盡管國家一再強(qiáng)調(diào)“對于已建,、已售"小產(chǎn)權(quán)房"用地,，不得受理其土地登記，不得以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)”,，但是小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“轉(zhuǎn)正”現(xiàn)象仍然存在,。
就在南京，位于雨花臺區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目七彩星城，由于近日取得了國有土地使用證,，因而引起坊間諸多關(guān)注,。
七彩星城
日前，七彩星城售樓處公示了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證的復(fù)印件,，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)是城鎮(zhèn)混合居住用地,，土地使用年限至2077年8月27日，被劃歸為國有土地性質(zhì)的土地面積是63333.3平方米,，土地證持有人為該項(xiàng)目的開發(fā)商江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司,。
南京市國土資源局方面亦于近日表示，七彩星城項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn),，已按規(guī)定補(bǔ)交了土地出讓金，取得了國有土地使用證,。
據(jù)介紹,，該項(xiàng)目于2007年8月辦理了土地征用手續(xù)，2010年11月申請辦理土地出讓手續(xù),。2012年元宵節(jié)前后,，七彩星城項(xiàng)目開發(fā)商將此消息以通知形式貼在了其售樓處。
這也就意味著,，南京第一個(gè)真正大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目“變身”成為普通的商品房,。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，此前“轉(zhuǎn)正”的八卦花園和長江花園,，都只是體量很小的項(xiàng)目,，而七彩星城總建筑面積達(dá)20萬平米，數(shù)千套住宅,，具有較大的示范意義,。
“事實(shí)上并不是所有七彩星城的房屋都能夠拿到土地證�,！蹦暇┲性康禺a(chǎn)營銷顧問有限公司研究經(jīng)理羅浩介紹稱,，國學(xué)府因?yàn)閴毫思t線，是不能“轉(zhuǎn)正”的,。
據(jù)了解,，七彩星城主要由三部分組成，分別是已經(jīng)交付的一期二期和國學(xué)府,，以及正在銷售的幸福里,。
有條件“轉(zhuǎn)正”
對于七彩星城小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“轉(zhuǎn)正”，有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂：“南京小產(chǎn)權(quán)房樓盤遠(yuǎn)超130萬平米,，涉及數(shù)萬個(gè)家庭,，這將引發(fā)廣泛爭議，也會(huì)讓那些無法轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主感到不公平�,！�
亦有分析人士指出,，按照國土資源部2011年4月再度重申的“對于已建、已售”小產(chǎn)權(quán)房“用地,，不得受理其土地登記,，不得以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)”政策，七彩星城項(xiàng)目獲得國有土地證的行為或涉嫌違規(guī),。
對于業(yè)界的種種質(zhì)疑,，南京市國土局表示，七彩星城項(xiàng)目補(bǔ)辦土地出讓手續(xù),，是市政府對南京市歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進(jìn)行處置的延續(xù),，是有條件的“轉(zhuǎn)正”。
該市國土局的相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào),，將七彩星城等個(gè)別項(xiàng)目的轉(zhuǎn)正理解為“南京小產(chǎn)權(quán)房都可以轉(zhuǎn)正”會(huì)對一些購房者造成誤導(dǎo),。
他指出，南京市政府于2003年8月在全市范圍內(nèi)開展了全面清理處置小產(chǎn)權(quán)房的專項(xiàng)行動(dòng),，并于同年12月出臺了《關(guān)于處置我市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的實(shí)施意見》,。
《意見》規(guī)定，對2003年8月22日該市政府發(fā)布公告前的集體土地房地產(chǎn)項(xiàng)目,，符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過規(guī)劃審查的,，在落實(shí)查處責(zé)任的前提下，依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用,、出讓等手續(xù),。
因此，“2003年8月以后新建的各類集體土地房地產(chǎn)項(xiàng)目,，按現(xiàn)行法律,、法規(guī)、政策一律不予補(bǔ)辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用等相關(guān)手續(xù),�,！�
政商博弈
然而，事實(shí)上,，早在1999年,，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就已明令禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買集體土地房(即“小產(chǎn)權(quán)房”)。
而南京市政府為何選擇2003年8月為禁批小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)著實(shí)令人深思,。有研究人士表示,，不排除政府對一些項(xiàng)目開綠燈的情況。
南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司研究經(jīng)理羅浩表示,，七彩星城的業(yè)主之中,，中低收入者居多，也不排除當(dāng)?shù)氐恼賳T選擇購買的可能。
因?yàn)榻ㄔO(shè)小產(chǎn)權(quán)房是和當(dāng)?shù)貐^(qū)政府,、街道分不開的,。羅續(xù)稱：“當(dāng)時(shí)的購房發(fā)票都是區(qū)政府開的正式的稅務(wù)局的發(fā)票，也就意味著當(dāng)?shù)卣侵澜ㄔO(shè)這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房的,。實(shí)質(zhì)上,，當(dāng)時(shí)開發(fā)商開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目也交稅了，只是沒有交土地出讓金而已,�,！�
羅浩回憶稱，2007年,，原本開發(fā)商江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司承諾的是2年之內(nèi)可以拿到兩證,。但是一直拖到現(xiàn)在才辦好，其過程中間就出現(xiàn)過業(yè)主上訪的情況,，后來政府出面調(diào)停,，所以政府與開發(fā)商之間應(yīng)該是在早前就有協(xié)商的。
南京市國土局于2007年公布了棲霞區(qū)的興都花園,、銀貢山莊、長江花園一二期,、堯化中心村,、八卦花園、萬鑫花園,、沁苑山莊,、康靖花園和雨花臺區(qū)的七彩星城、東升山莊等10個(gè)集體土地房項(xiàng)目“可以轉(zhuǎn)正”,，但因?yàn)槭掷m(xù)不全等問題,，一度予以擱淺。
八卦花園和長江花園已于2010年年初取得了土地證,。目前,，尚有棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊,、堯化中心村,、萬鑫花園、沁苑山莊,、康靖花園和雨花臺區(qū)的東升山莊尚等待“轉(zhuǎn)正”,。
南京國土局一名工作人員曾私下透露，想“轉(zhuǎn)正”兩個(gè)最重要的環(huán)節(jié)：一是市政府予以批復(fù),，二是開發(fā)商繳齊土地出讓金,。否則，仍然是拿不到國有土地使用證，購房人因此也辦不到“兩證”,。