到,，開發(fā)商這種幫購房者湊齊首付,，再去銀行辦理按揭的行為，是不可能告知銀行的,，銀行也不可能一一去了解,，一旦這種行為的規(guī)模變大，被銀行發(fā)現(xiàn),，銀行很可能對該開發(fā)商停止一切貸款包括開發(fā)貸,，其他銀行也會立即跟進(jìn)，“這對開發(fā)商是得不償失的�,！�
“首付一成”促銷,，并非新鮮事物。滬上某上市房企營銷總監(jiān)稱,，這種營銷方法早在上世紀(jì)90年代末,，上海樓市中就曾出現(xiàn)過。當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)剛起步,，房子很難賣,。
此前深圳、南京等地,，也出現(xiàn)過開發(fā)商為購房者“墊首付”的情況,。
多樓盤稱可分期付首付
滬上在售樓盤中，與旭輝朗悅庭有類似促銷手法的,，還有位于寶山的遠(yuǎn)洋7號等,。
不過，遠(yuǎn)洋7號售樓處工作人員稱,，購房者“首付一成”即可簽約,，剩余部分由開發(fā)商墊付，但購房者需在1-2周內(nèi)將墊付部分返還,，然后前往銀行辦理按揭貸款,，“我們是因?yàn)橐蠛灱s時間短才這樣做的，特殊情況下,，還款時間可以延長一下，但三五個月是肯定不行的,�,！�
位于嘉定新城的崴廉公館采取的則是先付20萬元就可簽約的辦法，而按其1.7萬元/平方米的均價,，首套房首付金額在50萬-60萬元之間,。“剩余部分我們可以先墊付,，但最多一周內(nèi)購房者須返還,，然后去辦按揭貸款�,！笔蹣翘幦藛T說,，在專門的補(bǔ)充合同上會寫明，如果購房者逾期不還,，將按日承擔(dān)一定比例的違約金,。
有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然一些樓盤聲稱還款時間長了不行，但如果是誠意度較高的客戶,，在了解了對方情況后,，延長至半年也是能談下來的。
但某上市房企副總裁認(rèn)為,，遠(yuǎn)洋7號,、崴廉公館的做法其實(shí)就是分期付首付，這在行業(yè)內(nèi)很正常也很普遍,，“因?yàn)橐蟮暮灱s時間短,，有些客戶確實(shí)短期內(nèi)支付全部首付款有困難，那么樓盤就先成交,，而且還款之后再辦按揭,，也不存在風(fēng)險和問題�,！边@與旭輝朗悅庭的“一成首付”不同,。
據(jù)該副總裁介紹，這種類型的營銷,，在墊付方式上,，可分為開發(fā)商直接墊付和第三方借貸，并就借貸本身做出書面約定,。如果第三方借貸存在免息,、低息，那也很容易讓人聯(lián)想到這第三方是否會跟開發(fā)商存在關(guān)聯(lián),。
不過,，滬上某上市房企營銷總監(jiān)認(rèn)為，開發(fā)商所稱的購房者延期個三五個月再還清借款,，一般購房者是不干的,，“三五個月的時間太短，對客戶沒有意義,，起碼半年以上才能對客戶有幫助,。”在實(shí)際操作上,，客戶往往會采用拖的辦法,，而開發(fā)商因?yàn)榻灰滓呀?jīng)達(dá)成了，也會默許,，“實(shí)際期限有一年的,，甚至還有到交房時候再還的�,！�
開發(fā)商奮力促銷
對于“一成首付”卷土重來,，上述上市房企營銷總監(jiān)分析,，這與當(dāng)下市場行情不好有關(guān)。
據(jù)該營銷總監(jiān)稱,，如果涉及的是首套房,，開發(fā)商墊付兩成后，實(shí)際可回籠80%的房款,，即便是二套房,，也能回籠50%，這總比房子賣不出去強(qiáng),，而且墊付的部分,，大多數(shù)買房人也是會還的。
上述上市房企副總裁亦稱,，這種“一成首付”的做法,，其實(shí)是除降價以外的另一種營銷手段。它的出現(xiàn),，說明目前有些開發(fā)商的資金還是很緊張,，希望能將手上的房子盡快賣出去，由于市場上有買房資格的客戶數(shù)量有限,，開發(fā)商只能想方設(shè)法來促銷,。
在該副總裁看來，開發(fā)商還是應(yīng)該走常規(guī)的降價的路,，而不該走有政策風(fēng)險的路,。
風(fēng)險似乎難以避免。
上述上市房企營銷總監(jiān)說,，這種類型的墊付,，開發(fā)商很少會算利息，而開出的首付款發(fā)票,，除了將復(fù)印件交給銀行以便辦理按揭貸款,，在購房者將墊付款還清之前，原件是不給購房者的,。但按揭貸款辦成后，房子的抵押權(quán)歸銀行所有,，由于開發(fā)商參與了房貸申請?zhí)摷傩畔⒌奶峁�,，日后如果出現(xiàn)購房者不付墊付款的行為，開發(fā)商憑墊付合同,，跟購房者打起官司來很難打也很復(fù)雜,。