龍年伊始，蕪湖樓市新政被叫停、中山“新限價(jià)令”被稱為“試行措施”,，樓市調(diào)控毫無放松跡象,。面對(duì)庫存攀升、成交低迷的嚴(yán)峻市場環(huán)境,，開發(fā)商開始加緊出貨,。近日，深圳不僅出現(xiàn)了“6字頭”樓盤,，還出現(xiàn)了開發(fā)商“墊首付”等“非常規(guī)”促銷手段,。
專家分析認(rèn)為，2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松已是業(yè)內(nèi)共識(shí),，開發(fā)商將加大促銷力度,。但近期地方政府對(duì)“松綁”調(diào)控政策的試探舉動(dòng)，表明當(dāng)前樓市調(diào)控還需謹(jǐn)防“暗流涌動(dòng)”,。
存貨攀升負(fù)債增加 開發(fā)商出貨壓力加大
截至25日,，已有ST華源、ST中房,、中茵股份,、渝開發(fā)4家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示,，上市房企存貨繼續(xù)攀升,，而負(fù)債也在持續(xù)增加，清倉出貨壓力進(jìn)一步加大,。
雖然ST中房因轉(zhuǎn)讓控股子公司徐州天嘉55%股權(quán)，存貨和流動(dòng)負(fù)債大幅下降,，但4家公司的存貨和流動(dòng)負(fù)債卻依然大幅攀升,。數(shù)據(jù)顯示，4家公司的流動(dòng)負(fù)債已達(dá)到149.52億元,，同比增長24.95%,。其中，一年內(nèi)到期的長期借款達(dá)80.61億元,，同比增加了702.13%,。
過去的巨額舉債已到歸還之時(shí)，而出清存貨似乎是最明確的一條還債之路,。數(shù)據(jù)顯示,，4家公司的存貨同比增加了11.74%，達(dá)108.94億元,。
然而,，近期樓市成交情況并不樂觀。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來,，深圳僅1月有3個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證入市,，而2月至今一直未有新盤領(lǐng)取預(yù)售許可證入市。截至2月25日,，深圳可售商品房面積達(dá)到248萬平方米,，正在奔向歷史最高點(diǎn)。而成交方面,，2月1日至24日,，深圳共成交1369套，低于去年同期水平,。
深圳中原地產(chǎn)研究顯示,，2012年深圳市潛在新增項(xiàng)目76個(gè)，住宅建筑面積約593萬平方米,，同比大幅增加52%,，加上2011年約265萬平方米的存量，今年深圳總供應(yīng)量近850萬平方米,。按照現(xiàn)在市場消化的情況來看,，今年市場將面臨較大的供應(yīng)壓力，開發(fā)商在價(jià)格方面將有更大力度的促銷手段,。
開發(fā)商促銷手段花樣多 “墊首付”卷土重來
面對(duì)低迷的成交,，深圳樓盤的促銷力度明顯加強(qiáng)，不僅價(jià)格將至“6字頭”,，甚至動(dòng)用了“墊首付”這類“非常規(guī)”的營銷方式,。
近日，深圳市場上出現(xiàn)了“6字頭”樓盤,。位于深圳坪山新區(qū)的深業(yè)東城御園每平方米最低6800元,，折后均價(jià)為6999元，總價(jià)26萬起,，首付只需8萬,。
2月22日晚，原定于3月開盤的位于深圳龍崗的中�,？党菄H突然宣布加推五期176套66至88平方米的戶型,，并配合“開盤減8萬”的促銷活動(dòng)，每平方米均價(jià)由1.4萬元將至1.2萬元左右,。據(jù)稱,，開盤當(dāng)晚便銷售七成。
招商地產(chǎn)近日推出“真情越百年,，春惠大地,，利在龍年”感恩回饋活動(dòng)，分布在全國14個(gè)城市的22個(gè)在售項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)；恒大借15周年大慶之機(jī),，推出置業(yè)五重豪禮,，全國各地樓盤推出的優(yōu)惠總額達(dá)10億元；越秀地產(chǎn)在廣州的五個(gè)樓盤也推出了8.8折的優(yōu)惠,。
除了降價(jià),，更有開發(fā)商推出了“首付一成”的“墊首付”營銷方式。位于深圳羅湖的港澳8號(hào)推出了三種優(yōu)惠措施：若一次性付款可享受8.5折優(yōu)惠,；若首付三成,，享受8.7折優(yōu)惠；若選擇“一成首付”,，則享受開發(fā)商墊付兩成,，其中一成免費(fèi)的優(yōu)惠，而另一成則需購房者在年內(nèi)分三次無息還清即可,，整體上看相當(dāng)于享受8.8折優(yōu)惠,。
實(shí)際上，在改善型和投機(jī)型住房需求被抑制的情況下,，不少開發(fā)商將目光投向了支付能力不足的剛性需求,。去年以來，沈陽,、蘇州,、株洲、福州,、南京,、合肥等地均出現(xiàn)過“墊首付”賣樓的情況。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說,，調(diào)控之下,，開發(fā)商把能用的降價(jià)、送面積,、送裝修、回購,、墊首付等營銷手段都用上了,，表明了開發(fā)商急于推盤的心理。在這種情況下,，房價(jià)也從“環(huán)比上升,、同比上升”逐漸變?yōu)椤碍h(huán)比下降、同比上升”,，并走向“環(huán)比下降,、同比下降”。
樓市調(diào)控需謹(jǐn)防“暗流涌動(dòng)”
專家認(rèn)為，雖然當(dāng)前房價(jià)已進(jìn)入下行通道,，“墊首付”等“非常規(guī)”營銷手段的出現(xiàn),，也表明了開發(fā)商盡快出貨的迫切需要，但仍要謹(jǐn)防地方政府頻頻試探的各類突圍招數(shù),，避免“暗流涌動(dòng)”給調(diào)控帶來的不利影響,。
世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)市場部研究總監(jiān)王海斌表示，目前開發(fā)商的資金壓力比較大,，并且也已經(jīng)明確地意識(shí)到了中央對(duì)于樓市調(diào)控的態(tài)度,。同時(shí)，整體來看,，購房者已經(jīng)對(duì)房價(jià)形成了下降預(yù)期,，短期內(nèi)購房者的預(yù)期不可能有所變化。因此,，開發(fā)商必須積極應(yīng)對(duì),，而非繼續(xù)博弈，否則樓市將保持成交低迷的狀態(tài),。這也是開發(fā)商動(dòng)用各種手段加緊推盤的原因,。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，在債務(wù)壓力之下,，2012年開發(fā)商必須想盡一切辦法拼命收錢,，否則將難以保命。
雖然房價(jià)已進(jìn)入下行通道,，但近期地方政府出臺(tái)的樓市新政卻在頻頻試探調(diào)控底線,，寓意突圍，樓市調(diào)控需謹(jǐn)防“暗流涌動(dòng)”,。
王海斌說,，樓市調(diào)控的對(duì)象本來是開發(fā)商，但是在土地財(cái)政的影響下,，調(diào)控對(duì)象卻轉(zhuǎn)為了地方政府,。正因?yàn)橛械胤秸谥虚g卡著，開發(fā)商才一直對(duì)調(diào)控“松綁”抱有一絲希望,。
近期,，佛山、中山,、蕪湖出臺(tái)的樓市新政暴露出了地方政府對(duì)于放松調(diào)控已經(jīng)“心急如焚”,，地方政府“力挺”開發(fā)商的態(tài)度，無疑為開發(fā)商提供了一些“想入非非”的空間,。
同時(shí),，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),，近三個(gè)月，央行已經(jīng)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,。廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司研究認(rèn)為,，盡管存款準(zhǔn)備進(jìn)率下調(diào)后，優(yōu)先受惠的仍將是中小企業(yè),。但目前對(duì)首次置業(yè)客戶有較強(qiáng)的政策傾斜,，房地產(chǎn)市場仍將可能間接受益。如去年12月首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金后,，各地銀行針對(duì)首套房的利率基本從上浮利率回歸至基準(zhǔn)利率,。而2月7日，央行也公布將“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策,，滿足首次購房家庭的貸款需求,。”在執(zhí)行了一年的嚴(yán)厲調(diào)控后,，政策逐步放寬對(duì)首次置業(yè)客戶的限制,。
宋丁說，“兩次下調(diào)存準(zhǔn)大約釋放出8000億元資金,。這將促使剛需入市,，而剛需的入市將對(duì)價(jià)格起到支撐作用。因此,，房價(jià)雖然仍將下探,，但降幅不會(huì)太大�,！�