隨著上海重申嚴格執(zhí)行住房限售政策，近期市場最大熱點的地產(chǎn)板塊昨日被迫熄火。
2月29日,，大智慧房地產(chǎn)板塊大幅下挫2.69%,，領跌A股；但早前,，該板塊一度隨準備金率年內(nèi)首次下調(diào)而持續(xù)上揚,，1月至今累計漲幅高達
18.94%。
事實上,，隨著年報不斷披露,，上市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊縮、庫存壓力激增的問題越發(fā)明顯,，去年緊縮樓市政策對房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)影響也在不斷顯現(xiàn),。
“我們在配置房地產(chǎn)板塊個股時，更愿意選擇一些輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商,，其主要邏輯是房價和地價暴漲的時代已經(jīng)過去,，未來開發(fā)商的盈利模式將從攫取盡可能多的土地紅利向盡可能提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度轉(zhuǎn)變,，在現(xiàn)金為王的年代，輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商能獲得更高的凈資產(chǎn)收益率,�,！北本┮换鸾�(jīng)理對記者坦言。
現(xiàn)金流普遍趨緊
根據(jù)同花順ifind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，截至2月29日,，共有15家上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布年報，其中四家公司營業(yè)收入同比出現(xiàn)下滑,，創(chuàng)興資源和中弘股份兩家公司凈利潤出現(xiàn)下滑,。
盡管公布年報的房企業(yè)績尚可，但多數(shù)公司現(xiàn)金流已頗為緊張,。
數(shù)據(jù)顯示,，上述15家房地產(chǎn)企業(yè)中，多達10家現(xiàn)金凈流量同比大幅下滑,；其中,，道博股份、華麗家族,、中弘股份,、華發(fā)股份、渝開發(fā),、云南旅游6家公司現(xiàn)金凈流量同比已經(jīng)負增長,。
在稅收政策、貨幣信貸政策和行政手段在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策“組合拳”的作用下,，IPO,、非公開發(fā)行等再融資渠道紛紛叫停，房地產(chǎn)商手頭資金嚴重不足,，只能將眼光放在借債籌資上,。
記者統(tǒng)計顯示，剛泰控股,、渝開發(fā),、中弘股份、大名城,、中茵股份,、華夏幸福、華麗家族,、華發(fā)股份這9家數(shù)據(jù)可統(tǒng)計的上市房企中,，年報“一年內(nèi)到期的長期負債”一項金額合計高達68.84億元，較2010年同期的17.11億元大幅擴增了51.73億元,。
而隨著利率水平的不斷提高,，房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資成本也隨之水漲船高,。
根據(jù)同花順統(tǒng)計，上述15家公司2011年度財務費用合計約為1.49億元,，較2010年同期的4855.23萬元大幅增長了2.07倍,。其中，渝開發(fā)2011年財務費用達到6287.32萬元,，而去年同期僅為3194.06萬元,，同比大幅增長96.84%。
3月迎首輪償債高峰
除借債融資外,，房地產(chǎn)信托也是開發(fā)商籌資另一主要途徑,。
相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，30家上市房地產(chǎn)公司目前共發(fā)行有118個信托產(chǎn)品,、金額達630億元,。
國泰君安近期一份報告指出，2011年,，因為銀行對開發(fā)貸的政策更嚴,，同時銀行信貸資金緊張，很多從銀行融資無門的中小房地產(chǎn)開發(fā)商甚至一些大開發(fā)商都借道信托融資,，房地產(chǎn)企業(yè)找信托公司直接融資的需求大大增多,。
另一邊，沉重的債務壓力也迫使開發(fā)商盡快回籠資金,。
標普,、瑞銀國際等機構紛紛預警，2012年房地產(chǎn)信托將大量到期,，由于銷售回款不力及短期債務壓力的問題,，部分房企在2012年可能面臨現(xiàn)金流危機。
國泰君安統(tǒng)計,，房地產(chǎn)信托2012年總到期規(guī)模將達到1758億元，整年兌付規(guī)模較大,；首個信托兌付高峰將出現(xiàn)在今年3月,，7月則為年度高峰，將會達到504億元,。
其中,，中華企業(yè)、萬科A,、金地集團,、福星股份、陽光城等將面臨較大的償付壓力,。
從過去幾年的歷史經(jīng)驗來看,，地產(chǎn)股的走勢和政府的宏觀調(diào)控政策緊密相關,。
有北京地區(qū)基金人士向記者分析，“中國正在進入‘去地產(chǎn)化’階段,，從行業(yè)中長期趨勢來看,，我們認為中國房地產(chǎn)市場的高速增長階段已基本結(jié)束，行業(yè)正進入規(guī)模平穩(wěn)增長的階段,�,！�