2月下旬,，包括北京、上海,、廣州等一線城市在內(nèi)的各地樓市出現(xiàn)了一輪新房成交回升。隨著樓市轉(zhuǎn)暖跡象逐漸明顯,，本輪樓市“小陽春”也已從以價換量的新房市場傳導(dǎo)至此前成交情況更為低迷的二手房市場,。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套,，環(huán)比1月份大幅上漲了88%,，2月上海二手房成交共計10016套，是自去年10月以來,，上海的二手房月成交量首次重上萬套,。
不過,，近期各地樓市二手房成交量環(huán)比大幅上漲的背后，則是成交均價下跌,、議價空間提高的結(jié)果,。
作為對市場信息最為敏感的二手房，本輪成交量回升的“小陽春”,，更像是買賣雙方“以價換量”的博弈,。顯然，離“量價齊升”的整體性回暖,，還為之尚早,。
北京環(huán)比大增88% 上海月成交過萬
進入3月份第一周，北京市場的二手房周成交量首次突破2000套,，達到了近12周以來的最高值,，接近于2011年上半年調(diào)控前的水平。
在剛剛過去的2月份,，北京二手房市場已走出2011年年底延續(xù)至今年1月的低谷，呈現(xiàn)出明顯的成交回升,。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套,，環(huán)比1月份大幅上漲了88%，但仍比去年同期相比下跌了35%,。供需方面,，2月份北京新增客戶需求量環(huán)比上漲163%，新增房源掛牌量環(huán)比上漲156%,。
與北京的市場反饋相似，2月上海全市各類二手房源成交套數(shù)達到10016套,，經(jīng)歷了自去年10月以來連續(xù)4個月的低迷期后終于再度破萬,，環(huán)比1月份增加了5852套、同比去年春節(jié)時期的2月份也增加了2070套,。
在其他城市,，二手房成交回升的勢頭也頗為明顯。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，2月份,，主要二線城市的二手房成交不僅環(huán)比大增,，同比也是正增長。其中,，武漢二手房成交1092套,，同比增長1.2%，環(huán)比增長31.3%,；成都為1592套,，同比增長10%，環(huán)比增長76.0%,；青島成交935套,，同比增長80.9%，環(huán)比增長87.4%,；杭州回升更加迅速,，二手房成交1264套，同比增加29.9%,，環(huán)比暴增263.2%,。
“中部城市回暖速度較為緩和，東部城市更明顯,�,！�21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日介紹，從地域上來看,，全國二線城市市場回升較為明顯，東部地區(qū)比中西部地區(qū)回升速度更快,�,！皬慕�(jīng)紀(jì)人的感受來看，各地二手房市場的活躍度也確有所提高,�,！辈贿^，粟日認(rèn)為,，很多成交的環(huán)比暴增是在原來環(huán)比基礎(chǔ)很低的情況下出現(xiàn)的,，如2月成交量環(huán)比暴增263%的杭州，此前1月的月成交僅有300余套,。但這些數(shù)據(jù)表明,，已經(jīng)低迷至冰點的二手房市場正在恢復(fù)至正常的成交水平。
均價下降 議價空間增大
“預(yù)計3月份北京二手房成交能到7000套以上,，但在價格上則會回落至每平方米2萬元左右,。”面對從新房市場延續(xù)至二手房市場的成交量回升勢頭,，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，與市場旺季的“量價齊升”不同,，這輪二手房市場的“小陽春”更為確切的表述應(yīng)該是“以價換量”。以北京而言,，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，2月份北京全市二手住宅成交價均價為21738元/平方米，不僅環(huán)比1月份21741元/平方米的均價小幅回落,，與去年同期的成交均價相比也下跌了1.8%,。
來自市場一線中介門店的反饋則顯示，在成交量環(huán)比大幅上漲的背后,，是買賣雙方在觀望與博弈許久后,，賣方大幅提高議價空間的讓步。
“去年下半年的時候還能賣3萬多元的房子,，到了年后真正賣出去的價格都到兩萬六七了,。”記者在北京朝陽路一帶的中介門店了解到,，2月中旬開始,，各門店看房人比年前和春節(jié)明顯增加，購房意向明顯增強,。但一位置業(yè)顧問表示,，最近真正成交的房源一般議價空間都已接近最初掛牌價的10%。
來自鏈家地產(chǎn)市場調(diào)查部近日的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，以北京東三環(huán)CBD北部團結(jié)湖一帶的二手房價格為例,，該片區(qū)去年2月份平均成交價31043元/平方米，而2月份的成交均價已經(jīng)降至24887元/平方米,，每平方米降價6000多元,，同比跌幅近20%。
調(diào)控至今,，二手房均價呈現(xiàn)逐漸回落狀態(tài),，業(yè)主往往需先后調(diào)價多次后，才能促成交,。目前,，北京市的二手房平均議價空間大約是10%，總價在300萬~400萬元之間房屋的議價可達15%左右,，而在去年下半年,，平均議價空間還在6%至7%左右。
“最高的議價空間最高可達15%左右,�,！庇浾邚奶旖蛭覑畚壹议T店了解到，2月份天津市二手房成交2824套,，環(huán)比上漲90.8%,。在剛性需求入市,，交易量出現(xiàn)大幅上漲的背后，部分高端房源集中的片區(qū)最終成交議價都在10%以上,，其中河西梅江片區(qū)和南開老城廂片區(qū)的議價空間已經(jīng)從春節(jié)前的“5%~10%”增至“10%~13%”,。
市場尚未反轉(zhuǎn) 以價換量已成共識
“盡管市場并未反轉(zhuǎn)，但這種勢頭釋放出來的信號值得深思,�,！焙皶煴硎荆瑥慕诘氖袌霰憩F(xiàn)來看,，從新房市場到二手房市場的交易量上漲勢頭不容忽視,。節(jié)后以來，隨著房價繼續(xù)回落,，首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率,，消費者的購房意愿已經(jīng)出現(xiàn)回暖。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至3月首周,，全國40個重點城市中，有9個城市的新房成交環(huán)比增加兩成,，同比去年同期依然下降的城市有18個,，其他城市均出現(xiàn)不同程度上漲。主要城市逐步復(fù)蘇,，逐漸回到去年下半年的平均水平,。
“最近一些地方的傳言被視為政策松動，部分購房者擔(dān)憂政策松動房價再次上漲導(dǎo)致再次踏空,，出現(xiàn)了部分之前已經(jīng)看中房源的客戶著急出手的現(xiàn)象,。”對此,，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，自去年年初以來,，全國多個一二線城市執(zhí)行限購令已滿一年,，一些外地購房者繳納社保或納稅已超過一年,，符合購房資格,，也為市場增加了新的需求。即便是在外省市人口須提供5年社�,；蚣{稅證明,、限購政策嚴(yán)厲的北京房地產(chǎn)市場，目前新增的已符合購房條件的剛性需求也開始進入,。
“在目前情況下,，無論新房,、二手房，降價求量才是生存之道,�,！彼谌找矊τ浾咧赋觯�(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控總體基調(diào)沒有變化,，房地產(chǎn)信貸并未轉(zhuǎn)向?qū)捤�,，庫存壓力未見根本好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金鏈仍將主要依賴于銷售回款的改善程度,。無論是政策面還是市場面,，都不具備反轉(zhuǎn)向上的基本條件。