一般來說,，一個項目賣到尾盤階段,，開發(fā)商的成本早已收回，剩下的房子不論賣多少錢都是開發(fā)商的純利潤,，因此,，大多數項目的尾盤，都是價格的最高點,。只要不是特別缺錢,，尾盤項目很少會降價促銷。但此一時彼一時，2月最后兩周“樓市氣溫”明顯回升,，不少新盤都以低價姿態(tài)爭搶購房人,，對于在售的尾盤項目來說，不降價的話一點成交希望都沒有,，于是“先打九五折,，再減10萬元”這樣的深度折扣開始在京城在售的尾盤項目上出現。
尾房成交 意外回暖
“請您二位和另外兩位都到沙盤這來,，我一齊為大家講解一下,。”上周末,，位于海淀的保利西山林語售樓處現場,，銷售人員明顯出現了人手不夠，不少售樓小姐都是一個人同時帶著兩組甚至三組購房人,，而就在兩周前,，各大售樓處還普遍是門可羅雀的冷清。
當天,，恰恰是保利西山林語推出清盤前最后的尾房14號樓,，作為海淀區(qū)為數不多的在售住宅項目，西山林語最后推出的房源以45平方米至98平方米的一至三居為主,，由于戶型面向剛需,，又是板樓品質，吸引了300多組購房人到售樓處咨詢,。
搜房控股有限公司董事長莫天全告訴記者,，最近兩周市場的“氣溫”確實出現了回暖，一些項目的來訪量和成交量有了明顯回升,，搜房網組織的看房團也從年前的響應寥寥變成了現在提前預約,。不過出人意料的是，不僅是低價開盤的純新盤,，就連一些尾房項目也出現了連續(xù)簽約的現象,，不過這樣的“熱”只集中在戶型偏小、總價偏低的剛需樓盤上,。
尾盤促銷先打九五折 再減10萬元房款
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴記者,，低價的純新盤往往是購房人重點關注的對象，但樓盤項目的尾房或是上一期剩余的少量房源,，能夠在淡市下獲得購房人的認可,，主要還是由于開發(fā)商在價格方面的“低頭”。
一般來說,，項目開發(fā)到最后階段,，成本早已收回,，剩余房源賣什么樣的價格都是利潤，出于利益最大化的考慮,，尾房或前期剩余房源很少有讓利空間,。但如今，消化現有庫存成了各大房企的首要任務,，于是即便是尾房,，優(yōu)惠促銷也就不可避免了,。
以保利西山林語為例,，最新推出的10號樓報價在24000元/平方米左右，開發(fā)商推出了無論全款還是按揭,，所有房源一律在九五折的基礎上再減13.88萬元的優(yōu)惠,，也就相當于打了九折，一套原價220萬的90平方米兩居,，折后價格大概在180萬-190萬之間,。
無獨有偶，金域華府為了將一期房源盡快售罄,，也推出了折后再減房款的活動,，項目目前僅剩少量98平方米的兩居半戶型在售，均價23000元/平方米,，同樣是無論何種付款方式,，均可以打九五折，另外再減12萬元的總房款,。核算下來每平方米均價在21000元左右,。
業(yè)內人士表示，面對以剛需為主的市場,，保利,、萬科等大型房企紛紛推出“暖春活動”，旗下樓盤均有不同幅度的優(yōu)惠,，雖然是剩余的房源在售,，這些項目仍給予了明顯的優(yōu)惠，否則難以和周邊的低價新盤競爭,，成交也就難有指望了,。
售價低于二手房 買房人出手有望
對于不少尾房項目來說，不僅要和新房競爭,，還面臨著二手房的壓力,。像清盤推出14號樓的保利西山林語，早在2008年就已開盤,，目前已經有不少交房入住的房源,，二手房生意也隨之做了起來,。記者在探盤時從二手房中介店了解到，保利西山林語房源的價格普遍在18000-20000元/平方米之間,，而剛剛推出的14號樓與二手房一樣,，均是現房，但折后均價在21000元/平方米左右,，似乎二手房報價更加優(yōu)惠,。
但實際卻并非如此，買房人王女士表示,，麥田房產為她推薦了一套均價20000元/平方米的二手房,，戶型與她相中的96平方米三居相似，總價還便宜了10萬元,�,？此普T人，但實際上這個價格再加上各類稅費,，以及二手房中介的傭金,，售價甚至高于打折優(yōu)惠的尾房。
由于去年底北京開始執(zhí)行新的二手房最低計稅價格標準,，各區(qū)域的最低過戶指導價普遍漲幅在2倍左右,，導致二手房交易的征繳稅款也隨之提升。王女士給記者算了一筆賬,，中介公司總房款2.7%的傭金沒有折扣,，再加上二手房還未滿5年，繳稅標準更高,，還有3%的契稅,、5%的營業(yè)稅等等相加，仍需額外支付10多萬元,。這就導致多數購房人選擇購買新盤尾房,。
回暖能否持續(xù) 業(yè)內仍保持謹慎
2月底樓市成交的翹尾，帶動了新盤入市量的增加,，2月23日前,，2月份僅有1個新盤住宅項目入市，市場升溫后,，連續(xù)6個新盤在23日至26日之間領取預售許可證,。
不過，這樣的回暖能否持續(xù),，業(yè)內專家仍顯得十分謹慎,。中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰認為，雖然現在市場成交量回升,，供應量增加,，但未來前景并不十分樂觀：目前的樓市回暖的主要原因是,，銀行存準率的再次下調及房貸政策有所放松，釋放了一部分剛性的需求,。此外,，經過前期觀望和大量看房，一些有準備的“剛需”購房者開始出手買房,。不過,，在限購、限貸等樓市調控主基調不改變的情況下,，談樓市回暖還為時尚早,。
由于信貸政策還未完全松動，雖然首套房貸回歸基準利率,，但相比之前的7折已是利息上漲過半,。不少購房者雖然考慮看房,，卻被信貸門檻擋在市場之外,。
“由于政策還沒有明顯松動，2012年北京房地產市場的整年成交量很可能處于長期波動中,，但是總體來講,，樓市最壞的時候已經過去，市場正在逐步復蘇及回暖,�,！崩钗慕苷J為。