今年1月份至今，一線城市及重點(diǎn)二線城市的土地交易,，絕大部分以底價(jià)成交,。其中，1月份北京成交的20幅土地均為底價(jià),，為近年來罕見,。
這背后，是地方政府在土地價(jià)格上的妥協(xié),。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房價(jià)下跌預(yù)期已經(jīng)影響土地市場，反過來促進(jìn)房價(jià)的進(jìn)一步下跌,。而土地市場的低迷還將維持一段時(shí)間,。
部分地價(jià)可打五折
2012年初，地方賣地壓力漸顯,。一家大型房企高管向記者透露,，地方政府現(xiàn)在部分地價(jià)可以打五折。比如2009年樓面地價(jià)5000元/平方米的地塊,，現(xiàn)在去跟地方政府談,，3500、3000，什么樣的付款條件等,，都可以談,，相當(dāng)于打五折。
還有一個(gè)更重要的變量是規(guī)劃修改,。比如通過提高容積率,，土地的總價(jià)款沒有發(fā)生變化，但攤到樓面上的地價(jià)變低了,。
某商業(yè)地產(chǎn)巨頭公司老總也表示,，有些地方政府急切地渴盼開發(fā)商拿地，價(jià)格好談,，甚至可低至市價(jià)的三分之一,。“北京某個(gè)新區(qū)現(xiàn)在用去年不到四成的地價(jià)在招攬開發(fā)商,�,！彼f。不過,，地方政府表面上對外叫價(jià)依然維持高位,。
金地穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的預(yù)期改變了,，土地市場面粉貴過面包的情況不會再出現(xiàn),。作為一個(gè)投資者，他認(rèn)為樓面地價(jià)占整個(gè)房價(jià)成本的三分之一,，甚至更少,，是目前土地市場合適的價(jià)格。
地價(jià)溢價(jià)率已明顯下調(diào),。以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)測算,，北京住宅類土地的溢價(jià)率,，從限購前一年的78.9%，下調(diào)至限購后的16.9%,。下調(diào)了62個(gè)百分點(diǎn),。
這個(gè)趨勢還在延續(xù)。北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示,，2012年1月北京共成交20宗地塊,，全部以底價(jià)成交，土地出讓金21.92億元,，同比下降64%,。
部分房企反周期拿地
淡市之中，仍有房企逆市而行,。
1月份,，保利,、萬科和招商3家房企花費(fèi)38億元補(bǔ)充了4宗土地儲備。進(jìn)入2月,，“抄底”房企漸多,。以中海、招商,、綠地為代表的央企和國資地產(chǎn)商加入了拿地陣營,。
“抄底”背后，土地出讓方式正在發(fā)生隱性的改變,。由于買方話語權(quán)的加大,，地方政府更多選擇在找到合適的買家、談好價(jià)格之后,，才公開出讓土地,。
這也是今年地方政府吸引房企拿地的主要方式之一，“雙方談好之后,，土地部門擬定排他性條件指向某家房企,，以底價(jià)掛牌出讓，讓該房企順利摘得”,。前述房企高管說,，招標(biāo)和拍賣正變相成為“定向出讓”。這種借鑒了“勾地”制度的方法,，可以避免土地的流拍,。
中海地產(chǎn)一位高層對本報(bào)記者表示，今年公開土地市場“很有機(jī)會”,，因?yàn)閮r(jià)格,、付款條件、規(guī)劃條件等都可以談了,。中海充裕的資金也為其提供了“抄底”的條件,。2月20日，中海宣布通過增額發(fā)行票面利率為4.875%,、2017年到期的債券籌資2.5億美元,，增發(fā)后，債券的總發(fā)行規(guī)模將達(dá)到7.5億美元,。
招商地產(chǎn)近期土地市場表現(xiàn)最為積極,。2月14日，招商地產(chǎn)聯(lián)合九龍倉以底價(jià)23.7億摘得北京來廣營鄉(xiāng)一幅地塊,，這已是招商自去年12月以來第四次拿地,。
地價(jià)仍未見底
不過，盡管價(jià)格可談，但目前房企總體拿地意愿仍然不高,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,，1月份10大標(biāo)桿房企購地金額環(huán)比和同比分別大幅下降59%和88%。2月份至今,，也僅有上述少數(shù)房企進(jìn)入土地市場,。
雅居樂有關(guān)人士對記者稱，公司延續(xù)2011年以來的放緩拿地之勢,，1月份至今沒有新地入賬,。深圳一上市房企投資部經(jīng)理稱，開發(fā)商上半年大多不準(zhǔn)備出手拿地,，都在賣房子回籠資金,。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，一二季度土地市場會比較冷清,，三四季度會好點(diǎn),。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉稱，房價(jià)下降將直接影響土地價(jià)格下調(diào),，預(yù)計(jì)后市接近底價(jià)或底價(jià)成交,，依然會是土地市場的常態(tài)。
價(jià)格下行加之房企整體拿地意愿不足,，2012年地方土地出讓金收入預(yù)期大幅下滑,。按照北京國土局的估算，2012年該市土地收入預(yù)計(jì)為900億元,，比去年實(shí)際收入減少300億元,。