2月下旬,，包括北京,、上海,、廣州等一線城市在內(nèi)的各地樓市出現(xiàn)了一輪新房成交回升,。隨著樓市轉(zhuǎn)暖跡象逐漸明顯，本輪樓市“小陽(yáng)春”也已從以價(jià)換量的新房市場(chǎng)傳導(dǎo)至此前成交情況更為低迷的二手房市場(chǎng),。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套，環(huán)比1月份大幅上漲了88%,，2月上海二手房成交共計(jì)10016套,，是自去年10月以來，上海的二手房月成交量首次重上萬套,。
不過,，近期各地樓市二手房成交量環(huán)比大幅上漲的背后，則是成交均價(jià)下跌,、議價(jià)空間提高的結(jié)果,。
作為對(duì)市場(chǎng)信息最為敏感的二手房，本輪成交量回升的“小陽(yáng)春”,，更像是買賣雙方“以價(jià)換量”的博弈,。顯然，離“量?jī)r(jià)齊升”的整體性回暖,，還為之尚早,。
北京環(huán)比大增88% 上海月成交過萬
進(jìn)入3月份第一周，北京市場(chǎng)的二手房周成交量首次突破2000套,，達(dá)到了近12周以來的最高值,，接近于2011年上半年調(diào)控前的水平。
在剛剛過去的2月份,，北京二手房市場(chǎng)已走出2011年年底延續(xù)至今年1月的低谷,，呈現(xiàn)出明顯的成交回升。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套,，環(huán)比1月份大幅上漲了88%，但仍比去年同期相比下跌了35%,。供需方面,，2月份北京新增客戶需求量環(huán)比上漲163%，新增房源掛牌量環(huán)比上漲156%,。
與北京的市場(chǎng)反饋相似,，2月上海全市各類二手房源成交套數(shù)達(dá)到10016套，經(jīng)歷了自去年10月以來連續(xù)4個(gè)月的低迷期后終于再度破萬,，環(huán)比1月份增加了5852套,、同比去年春節(jié)時(shí)期的2月份也增加了2070套。
在其他城市,，二手房成交回升的勢(shì)頭也頗為明顯,。來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份,，主要二線城市的二手房成交不僅環(huán)比大增,，同比也是正增長(zhǎng)。其中,，武漢二手房成交1092套,，同比增長(zhǎng)1.2%，環(huán)比增長(zhǎng)31.3%,；成都為1592套,，同比增長(zhǎng)10%，環(huán)比增長(zhǎng)76.0%；青島成交935套,，同比增長(zhǎng)80.9%,，環(huán)比增長(zhǎng)87.4%；杭州回升更加迅速,，二手房成交1264套,，同比增加29.9%，環(huán)比暴增263.2%,。
“中部城市回暖速度較為緩和,，東部城市更明顯�,！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日介紹,，從地域上來看，全國(guó)二線城市市場(chǎng)回升較為明顯,，東部地區(qū)比中西部地區(qū)回升速度更快,。“從經(jīng)紀(jì)人的感受來看,，各地二手房市場(chǎng)的活躍度也確有所提高,。”不過,，粟日認(rèn)為,，很多成交的環(huán)比暴增是在原來環(huán)比基礎(chǔ)很低的情況下出現(xiàn)的，如2月成交量環(huán)比暴增263%的杭州,，此前1月的月成交僅有300余套,。但這些數(shù)據(jù)表明，已經(jīng)低迷至冰點(diǎn)的二手房市場(chǎng)正在恢復(fù)至正常的成交水平,。
均價(jià)下降 議價(jià)空間增大
“預(yù)計(jì)3月份北京二手房成交能到7000套以上,，但在價(jià)格上則會(huì)回落至每平方米2萬元左右�,！泵鎸�(duì)從新房市場(chǎng)延續(xù)至二手房市場(chǎng)的成交量回升勢(shì)頭,，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，與市場(chǎng)旺季的“量?jī)r(jià)齊升”不同,，這輪二手房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”更為確切的表述應(yīng)該是“以價(jià)換量”,。以北京而言，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2月份北京全市二手住宅成交價(jià)均價(jià)為21738元/平方米,，不僅環(huán)比1月份21741元/平方米的均價(jià)小幅回落，與去年同期的成交均價(jià)相比也下跌了1.8%,。
來自市場(chǎng)一線中介門店的反饋則顯示,，在成交量環(huán)比大幅上漲的背后,，是買賣雙方在觀望與博弈許久后，賣方大幅提高議價(jià)空間的讓步,。
“去年下半年的時(shí)候還能賣3萬多元的房子,，到了年后真正賣出去的價(jià)格都到兩萬六七了�,！庇浾咴诒本┏�(yáng)路一帶的中介門店了解到，2月中旬開始,，各門店看房人比年前和春節(jié)明顯增加,，購(gòu)房意向明顯增強(qiáng)。但一位置業(yè)顧問表示,，最近真正成交的房源一般議價(jià)空間都已接近最初掛牌價(jià)的10%,。
來自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查部近日的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以北京東三環(huán)CBD北部團(tuán)結(jié)湖一帶的二手房?jī)r(jià)格為例,，該片區(qū)去年2月份平均成交價(jià)31043元/平方米,，而2月份的成交均價(jià)已經(jīng)降至24887元/平方米，每平方米降價(jià)6000多元,，同比跌幅近20%,。
調(diào)控至今，二手房均價(jià)呈現(xiàn)逐漸回落狀態(tài),，業(yè)主往往需先后調(diào)價(jià)多次后,，才能促成交。目前,，北京市的二手房平均議價(jià)空間大約是10%,，總價(jià)在300萬~400萬元之間房屋的議價(jià)可達(dá)15%左右，而在去年下半年,，平均議價(jià)空間還在6%至7%左右,。
“最高的議價(jià)空間最高可達(dá)15%左右�,！庇浾邚奶旖蛭覑畚壹议T店了解到,，2月份天津市二手房成交2824套，環(huán)比上漲90.8%,。在剛性需求入市,，交易量出現(xiàn)大幅上漲的背后，部分高端房源集中的片區(qū)最終成交議價(jià)都在10%以上,，其中河西梅江片區(qū)和南開老城廂片區(qū)的議價(jià)空間已經(jīng)從春節(jié)前的“5%~10%”增至“10%~13%”,。
市場(chǎng)尚未反轉(zhuǎn) 以價(jià)換量已成共識(shí)
“盡管市場(chǎng)并未反轉(zhuǎn)，但這種勢(shì)頭釋放出來的信號(hào)值得深思,�,！焙皶煴硎�,，從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，從新房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)的交易量上漲勢(shì)頭不容忽視,。節(jié)后以來,，隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率,，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿已經(jīng)出現(xiàn)回暖,。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月首周,，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市中,，有9個(gè)城市的新房成交環(huán)比增加兩成，同比去年同期依然下降的城市有18個(gè),，其他城市均出現(xiàn)不同程度上漲,。主要城市逐步復(fù)蘇，逐漸回到去年下半年的平均水平,。
“最近一些地方的傳言被視為政策松動(dòng),，部分購(gòu)房者擔(dān)憂政策松動(dòng)房?jī)r(jià)再次上漲導(dǎo)致再次踏空，出現(xiàn)了部分之前已經(jīng)看中房源的客戶著急出手的現(xiàn)象,�,！睂�(duì)此，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,，自去年年初以來,，全國(guó)多個(gè)一二線城市執(zhí)行限購(gòu)令已滿一年，一些外地購(gòu)房者繳納社�,；蚣{稅已超過一年,，符合購(gòu)房資格，也為市場(chǎng)增加了新的需求,。即便是在外省市人口須提供5年社�,；蚣{稅證明、限購(gòu)政策嚴(yán)厲的北京房地產(chǎn)市場(chǎng),，目前新增的已符合購(gòu)房條件的剛性需求也開始進(jìn)入,。
“在目前情況下，無論新房,、二手房,，降價(jià)求量才是生存之道�,！彼谌找矊�(duì)記者指出,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控總體基調(diào)沒有變化，房地產(chǎn)信貸并未轉(zhuǎn)向?qū)捤�,，�?kù)存壓力未見根本好轉(zhuǎn),，開發(fā)商的資金鏈仍將主要依賴于銷售回款的改善程度,。無論是政策面還是市場(chǎng)面，都不具備反轉(zhuǎn)向上的基本條件,。