作為過去兩年中開發(fā)商資金鏈重要的一環(huán),，房地產(chǎn)信托的兌付風險集中顯現(xiàn),。據(jù)多家機構調(diào)研統(tǒng)計顯示，目前房地產(chǎn)信托存量7000億,，其中超過2000億在今年內(nèi)到期,。
樓市持續(xù)下滑的銷售,，使得這些信托兌付出現(xiàn)危機。為了止損,，一些信托公司選擇提前終止,，清盤。一些信托項目最終將不得不違約,。
兌付高峰將在今年三季度出現(xiàn),。業(yè)內(nèi)預計，在此之前的二季度,，兌付壓力將倒逼房企進行降價促銷,，其中以一二線城市為主。
剛性兌付或致違約出現(xiàn)
天津信托1月30日發(fā)布的公告顯示,，其2009年11月發(fā)行的正元投資·信達地產(chǎn)股票收益權投資及回購集合資金信托計劃,，于2012年2月10日提前終止。無獨有偶,，近日中融信托公告,，將原定在2012年4月28日到期的“中融-華夏孔雀城集合資金信托計劃”，在2012年2月8日提前終止,。
這些提前終止的信托意在止損,，但這恰恰暴露出房地產(chǎn)信托的危機。“由于房地產(chǎn)項目銷售放緩,，信托到期還款風險較大,。”中金公司研究員白宏煒預計,，今年到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2234億,，總還款額約2500億，2013年預計到期信托規(guī)模2816億,，總還款額約3100億,。
多家房企過去兩年通過信托融資。國泰君安證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，萬科A等30家A股地產(chǎn)上市公司目前共發(fā)行有118個信托項目,、金額達630億元。
國泰君安證券統(tǒng)計,，信托累計發(fā)行規(guī)模最大的是萬科A,，達到90億元。而今年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)44億元,、萬科A為43億元,、金地集團24億元。
在H股上市房企中,，遠洋地產(chǎn)有40億信托將于2012年到期,，綠城有10億今年內(nèi)到期，雅居樂26億信托于2012年11月到期,，世茂房地產(chǎn)有9.9億于2012年3月到期,，其他如融創(chuàng)中國、恒盛地產(chǎn)等中小開發(fā)商也有多筆信托于今年內(nèi)到期,。上述公司信托融資占有息負債均在10%以上,。
“這種到期兌付是剛性的�,！敝袊磐袠I(yè)協(xié)會有關人士對記者表示,，信托融資與銀行貸款的一個重要區(qū)別是，信托的滾動融資能力比銀行貸款更差,，在極端情況下,，銀行仍可以通過向借款企業(yè)別的項目發(fā)放貸款的方式，變相緩解借款人的存量貸款支付壓力,，而信托在市場融資環(huán)境不好和內(nèi)部流動性枯竭的情況下,，很容易出現(xiàn)斷裂，產(chǎn)生違約風險,。白宏煒預計10%~15%的信托項目可能在今年出現(xiàn)違約風險。
中小房企資金斷裂之憂
“系統(tǒng)性的風險不可能出現(xiàn)，但是單個上市公司或者是單個項目有出現(xiàn)風險的可能性,�,！庇靡嫘磐泄ぷ魇曳治鰩熇顣D表示。
經(jīng)統(tǒng)計目前信托項目發(fā)現(xiàn),，分資質(zhì)來看,，一級資質(zhì)開發(fā)商多使用權益投資及貸款等方式的信托，等價于高息貸款,，且自身由于項目多,，融資渠道廣，資金可以周轉(zhuǎn)騰挪,，風險相對有限,。三級以下資質(zhì)開發(fā)商多為項目公司，信托介入較早,，以股權融資為主,，違約風險較高。以萬科為例,，市場中以萬科項目為標的的信托產(chǎn)品,，多是投向旗下多個項目，而非單個項目,；根
據(jù)萬科中報,，僅2011年上半年，萬科通過信托融資65億元,，加權平均利率為11.4%,，低于當期行業(yè)平均水平。
上市公司中,，小型地產(chǎn)公司明顯風險更大,。中金公司根據(jù)匯總的上市公司信托融資公告數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是從信托融資總規(guī)模,，還是從信托規(guī)模占凈資產(chǎn)比例等指標看,，小地產(chǎn)公司如陽光城、浙江廣廈,、南國置業(yè)等,，面臨更大的到期風險，其次是區(qū)域中做周轉(zhuǎn)的中小型公司如榮盛發(fā)展,、福星股份,。
綜合來看，三線城市,、單項目,、低資質(zhì)的小地產(chǎn)公司,，信托違約風險大于二線、多項目的地產(chǎn)公司,，區(qū)域龍頭風險大于全國布局的龍頭,。
以泛海建設為例，其公告顯示,，公司的信托融資規(guī)模達到25.56億元,，其中將于2012年6月底之前到期的高達20.89億元。截至2011年9月末,，泛海的賬面貨幣資金僅為15億元,，不足以覆蓋即將到期的信托融資，且考慮到除信托借款以外,，公司仍有部分其他短期債務待償還,，未來面臨的周轉(zhuǎn)壓力較大。
李旸認為,，房地產(chǎn)信托到期涉及到的不僅僅是房地產(chǎn)公司的利益,，信托公司面臨的壓力更大，一旦風險暴露,，問題不能解決,，信托公司將可能停業(yè)整頓。因此,，信托公司將協(xié)助房地產(chǎn)公司渡過難關,。白宏煒也認為，開發(fā)商,、信托公司共渡難關,，信托展期將風險延遲至2013
年釋放。
倒逼房價在二季度調(diào)整
上述信托業(yè)人士告訴記者,，一般的信托項目均以房產(chǎn)銷售收入作為第一還款來源,，同時建立回款保證金制度，一般回款保證金要占銷售收入的6
成,，因此,，到期前一到兩個季度，開發(fā)商會調(diào)低價格,，盡量加快回款,，保證信托資金償付。
國泰君安證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)信托2012年三季度到期規(guī)模為716億元,，7月為今年年度高峰，將會達到504億元,。
中金公司也認為,，今年2500億還款主要集中在3季度,，月均還款將達到360億，且其中6成是布局在一二線城市,，具備一二級資質(zhì)的大中型開發(fā)商,。
這意味著從二季度開始，開發(fā)商將加快銷售,，回籠資金，一二線城市房價面臨調(diào)整壓力,。在此基礎上,，白宏煒判斷，一二線城市房價將下跌10%~15%,。
大型房企在一線和熱點二線城市的降價已經(jīng)悄然開始,，繼保利地產(chǎn)將喜春行動延至3月份之后，招商,、龍湖,、中海、萬科,、金地等也啟動大規(guī)模降級促銷,。
在深圳，招商地產(chǎn)旗下果嶺,、半山海景·蘭溪谷,、觀園及雍景灣四盤在售，目前半山海景·蘭溪谷,、招商觀園和招商雍景灣均有劃出十到二十套房源作為優(yōu)惠特價房,；在北京、龍湖,、金地在大興推出特價房,，單價低至11000元/平方米。
在重慶,，招商地產(chǎn)也以降價為噱頭進行營銷,，推出新項目，并暗示萬科,、龍湖跟進,。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，3月份將是一個好的推盤時期,，公司會加緊周轉(zhuǎn),，盡快出貨。