央行7日下午公布,，2012年將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域,，提出要予以支持,。分析人士指出，在目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定回落,、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已得到一定程度釋放的背景下,，此舉將較大地滿足、保護(hù)剛性置業(yè)者的需求,，同時(shí)也有利于整體樓市的平穩(wěn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,，但并非放松樓市調(diào)控。
央行表態(tài)支持首次置業(yè)
據(jù)公布,，2012年央行“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策,，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求�,！�
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，增加對(duì)首次購(gòu)房人群的信貸支持,，并不意味著調(diào)控政策的放松,，而是對(duì)之前過于嚴(yán)格的一刀切調(diào)控政策的適度調(diào)整，從而使調(diào)控政策更加精準(zhǔn),，即在嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)需求的同時(shí),，能夠更好地保護(hù)首次購(gòu)房人群的利益。
對(duì)于首次置業(yè),，2011年各商業(yè)銀行統(tǒng)一實(shí)行的是首付三成,、利率為基準(zhǔn)利率,。具體到執(zhí)行層面，目前各大行對(duì)購(gòu)買首套房的客戶普遍執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率的信貸政策,，但部分客戶能享受到95折,、9折利率優(yōu)惠，這與2011年9,、10月份一些銀行對(duì)首套房客戶實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的情況有較大變化,。
不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加對(duì)首次購(gòu)房人群的信貸支持,，也有一定的限度,。對(duì)比目前的存貸款利率，可發(fā)現(xiàn)5年期的定存基準(zhǔn)利率為5.5%,，而五年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.05%,。如果對(duì)首次置業(yè)家庭執(zhí)行8折的信貸政策，則貸款利率為5.64%,，如果執(zhí)行85折,，則貸款利率為5.99%，可見執(zhí)行8折或85折貸款利率,，基本接近銀行的定存利率,。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“執(zhí)行85折貸款利率比較困難,，除非銀行必須執(zhí)行定向的針對(duì)首套房貸款的政策,，或者是銀行有大量的信貸額度，否則銀行很難出現(xiàn)接近虧本的資金利用情況,�,！�
降價(jià)空間被利息上漲沖淡
盡管如此，對(duì)比去年9月份上浮10%的利率執(zhí)行情況,，目前執(zhí)行的基準(zhǔn)利率,、部分客戶能享受到得9折貸款利率也意味著較大的優(yōu)惠。據(jù)北京中原地產(chǎn)測(cè)算,，如購(gòu)買一套房子貸款100萬元,、20年還款期，執(zhí)行1.1倍貸款利率,，月供為8212元,，而執(zhí)行基準(zhǔn)利率的話，月供每月少了400多元,，20年減少的利息總和達(dá)到了10萬多元,。
張大偉表示，這意味著如增加對(duì)首次購(gòu)房人群的信貸支持，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)確實(shí)有所減輕,，反之當(dāng)前購(gòu)房成本因利率上調(diào)有所增加,，如果對(duì)比樓市調(diào)控前后房貸利率的變化，會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)利息總額上漲較大,，甚至能沖抵調(diào)控效果,。
張大偉認(rèn)為，如果首套房貸款利率不出現(xiàn)針對(duì)性的松動(dòng),，反而可能出現(xiàn)市場(chǎng)真正的剛需享受不到調(diào)控政策帶來的福利,，出現(xiàn)市場(chǎng)項(xiàng)目降價(jià)了，購(gòu)房者反而要多支付購(gòu)房成本的現(xiàn)象,，降價(jià)效果實(shí)質(zhì)上被利息上漲沖減了,。所以2012年房貸政策應(yīng)該針對(duì)首套房剛需有定向的優(yōu)惠，使得這些置業(yè)者能夠入市,，享受到降價(jià)的政策效果,。
適當(dāng)釋放剛需利于市場(chǎng)穩(wěn)定
胡景暉分析，在目前房?jī)r(jià)已有一定回落,，積蓄已久的購(gòu)房需求亟待釋放的情況下,，信貸政策向首次購(gòu)房人群傾斜，有助于購(gòu)房需求的釋放,，成交量也有望出現(xiàn)一定程度的放大,。
從目前全國(guó)市場(chǎng)來看，春節(jié)至今,，北京,、廣州、杭州等地樓市成交依然十分低迷,，北京市場(chǎng)上甚至少有新盤問世,。那么，剛性購(gòu)房需求的入市,，會(huì)不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的再度反彈呢,？
分析人士指出，一方面此次央行還提到加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度,，這無疑對(duì)未來樓市的供應(yīng)形成一定保證,；另外應(yīng)該看到，限購(gòu)等調(diào)控措施仍對(duì)樓市有制約作用,。
胡景暉說,，保護(hù)剛需將有利于加快樓市庫(kù)存消化和房源的合理流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,。如目前北京市場(chǎng)新房庫(kù)存近13萬套，2012年預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)7萬套至8萬套，保障房供應(yīng)3萬套至4萬套,，二手房掛牌量約15萬套,，北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)總量將在38萬套至40萬套，相對(duì)于今年預(yù)計(jì)約20萬套至30萬套的市場(chǎng)需求量,，不會(huì)導(dǎo)致目前“供大于求”市場(chǎng)格局的反轉(zhuǎn),，所以購(gòu)房需求的適度放量難以引發(fā)房?jī)r(jià)的反彈。