隨著房地產(chǎn)信托兌付高潮的臨近，信托公司近來頻頻傳出項(xiàng)目“提前清盤”的消息,。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,，由于宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)很難在一時(shí)擺脫資金鏈緊張的局面,。而信托公司為了在變幻莫測的市場中保持良好形象及強(qiáng)化對信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)把控,，難免會要求房地產(chǎn)企業(yè)提前償還部分資金，甚至在可能的情況下“提前清盤”釋放風(fēng)險(xiǎn),。
提前清盤避險(xiǎn)
作為2011年房地產(chǎn)信托發(fā)行的主力軍,，中融國際信托有限公司(以下簡稱中融信托)如今所面臨的兌付風(fēng)險(xiǎn)無疑備受市場關(guān)注。
據(jù)記者了解,，原計(jì)劃定于2012年4月28日到期的
“中融—華夏孔雀城集合資金信托計(jì)劃”在今年2月8日提前終止,，提前了近80天。按照當(dāng)時(shí)中融信托推介材料介紹,，該信托計(jì)劃募集資金規(guī)模為7.5億元,，信托期限為20個(gè)月。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解,，該信托計(jì)劃的全部資金會用于建設(shè)北京八達(dá)嶺別墅區(qū)的孔雀城,，而今孔雀城1期尚未全部完工，僅開售1.2期,，售價(jià)在6000~10000元,。
“信托計(jì)劃的提前清盤是信托公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段，尤其是大品牌信托公司,，更是要對可能的風(fēng)險(xiǎn)有絕對的控制,。如果房地產(chǎn)企業(yè)還款源沒有達(dá)到預(yù)期，可能就會被迫提前清盤,�,！北本┮患倚磐泄救耸坷钕壬Q，信托如今依靠的就是品牌,，不會輕易地砸“招牌”,。因?yàn)?月是房地產(chǎn)信托兌付的高峰，所以也會在近期陸續(xù)有信托計(jì)劃提前終止。
事實(shí)上,，中融信托的孔雀城項(xiàng)目僅是房地產(chǎn)信托提前清盤的一例,。天津信托、山東信托,、華潤信托,、江蘇國際信托、華寶信托,、中誠信托均出現(xiàn)了信托計(jì)劃“提前清盤”的狀況,。
天津信托近期發(fā)布的公告顯示，“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計(jì)劃”于今年2月10日提前宣告終止,。該信托計(jì)劃于2009年11月發(fā)行,，期限為兩年半，即應(yīng)在2012年5月到期,，但實(shí)際上比計(jì)劃提前3個(gè)月清盤,。
山東信托的
“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃”也在2月清盤了，而原本這只產(chǎn)品的約定到期年限為2013年3月,，提前了一年多,。
“一般情況下，信托同客戶簽訂合同時(shí),，會涉及到提前清盤的約定,。而信托公司在履行這項(xiàng)約定時(shí)也會提前通知客戶。從風(fēng)險(xiǎn)的角度看,，客戶可以拿到信托計(jì)劃的本金和實(shí)際期限的收益,，也是能夠接受的�,！崩钕壬f,。
中小開發(fā)商處境難
在房地產(chǎn)信托提前兌付的過程中，地產(chǎn)商無疑陷入了兩難,。原本市場資金就緊張,，信托計(jì)劃的提前兌付無疑是“雪上加霜”。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè),，在與信托公司的溝通中處于弱勢,。高資金成本、流動(dòng)性弱都會讓企業(yè)缺少談判的砝碼,。
北京一家地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，在企業(yè)“缺錢”的情況下，游戲規(guī)則都是由信托公司來定,。今年有一些房地產(chǎn)公司春節(jié)一過,，就被信托公司要求提前3個(gè)月左右兌付本金和收益。“信托公司借口就是風(fēng)險(xiǎn),，不然以后就不合作，甚至?xí)涣腥氲叫袠I(yè)的黑名單,�,！�
“大型的房地產(chǎn)企業(yè)就不存在這個(gè)問題，受到信托公司逼迫的都是小的房地產(chǎn)企業(yè),�,！痹摽偨�(jīng)理表示，信托公司一般會按照監(jiān)管層的要求提前半年設(shè)計(jì)出一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方案,，主要內(nèi)容就是讓企業(yè)提前還錢,。”上述地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示,，不僅資金期限縮短,，企業(yè)資金成本也變相抬高了。
上海一家信托公司相關(guān)人士表示,，其曾發(fā)行一款兩年期逾10億的房地產(chǎn)信托計(jì)劃,，開發(fā)商需要提前六個(gè)月逐月歸還1億。而該筆提前還款部分也許支付約16%(年化利率)的成本,。
夸張的風(fēng)險(xiǎn),？
在市場對當(dāng)前信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的渲染下，投資者總會糾結(jié)于收益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡上,。然而,，有理財(cái)專家認(rèn)為，目前信托投資風(fēng)險(xiǎn)并沒有想象的那么大,，很多情況只是一種可能,。
“如今還沒有聽說有信托計(jì)劃未兌付的情況�,！庇靡嫘磐芯W(wǎng)分析師徐穎風(fēng)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，信托的抵押率都很低，能夠保障信托的兌付,。
“現(xiàn)在信托公司的項(xiàng)目很多,，幾乎每天都有信托發(fā)。信托缺少的是銷售渠道,，是客戶的信賴,。一旦信托公司對投資者失信，那么這家公司有再多的項(xiàng)目也沒用,�,！崩钕壬f，中小房地產(chǎn)商倘若不能夠兌付，很可能面對的就是質(zhì)押資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,。
“隨著信托行業(yè)的調(diào)整,，市場風(fēng)險(xiǎn)也在逐步降低。從現(xiàn)實(shí)中看,，大的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目更受信托公司青睞,，而小房地產(chǎn)商可能還會被信托公司拒之門外�,！毙旆f風(fēng)告訴記者,，融資主體和抵押品也是衡量信托的關(guān)鍵因素。
他還認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)信托的發(fā)行已經(jīng)較去年下半年有所下降,。監(jiān)管層可以說已經(jīng)達(dá)到了調(diào)整的目的�,！吧蟼�(gè)月,，房地產(chǎn)信托在整個(gè)信托數(shù)量上占比約為21%�,！�