一邊是成交量下降70%,，一邊是庫存再創(chuàng)歷史新高,，中國10大典型城市在今年1月份的房地產(chǎn)供銷情況堪憂。而福州等二線城市的存貨接近天量,，泡沫程度遠超一線城市,。降價閘門也由此打開。
近日,，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告顯示，北京,、上海,、深圳、廣州,、青島,、南京、廈門,、杭州,、南昌、福州等十個典型城市在今年1月份共銷售商品住宅214萬平方米,，同比大幅下降71%,。而截至1月末，10個城市的新建商品住宅庫存總量達到5901萬平方米,。這一數(shù)字,，環(huán)比來看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭介紹,，這主要是受開發(fā)商在傳統(tǒng)淡季春節(jié)期間的推盤量較小的影響,。同比來看，這一庫存量仍有40.5%的增長,，且仍處于高位運行狀態(tài),。而隨著購房者降價預期進一步加劇，2012年上半年房地產(chǎn)庫存壓力都會很大,，房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整將迫使更多房地產(chǎn)企業(yè)加大打折促銷力度,。
庫存壓力：16個月消化周期
5901萬平方米的商品住宅庫存到底意味著什么？根據(jù)易居研究院的測算,，如果以1月之前6個月的平均銷售速度來計算,，完全消化掉這近6000萬平方米的商品住宅庫存，需要整整16個月的時間,。這一存銷比已經(jīng)超過去年12月份的14.4個月,，再創(chuàng)歷史新高。也就是說,，僅從庫存壓力上看,，房地產(chǎn)企業(yè)的降價壓力仍在不斷加大,。
值得注意的是，從城市情況來看,，二線城市的庫存消化壓力正越來越大,，泡沫風險甚至超過一線城市。
數(shù)據(jù)顯示,，截至2012
年1月底,，北京、上海,、深圳,、廣州4 個一線城市新建商品住宅庫存總量為3006
平方米，同比增長約42%,。其中北京新建商品住宅庫存1010萬平方米,，同比增長27.53%；上海庫存950萬平方米,，同比增長53.23%,；廣州庫存797萬平方米，同比增長67.44%,；深圳庫存249
萬平方米,，同比增長8.26%。
6個二線城市的庫存增速沒有一線城市快,，其總庫存為2895
萬平方米,，同比增長39.05%。增速比較明顯的是南昌,，庫存同比增長了108.64%,。杭州、南京,、福州分別增長97.71%,、66.05%和56.21%。
但是,，因為銷量更少,，二線城市的存銷比明顯大過一線城市，也體現(xiàn)了更緊迫的銷售壓力,。分城市來看,，截至1月底，青島,、杭州,、南京、廈門、南昌,、福州的新建商品住宅存銷比分別為15.6,、21.0、20.1,、17.1,、13.4和22.7。尤其是福州,，自去年8月份以來,，其庫存量就一直超過200萬平方米，接近前年同期庫存量的兩倍,，1月底的存銷比又再次超過去年12月份的20.2,，達到22.7，居10大城市之首,。
開發(fā)商延遲開工 拉長供給周期
存量銷售壓力大增的另一個背景是開發(fā)商紛紛延遲開工,，這一做法短期緩解了資金壓力,，卻人為拉長了供給周期,，令未來1至1.5年內(nèi)，商品房供給量持續(xù)保持大規(guī)模體量,。
數(shù)據(jù)顯示,，2011
年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積共計19.01 億平方米,， 同比增長16.2%,，增幅比去年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅,。而從施工面積上看,，2011
年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積共計50.80 億平方米，同比增長25.3%,，
增幅較高,。可見,，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下,，樓市處于低迷期，多數(shù)開發(fā)商市場信心不足,，對某些項目推遲開工,，但是房地產(chǎn)整體施工面積仍處在歷史高位。因此專家判斷,，未來1至1.5年內(nèi),，商品房供應量仍保持較大規(guī)模。如果調(diào)控政策持續(xù)，開發(fā)商一定會有更多降價動作,，消化存量,，以緩解資金壓力。
其實,，這一趨勢在節(jié)后的福州市場已經(jīng)顯現(xiàn)出來,。據(jù)上證報調(diào)查，福州,、莆田等城市多個在售樓盤春節(jié)后加大優(yōu)惠力度,，降價大軍中不乏萬科、萬達等領軍企業(yè),。盡管目前福州降價幅度不及廈門等市,，促銷效果尚未體現(xiàn)在銷售數(shù)據(jù)中，但根據(jù)當?shù)厥袌鋈耸康念A測,，在巨大存量壓力下,，福州等二、三線城市的降價通道已經(jīng)打開,。這一降價趨勢也將波及三明,、龍巖、寧德等更多周邊城市,。