春節(jié)長(zhǎng)假過(guò)后,，各地商品房的成交量不斷增加,，特別是上周(2月13至19日)，全國(guó)各大城市的成交量普遍上漲,，樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”,。與此同時(shí)，銀行首套房貸款利率,、存款準(zhǔn)備金率,、部分地方政府的調(diào)控政策也都出現(xiàn)了“微調(diào)”,，這是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在加速“筑底”,？專家認(rèn)為，在房?jī)r(jià)回歸合理之前調(diào)控政策決不能放松,，但對(duì)購(gòu)買首套房的剛需業(yè)主可以微調(diào)政策,，以減輕他們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
各地成交量持續(xù)增加部分剛需出手
記者近日在濟(jì)南一些樓盤的售樓處看到,，來(lái)看樓的購(gòu)房者和前幾個(gè)月相比有所增加,，特別是一些大力促銷的樓盤，人氣明顯回升,。濟(jì)南燕山立交橋附近的一樓盤打出了每平方米8150元起的“特價(jià)房”,，而之前這一小區(qū)的房?jī)r(jià)普遍在1.2萬(wàn)元左右。
“價(jià)格還是挺合適的,，就是搞特價(jià)的那幾套房子位置稍微差些,。”濟(jì)南市民劉先生看完房子有些心動(dòng),。他告訴記者,，為給兒子買房子，他已經(jīng)看過(guò)許多樓盤了,，感覺(jué)到年前年后有的房?jī)r(jià)確實(shí)降了不少,，就趁機(jī)來(lái)了解了解。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全部停漲,，環(huán)比下降的達(dá)到48個(gè)，其中濟(jì)南房?jī)r(jià)下跌0.1%,，青島環(huán)比下跌0.3%,。
雖然房?jī)r(jià)仍有下降趨勢(shì)，但上周濟(jì)南,、青島的商品房成交量都出現(xiàn)大幅度反彈,。濟(jì)南上周共成交商品房1859套,，環(huán)比前一周增加了1426套，環(huán)比上漲了329.33%,。其中住宅成交727套,，環(huán)比前一周增加了395套。青島上周也成交新房1352套,，環(huán)比增長(zhǎng)77.2%,。
記者發(fā)現(xiàn)，不僅是山東的一些城市,，全國(guó)不少城市的樓市成交量都有回暖趨勢(shì),。中金公司的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中,，14個(gè)城市周環(huán)比上升,，兩個(gè)城市周環(huán)比下降；16個(gè)重點(diǎn)城市總體周成交量環(huán)比均值上升36%,，南京,、蘇州、重慶等城市出現(xiàn)較明顯回暖,，成交量超越了去年均值,。
一些業(yè)內(nèi)人士也感覺(jué)到最近房地產(chǎn)市成交量的變化。世聯(lián)信立怡高總經(jīng)理朱江說(shuō),，這應(yīng)該是過(guò)節(jié)期間壓抑的一部分剛性需求的釋放,，也是對(duì)部分房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的良好回應(yīng)。中原地產(chǎn)山東分公司經(jīng)理王欣認(rèn)為,，目前濟(jì)南一些樓盤的降價(jià)幅度已經(jīng)達(dá)到了30%,，有的項(xiàng)目已接近成本價(jià)，一些購(gòu)房者看到真正實(shí)惠的價(jià)格,，所以才敢于出手買房,。
政策微調(diào)刺激房市
除了樓市自身的價(jià)格調(diào)整促進(jìn)了成交量，一些業(yè)內(nèi)人士還表示,，各地首套房貸利率的回調(diào),、存款準(zhǔn)備金率的下降以及各地暗自出臺(tái)的一些“救市”措施，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了刺激作用,。
記者在濟(jì)南的一些銀行了解到,，雖然目前仍有部分銀行采取上浮5%到10%的利率政策，但建設(shè)銀行,、工商銀行,、浦東發(fā)展銀行等已可以根據(jù)客戶的信用實(shí)行基準(zhǔn)利率，并且貸款申請(qǐng)難度也有所降低,。
存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率從2月24日起,，將再下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn),，這已是自2011年12月5日3年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后第二次調(diào)整，這次下調(diào)將直接釋放出4000億元的流動(dòng)性,。
雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，存準(zhǔn)率的下調(diào)主要是為了緩解流動(dòng)性不足的問(wèn)題，并不是貨幣政策放松的信號(hào),，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響,，但還是引起了人們的密切關(guān)注。
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵表示,，這次存準(zhǔn)率下調(diào)開(kāi)啟了宏觀政策微調(diào)的進(jìn)程,，目的是解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)、尤其是小微企業(yè)融資難的問(wèn)題,。但監(jiān)管力度會(huì)提升,，防止資金進(jìn)入非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)方面,，在堅(jiān)持調(diào)控方向不變的前提下,，有針對(duì)性的微調(diào)也將會(huì)有必要。
與此同時(shí),，一些地方政府也開(kāi)始有意無(wú)意地放松調(diào)控政策，但受到了外界巨大壓力,。安徽蕪湖對(duì)購(gòu)房者補(bǔ)貼的“救市”政策,，三天后宣布“暫緩執(zhí)行”。中山市將住房限價(jià)由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元的做法也很快變成“試行措施”,。據(jù)了解,，自2011年下半年以來(lái)至少已經(jīng)有十幾個(gè)市通過(guò)稅費(fèi)優(yōu)惠、放寬公積金額度,、購(gòu)房補(bǔ)貼,、調(diào)整住宅標(biāo)準(zhǔn)等措施進(jìn)行了房地產(chǎn)政策的微調(diào)。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雖然國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,，房?jī)r(jià)也在朝著預(yù)期的方向走，但市場(chǎng)近期的新動(dòng)向值得關(guān)注,，因?yàn)檫@些新動(dòng)向?qū)⒂绊懙劫?gòu)房者的心態(tài),，從而最終影響到調(diào)控的效果。
“見(jiàn)底”時(shí)間不確定但回歸理性是方向
在佛山,、蕪湖,、中山的放松調(diào)控政策被緊急叫停后，人們更深地體會(huì)到國(guó)家將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控樓市的決心,。一些專家認(rèn)為,，房?jī)r(jià)平穩(wěn)回落至合理價(jià)格是調(diào)控的不變方向,，近期雖然成交量回暖，但房?jī)r(jià)難言反彈,，在保障性住房建設(shè)繼續(xù)穩(wěn)步增加,、限購(gòu)、差別化房貸等政策組合拳調(diào)控下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不斷回歸“居住性”本性,。
全國(guó)政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海說(shuō),，雖然各地房?jī)r(jià)開(kāi)始停漲,，但下降的幅度普遍不大，離合理價(jià)位仍有一定的差距,，因此國(guó)家的調(diào)控政策不會(huì)放松,，各地的變相放松政策在輿論壓力和國(guó)家監(jiān)管下將受到嚴(yán)格限制。
一些專家認(rèn)為,，國(guó)家限購(gòu),、差別化利率等抑制投機(jī)性的調(diào)控政策將被長(zhǎng)期堅(jiān)持，但有關(guān)首次購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的政策可以逐步放松,，以解決剛需民眾的住房,、購(gòu)房壓力。
王欣說(shuō),，首套房利率是應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整的項(xiàng)目之一,。據(jù)測(cè)算，以首付三成貸款100萬(wàn)元的商品房為例,，按20年期年7.05%的利率計(jì)算,，如果利率上浮5%則相當(dāng)于總房?jī)r(jià)上漲2%，上浮10%則相當(dāng)于房?jī)r(jià)漲4%,，而如果7折利率,，則相當(dāng)于房?jī)r(jià)降11%。
對(duì)于民眾關(guān)心的房?jī)r(jià)何時(shí)“見(jiàn)底”,，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)商的資金壓力依然不小，降價(jià)仍是房地產(chǎn)商擺脫困境的唯一途徑,，房?jī)r(jià)將在上半年繼續(xù)回調(diào),。“但之后可能會(huì)在成交量增長(zhǎng)的同時(shí)開(kāi)始回穩(wěn),�,！蓖跣勒f(shuō)。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō),，樓市成交量的活躍說(shuō)明供需雙方在價(jià)格上的認(rèn)可程度增加,，但說(shuō)房?jī)r(jià)“見(jiàn)底”為時(shí)尚早,，后期的成交量值得關(guān)注。他同時(shí)指出,，由于房子位置,、戶型、樓盤的唯一性,，每個(gè)樓盤的底部?jī)r(jià)都不一樣,，因此很難說(shuō)何時(shí)是底�,！翱紤]到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人們收入水平提高等因素,，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)不漲就意味著降，人們也不必過(guò)分等待最底部,�,！�