繼深圳,、南京部分樓盤打出“一成首付”的促銷噱頭后,，滬上已有樓盤跟進(jìn)。
13日下午,，位于青浦的旭輝朗悅庭售樓處一位工作人員稱,，目前該樓盤在售房源為113平方米和137平方米三房,，均價(jià)在8500元/平方米，購(gòu)房者可享受“一成首付”的優(yōu)惠,。
所謂“一成首付”,，該工作人員解釋稱，即購(gòu)房者付一成首付款,，就可簽訂購(gòu)房合同,，剩余部分由開發(fā)商墊付。隨后,，購(gòu)房者憑著足額的首付款發(fā)票,，去銀行辦理按揭貸款。在上述手續(xù)完成后,，購(gòu)房者須在雙方約定的期限內(nèi),，將開發(fā)商墊付的那部分首付款返還。
至于還款時(shí)間,，該工作人員稱,，具體的還款時(shí)間要根據(jù)購(gòu)房者個(gè)人的實(shí)際情況，經(jīng)雙方商談后決定,，一般在2-3個(gè)月,。如果是短期，可免利息,，如果期限較長(zhǎng),，會(huì)考慮追加一些利息，但不會(huì)超過(guò)銀行的基準(zhǔn)利率水平,。
按現(xiàn)行規(guī)定,，首套房貸款首付比例為三成，二套房首付比例為六成,。
旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,，對(duì)該項(xiàng)政策不清楚，要從售樓處了解。
面臨信用風(fēng)險(xiǎn)
上述操作并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),。
上述旭輝朗悅庭售樓處工作人員直言,，開發(fā)商先行墊付的那部分首付款，開發(fā)商會(huì)和購(gòu)房者訂立專門的合同進(jìn)行詳細(xì)約定,，“如果購(gòu)房者逾期不還,，將按合同約定辦，該承擔(dān)違約責(zé)任的需承擔(dān),�,！�
另一業(yè)內(nèi)人士提到，由開發(fā)商墊付部分首付款,，購(gòu)房者在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí),，可能要承擔(dān)部分信用風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商也可能面臨購(gòu)房者毀約的情況,。
滬上某上市房企副總裁說(shuō),，如果開發(fā)商墊付了20%或50%后，市場(chǎng)發(fā)展了變化,，房?jī)r(jià)大跌,，那么購(gòu)房者就存在不愿還款和不愿還貸的可能。如果購(gòu)房者停止還貸,，銀行可以申請(qǐng)將其名下房產(chǎn)進(jìn)行拍賣,，如果購(gòu)房者拒絕向開發(fā)商還款，開發(fā)商可以跟進(jìn)雙方簽訂的還款協(xié)議追索,。
該副總裁還提到,，開發(fā)商這種幫購(gòu)房者湊齊首付，再去銀行辦理按揭的行為,，是不可能告知銀行的,，銀行也不可能一一去了解，一旦這種行為的規(guī)模變大,，被銀行發(fā)現(xiàn),，銀行很可能對(duì)該開發(fā)商停止一切貸款包括開發(fā)貸，其他銀行也會(huì)立即跟進(jìn),，“這對(duì)開發(fā)商是得不償失的,。”
“首付一成”促銷,，并非新鮮事物,。滬上某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)稱，這種營(yíng)銷方法早在上世紀(jì)90年代末,，上海樓市中就曾出現(xiàn)過(guò),。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)剛起步，房子很難賣。
此前深圳,、南京等地,，也出現(xiàn)過(guò)開發(fā)商為購(gòu)房者“墊首付”的情況。
多樓盤稱可分期付首付
滬上在售樓盤中,，與旭輝朗悅庭有類似促銷手法的,，還有位于寶山的遠(yuǎn)洋7號(hào)等。
不過(guò),，遠(yuǎn)洋7號(hào)售樓處工作人員稱，購(gòu)房者“首付一成”即可簽約,，剩余部分由開發(fā)商墊付,，但購(gòu)房者需在1-2周內(nèi)將墊付部分返還，然后前往銀行辦理按揭貸款,，“我們是因?yàn)橐蠛灱s時(shí)間短才這樣做的,，特殊情況下，還款時(shí)間可以延長(zhǎng)一下,，但三五個(gè)月是肯定不行的,。”
位于嘉定新城的崴廉公館采取的則是先付20萬(wàn)元就可簽約的辦法,，而按其1.7萬(wàn)元/平方米的均價(jià),，首套房首付金額在50萬(wàn)-60萬(wàn)元之間�,！笆Ｓ嗖糠治覀兛梢韵葔|付,，但最多一周內(nèi)購(gòu)房者須返還，然后去辦按揭貸款,�,！笔蹣翘幦藛T說(shuō)，在專門的補(bǔ)充合同上會(huì)寫明,，如果購(gòu)房者逾期不還,，將按日承擔(dān)一定比例的違約金。
有業(yè)內(nèi)人士分析,，雖然一些樓盤聲稱還款時(shí)間長(zhǎng)了不行,，但如果是誠(chéng)意度較高的客戶，在了解了對(duì)方情況后,，延長(zhǎng)至半年也是能談下來(lái)的,。
但某上市房企副總裁認(rèn)為，遠(yuǎn)洋7號(hào),、崴廉公館的做法其實(shí)就是分期付首付,，這在行業(yè)內(nèi)很正常也很普遍，“因?yàn)橐蟮暮灱s時(shí)間短，有些客戶確實(shí)短期內(nèi)支付全部首付款有困難,，那么樓盤就先成交,，而且還款之后再辦按揭，也不存在風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題,�,！边@與旭輝朗悅庭的“一成首付”不同。
據(jù)該副總裁介紹,，這種類型的營(yíng)銷,，在墊付方式上，可分為開發(fā)商直接墊付和第三方借貸,，并就借貸本身做出書面約定,。如果第三方借貸存在免息、低息,，那也很容易讓人聯(lián)想到這第三方是否會(huì)跟開發(fā)商存在關(guān)聯(lián),。
不過(guò)，滬上某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為,，開發(fā)商所稱的購(gòu)房者延期個(gè)三五個(gè)月再還清借款,，一般購(gòu)房者是不干的，“三五個(gè)月的時(shí)間太短,，對(duì)客戶沒(méi)有意義,，起碼半年以上才能對(duì)客戶有幫助�,！痹趯�(shí)際操作上,，客戶往往會(huì)采用拖的辦法，而開發(fā)商因?yàn)榻灰滓呀?jīng)達(dá)成了,，也會(huì)默許,，“實(shí)際期限有一年的，甚至還有到交房時(shí)候再還的,�,！�
開發(fā)商奮力促銷
對(duì)于“一成首付”卷土重來(lái)，上述上市房企營(yíng)銷總監(jiān)分析,，這與當(dāng)下市場(chǎng)行情不好有關(guān),。
據(jù)該營(yíng)銷總監(jiān)稱，如果涉及的是首套房,，開發(fā)商墊付兩成后,，實(shí)際可回籠80%的房款，即便是二套房,，也能回籠50%,，這總比房子賣不出去強(qiáng),，而且墊付的部分，大多數(shù)買房人也是會(huì)還的,。
上述上市房企副總裁亦稱,，這種“一成首付”的做法，其實(shí)是除降價(jià)以外的另一種營(yíng)銷手段,。它的出現(xiàn),，說(shuō)明目前有些開發(fā)商的資金還是很緊張，希望能將手上的房子盡快賣出去,，由于市場(chǎng)上有買房資格的客戶數(shù)量有限,，開發(fā)商只能想方設(shè)法來(lái)促銷。
在該副總裁看來(lái),，開發(fā)商還是應(yīng)該走常規(guī)的降價(jià)的路,，而不該走有政策風(fēng)險(xiǎn)的路。
風(fēng)險(xiǎn)似乎難以避免,。
上述上市房企營(yíng)銷總監(jiān)說(shuō)，這種類型的墊付,，開發(fā)商很少會(huì)算利息,，而開出的首付款發(fā)票，除了將復(fù)印件交給銀行以便辦理按揭貸款,，在購(gòu)房者將墊付款還清之前,，原件是不給購(gòu)房者的。但按揭貸款辦成后,，房子的抵押權(quán)歸銀行所有,，由于開發(fā)商參與了房貸申請(qǐng)?zhí)摷傩畔⒌奶峁蘸笕绻霈F(xiàn)購(gòu)房者不付墊付款的行為,，開發(fā)商憑墊付合同,，跟購(gòu)房者打起官司來(lái)很難打也很復(fù)雜。