一邊是成交量下降70%,，一邊是庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高，中國(guó)10大典型城市在今年1月份的房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況堪憂,。而福州等二線城市的存貨接近天量,，泡沫程度遠(yuǎn)超一線城市。降價(jià)閘門(mén)也由此打開(kāi),。
近日,，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，北京,、上海,、深圳、廣州,、青島,、南京、廈門(mén),、杭州,、南昌、福州等十個(gè)典型城市在今年1月份共銷(xiāo)售商品住宅214萬(wàn)平方米,，同比大幅下降71%,。而截至1月末，10個(gè)城市的新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到5901萬(wàn)平方米,。這一數(shù)字,，環(huán)比來(lái)看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭介紹,，這主要是受開(kāi)發(fā)商在傳統(tǒng)淡季春節(jié)期間的推盤(pán)量較小的影響,。同比來(lái)看，這一庫(kù)存量仍有40.5%的增長(zhǎng),，且仍處于高位運(yùn)行狀態(tài),。而隨著購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期進(jìn)一步加劇，2012年上半年房地產(chǎn)庫(kù)存壓力都會(huì)很大,，房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整將迫使更多房地產(chǎn)企業(yè)加大打折促銷(xiāo)力度,。
庫(kù)存壓力：16個(gè)月消化周期
5901萬(wàn)平方米的商品住宅庫(kù)存到底意味著什么？根據(jù)易居研究院的測(cè)算,，如果以1月之前6個(gè)月的平均銷(xiāo)售速度來(lái)計(jì)算,，完全消化掉這近6000萬(wàn)平方米的商品住宅庫(kù)存，需要整整16個(gè)月的時(shí)間,。這一存銷(xiāo)比已經(jīng)超過(guò)去年12月份的14.4個(gè)月,，再創(chuàng)歷史新高,。也就是說(shuō)，僅從庫(kù)存壓力上看,，房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)壓力仍在不斷加大,。
值得注意的是，從城市情況來(lái)看,，二線城市的庫(kù)存消化壓力正越來(lái)越大,，泡沫風(fēng)險(xiǎn)甚至超過(guò)一線城市。
數(shù)據(jù)顯示,，截至2012
年1月底,，北京、上海,、深圳,、廣州4 個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量為3006
平方米，同比增長(zhǎng)約42%,。其中北京新建商品住宅庫(kù)存1010萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)27.53%；上海庫(kù)存950萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)53.23%；廣州庫(kù)存797萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)67.44%,；深圳庫(kù)存249
萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.26%,。
6個(gè)二線城市的庫(kù)存增速?zèng)]有一線城市快,，其總庫(kù)存為2895
萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.05%,。增速比較明顯的是南昌,，庫(kù)存同比增長(zhǎng)了108.64%。杭州,、南京,、福州分別增長(zhǎng)97.71%、66.05%和56.21%,。
但是,，因?yàn)殇N(xiāo)量更少，二線城市的存銷(xiāo)比明顯大過(guò)一線城市,，也體現(xiàn)了更緊迫的銷(xiāo)售壓力,。分城市來(lái)看，截至1月底,，青島,、杭州,、南京、廈門(mén),、南昌,、福州的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為15.6、21.0,、20.1,、17.1、13.4和22.7,。尤其是福州,，自去年8月份以來(lái)，其庫(kù)存量就一直超過(guò)200萬(wàn)平方米,，接近前年同期庫(kù)存量的兩倍,，1月底的存銷(xiāo)比又再次超過(guò)去年12月份的20.2，達(dá)到22.7,，居10大城市之首,。
開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)工 拉長(zhǎng)供給周期
存量銷(xiāo)售壓力大增的另一個(gè)背景是開(kāi)發(fā)商紛紛延遲開(kāi)工，這一做法短期緩解了資金壓力,，卻人為拉長(zhǎng)了供給周期,，令未來(lái)1至1.5年內(nèi)，商品房供給量持續(xù)保持大規(guī)模體量,。
數(shù)據(jù)顯示,，2011
年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積共計(jì)19.01 億平方米,， 同比增長(zhǎng)16.2%,，增幅比去年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅,。而從施工面積上看,，2011
年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積共計(jì)50.80 億平方米，同比增長(zhǎng)25.3%,，
增幅較高,。可見(jiàn),，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下,，樓市處于低迷期，多數(shù)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)信心不足,，對(duì)某些項(xiàng)目推遲開(kāi)工,，但是房地產(chǎn)整體施工面積仍處在歷史高位。因此專家判斷，未來(lái)1至1.5年內(nèi),，商品房供應(yīng)量仍保持較大規(guī)模,。如果調(diào)控政策持續(xù)，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)有更多降價(jià)動(dòng)作,，消化存量,，以緩解資金壓力。
其實(shí),，這一趨勢(shì)在節(jié)后的福州市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái),。據(jù)上證報(bào)調(diào)查，福州,、莆田等城市多個(gè)在售樓盤(pán)春節(jié)后加大優(yōu)惠力度,，降價(jià)大軍中不乏萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等領(lǐng)軍企業(yè),。盡管目前福州降價(jià)幅度不及廈門(mén)等市,，促銷(xiāo)效果尚未體現(xiàn)在銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中，但根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士的預(yù)測(cè),，在巨大存量壓力下,，福州等二、三線城市的降價(jià)通道已經(jīng)打開(kāi),。這一降價(jià)趨勢(shì)也將波及三明,、龍巖、寧德等更多周邊城市,。