樓盤促銷主打“限外放松”
“只要您名下沒有天津的住宅類房產(chǎn),，那么一年社保的限制我們可以幫您解決�,！苯�,，合生珠江地產(chǎn)旗下位于天津?qū)氎鎱^(qū)的京津新城項目，在面向北京地區(qū)客戶營銷時,，便開始主打“限外放松”牌,。據(jù)京津新城的售樓人員介紹，由于多數(shù)項目銷售的是期房,，而房產(chǎn)證辦下來還得有1-2年的時間,，外地客戶購房后有充足的時間補齊當?shù)?年社保繳存證明�,！爱�?shù)厣绫：头课莓a(chǎn)權(quán)管理部門對這種做法也持默許的態(tài)度,。”
“現(xiàn)在地方不可能違背國家的樓市調(diào)控基調(diào)和精神,，但一些地區(qū)政策執(zhí)行存在變通之處,。”三亞海棠灣一位開發(fā)商透露,，當?shù)卣畬Ψ潜镜貞艏用駥嵭邢拶?套商品住房的政策,，但由于建設(shè)、民政,、公安等系統(tǒng)尚未聯(lián)網(wǎng),，今年開始，外地居民購房已基本不受限制,。
上述開發(fā)商介紹,，只要能拿出不同的身份證，三亞市住建部門就能給外地客戶購買的房產(chǎn)備案,。
無獨有偶,，天津、西安,、佛山,、珠海等城市對非本地居民購房,，要求提供至少1年的個人所得稅繳納證明或社會保險繳費證明。而這些城市的有關(guān)機構(gòu)均存在代為補繳個稅及社保證明的“業(yè)務(wù)”,。據(jù)知情人士透露,，在這些“限外”相對寬松的城市，部分開發(fā)商已將補繳的稅款或社保費用納入總房款,，外地人購房時可直接予以減免,。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供的最新調(diào)研結(jié)果，自2011年10月以來,，佛山,、杭州、天津,、成都,、廈門、武漢,、合肥,、南京、常州,、吉林,、中山、長春,、蕪湖等10余城市出臺不同角度的樓市微調(diào)政策,，政策微調(diào)的內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓,、普通住宅標準,、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等,。
其中,，馬鞍山對自住性住房需求與高層次人才購房給予所納契稅100%的補助；杭州對在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)注冊,、納稅和經(jīng)營的企業(yè)員工首套購房發(fā)放補貼,；長春與從化對購房落戶適當放寬條件。另外,，北京,、上海、天津,、武漢等城市放寬普通住宅標準,，蕪湖打算出臺購房減稅政策，成都擬放松對購房者的資格審查等,。
在樓市調(diào)控政策不動搖的大背景下,，地方政府試圖給樓市“松綁”引起輿論的廣泛關(guān)注和有關(guān)部門的警覺,。其中，蕪湖,、佛山,、成都等城市的政策因過分放松觸及“紅線”而被叫停。但一位資深地產(chǎn)界人士透露,，目前,，二三線城市暗自微調(diào)或變相放松政策的現(xiàn)象已不是個案。
“在珠三角等流動人口集中的城市及三亞等旅游城市,，外地人購房一直占據(jù)相當大的比例,，"限外"對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場打擊很大。房價一旦有所松動,，這些城市便有了放松限購的理由和動力,。”21世紀不動產(chǎn)首席分析師常智認為,。
在限價方面,，廣東中山成為首個“松綁”的城市。從1月22日開始,，中山市將住房限價由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元,，在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網(wǎng)上備案。此次提高限價,，中山市有關(guān)政府部門既沒下發(fā)文件,，也沒有在媒體上公布，只是在春節(jié)假期的第一天實際開始執(zhí)行新標準,。
首套房貸寬松暖風(fēng)漸起
“現(xiàn)在,，四大國有銀行審批房貸的速度比去年底確實快不少�,！币患胰珖苑康禺a(chǎn)公司的營銷主管告訴中國證券報記者,，不僅是房貸，銀行對于開發(fā)貸放款的審批速度也比2011年三,、四季度快了很多,。
專家認為，去年12月以來,，央行連續(xù)兩次降低存款準備金率,，釋放出來的流動性將在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力。更為重要的是,，當商業(yè)銀行擁有較為充足的信貸頭寸后,，“優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”將變得“得心應(yīng)手”。
中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，近期,，商業(yè)銀行首套房貸款利率相比2011年底已有明顯降低,。工、農(nóng),、建,、交等銀行首套房貸款利率已回歸基準利率。在部分城市,，外資銀行還對資質(zhì)好的貸款人提供利率優(yōu)惠,。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，目前在北京市場上,，各家銀行首套房貸款均可以執(zhí)行基準利率,，少部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶已再次出現(xiàn)95折甚至9折的優(yōu)惠。
2011年三季度開始,，由于資金緊張等原因,，不少商業(yè)銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始,，多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準利率,。據(jù)了解，房貸申請審批時限已經(jīng)有所縮短,。
信貸暖風(fēng)漸起,，同樣讓地方政府“活絡(luò)”起來。就在央行提出“支持普通商品住房建設(shè),，滿足首次購房家庭的貸款需求”后不久,，2月9日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳便召開新聞發(fā)布會宣布,，今年福建省將落實首套房的首付款比例和貸款利率優(yōu)惠政策,。
值得注意的是，在“保剛需”的大旗下,，常州,、南京、吉林,、合肥等城市均放寬公積金的使用政策,，并不同程度上調(diào)可貸款額度。其中,，南京將家庭公積金最高貸款額度由40萬元調(diào)整為60萬元，個人最高貸款額度由20萬元調(diào)整至30萬元,。而在吉林市,，居民如果使用公積金貸款購買90平方米以下的首套住房，則可申請二套房公積金貸款,。
中國證券報記者從北京市住房公積金中心獲悉,，如果首套房貸款已還清,，且人均居住面積未超標，則購買第二套住房也可使用公積金貸款,。
土地財政弱化限購執(zhí)行
“二三線城市的地方政府不像北京,、上海那么有錢，嚴厲的樓市調(diào)控已給不少地方帶來財政壓力和債務(wù)風(fēng)險,�,！敝袊嗣翊髮W(xué)教授安體富認為，目前我國財稅體制改革尚未完成,，地方政府過分依賴土地出讓收入的局面很難改觀,。
樓市的冰凍，一方面造成土地出讓金銳減,，另一方面也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易稅費的降低,。業(yè)內(nèi)普遍認為，地方政府“暗戰(zhàn)”樓市調(diào)控,，一些地區(qū)甚至試探調(diào)控“底線”,，主要是財政壓力所致。
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元,，相當于同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬億元,，相當于同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%,。在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財政收入比重已超過50%,，有些甚至占80%以上,。
但在國家進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，土地收入明顯萎縮,。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%,。其中住宅類用地同比減少24%,。2012年，地方土地財政收入預(yù)計將進一步下滑,。很多地方政府已大幅調(diào)低土地出讓金收入預(yù)期,。
除土地出讓收入外，開發(fā)稅費損失也讓地方“頭疼”,。據(jù)了解,，個別城市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的財政收入占其總收入的七成以上；其中,，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來的稅費約占三分之二,。
專家指出,，由于商品房稅收下降、土地出讓收入減少以及地方融資平臺清理等因素導(dǎo)致地方財力減弱,。與此同時,，地方財政開支，尤其是民生開支卻在上升,，收支缺口越來越大,。
更為重要的是，地方債清償?shù)膲毫σ苍谠龃�,。中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長趙錫軍估計,，2012年，地方政府負有償還責(zé)任的債務(wù),、政府負有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)與其他相關(guān)債務(wù)三類共計達1.84萬億元,。樓市與土地市場低迷，而其他收入尚未填上,，這將對地方政府償債帶來很大壓力,。
專家認為，受制于財政壓力,，地方政府存在弱化執(zhí)行限購等調(diào)控政策的利益驅(qū)動,；今后，房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實很可能會面臨地方土地財政利益的更大掣肘,。