嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，不僅使房地產(chǎn)開發(fā)商感受到陣陣寒意,，也讓身處二級市場的房產(chǎn)中介陷入了又長又冷的冬天。
從去年初熱點城市開始實施樓市限購,，一線城市二手房成交量呈現(xiàn)出“L”型走勢,，并不斷創(chuàng)出新低,。受其影響，前兩年賺得盆滿缽滿的房產(chǎn)中介也開始出現(xiàn)虧損,、關店,、倒閉、裁員等現(xiàn)象,。調(diào)控在短期內(nèi)不會放松,，面對生存壓力，房產(chǎn)中介又要靠什么來過冬,？
平均每個店虧5萬——一線城市中介全面虧損
大年初五,，許多店鋪門前放起爆竹，龍年正式開張。而不少房產(chǎn)中介的門店卻仍在放假,。
“往年我們初二就正式開門營業(yè)了,，春節(jié)假期也有不少業(yè)務量。今年連電話咨詢的都很少,，業(yè)務員都放假了,。”在北京市朝陽區(qū)百子灣的一家房產(chǎn)中介,，留店值班的業(yè)務員羅海紅告訴記者,，往年春節(jié)假期根本走不開，十幾名業(yè)務員必須倒休,，今年幾乎全都回家過年了,。
四五年前，當這一區(qū)域幾個大樓盤剛剛開始交付入住的時候,，這家中介門店就已經(jīng)開張,。在羅海紅看來，2011年下半年以來二手房交易的冷清是前所未有的,，即便在2008年金融危機期間也沒有這么差,。像羅海紅這樣的老業(yè)務員，去年下半年至今也只賣了4套房子,，而在前兩年市場火爆的時候,，一個月就能賣4套。相應的,，羅海紅的收入也銳減,，主要靠租房業(yè)務獲得一些收入。
在春節(jié)放假前,，這家門店已經(jīng)有3個業(yè)務員提出了辭職,，春節(jié)后不再回來上班�,！拔覀冞@個行業(yè)底薪很少,，一般只有一兩千塊，市場好的時候,，一個月掙一兩萬都不難�,，F(xiàn)在這種行情，吃飯租房的錢都掙不出來,。不用老板裁員,，一看形勢不好業(yè)務員自己就不干了�,！绷_海紅說,，“如果這種市場行情再持續(xù)半年,，恐怕我也得撤了�,！�
從朝陽區(qū)紅廟路口到金臺路路口,，短短500米的道路兩旁，最多的時候曾有十多家大大小小的房產(chǎn)中介門店,。既有鏈家,、我愛我家這樣在北京市場上知名度較高的大中介，也有不少小中介,。去年開始,，一些小中介陸續(xù)關門，如今只剩五六家還在正常開門營業(yè),。
記者日前走訪了其中幾家門店,，盡管春節(jié)假期已過，但業(yè)務員普遍上班的積極性不高,�,！安簧偃擞X得回來也沒什么成交量，索性在家多休息一段時間,�,！逼渲幸患议T店的一位業(yè)務員說。
不僅是北京,，上海,、深圳,、武漢,、廈門等多個城市近期被曝房產(chǎn)中介接連關張，甚至有全國性品牌中介直接完全撤出某個城市,。
限購令實行以來二手房成交量持續(xù)處于冰點,，使房產(chǎn)中介苦不堪言。以北京為例,，2011年北京二手房成交量約12萬套,，遠低于2009年的26萬套和2010年19萬套。今年1月,，二手房交易套數(shù)為2934套,，創(chuàng)造了2008年11月全面網(wǎng)簽以來39個月的最低歷史記錄，成交量同比2011年受春節(jié)長假影響的2月份,，下降了65.4%,。
“在北京，如果每個月二手房成交量少于1萬套,，中介行業(yè)就可能會出現(xiàn)全行業(yè)的虧損,�,！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在目前的形勢下,，不會有一家中介盈利,，只是虧多虧少的問題。一些連鎖中介采取關店等措施,，“實際上是在止損,。”
北京二手房中介行業(yè)經(jīng)歷2009年的快速增長后,，中介門店一度擴張到6000家以上,。據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)發(fā)布的研究報告顯示，2011年北京中介門店共關店約1400家,，其中超過七成為中小房產(chǎn)中介,。根據(jù)成交量縮水程度及正常的運營成本保守估算，2011一線城市中介行業(yè)呈現(xiàn)出全行業(yè)虧損狀態(tài),，平均每個門店虧損5萬元,。
鏈家地產(chǎn)市場分析師張月認為，去年底今年初,，各級政府再次表態(tài)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,，二手房成交低迷的情況短期內(nèi)很難有明顯改變，可能會出現(xiàn)更多中介因無法承受長期的低成交量而選擇關店甚至倒閉,。
一二手聯(lián)動,、商業(yè)地產(chǎn)——大型中介尋求轉型過冬
可以預見，2012年中介行業(yè)面臨的形勢仍然嚴峻,。能否安然過冬,，事關生存。
房產(chǎn)中介的兩大業(yè)務主要是二手房交易和房屋租賃,。二手房市場冷清,，房屋租賃這兩年卻格外火爆，租金上漲,、租賃業(yè)務量增加,，讓租房成了不少中介門店和業(yè)務員的主要收入來源。
在北京,，目前一套二手房的平均成交價格約為200萬元左右,，中介一般收取各類服務費約2.5%，差不多能賺5萬元,。一套房的平均租金價格約為3000元左右,，即便全額收取一個月的租金作為中介費，做16筆租賃業(yè)務也才頂?shù)蒙弦还P買賣業(yè)務,。實際上,，盡管這兩年租賃業(yè)務有所增加,，但相對二手房交易量下滑帶來的虧損，租賃收入只是杯水車薪,。
為了增加租賃業(yè)務的收入,，一些中介開始大力做“租賃代理”業(yè)務。中介以約定的價格從房主手中租房,，再以市場價對外出租,，通過分隔房間和市場租金的上漲賺取差價。由于相關法規(guī)明文規(guī)定房產(chǎn)中介禁止“吃差價”,，租賃代理業(yè)務有打政策擦邊球的風險,，幾家大型中介很少涉足。
“現(xiàn)在這種市場環(huán)境下,，如果收入過度依賴傳統(tǒng)的二手房交易和租賃,，風險肯定很高�,！睆埓髠ケ硎�,，中介行業(yè)借助一二手聯(lián)動、涉足商業(yè)地產(chǎn)代理等途徑尋求轉型,，正逐漸成為行業(yè)的共識,。
去年11月底，易居中國高調(diào)入股21世紀不動產(chǎn),，成為2011年中介行業(yè)內(nèi)最大的一宗一二手“巨頭”股權整合案,。易居中國董事長周忻告訴記者，入股21世紀不動產(chǎn),，正是希望發(fā)揮各自優(yōu)勢,，未來全面整合一二手房聯(lián)動模式。
據(jù)了解,，目前在北京市場上市場份額靠前的幾家大型中介,，都已經(jīng)開始涉足一手房的銷售代理,。
“一二手聯(lián)動對開發(fā)商和中介來說是雙贏,。”偉業(yè)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示,，主營二手房業(yè)務的中介企業(yè)所擁有的線下門店系統(tǒng),、二手房分銷渠道、門店業(yè)務員客戶資源和拓展能力,，恰恰是當前開發(fā)商所看重的優(yōu)勢,。而中介企業(yè)也能借此增加業(yè)務量，并逐漸實現(xiàn)轉型,。
除此之外,，一位中介行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，當市場成交量低迷時，開發(fā)商愿意通過二手房中介代理銷售,，也是一種隱性降價的方式,。盡管前景不錯，但實踐中中介企業(yè)仍面臨利潤率低,、代理費用結算周期較長等困難,，轉型并非一朝一夕可以完成。
在二手住宅交易量減少的情況下,，代理商業(yè)地產(chǎn)也成了中介轉型的一大方向,。張大偉介紹，由于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)不限購,，其租賃,、交易近兩年都比較火爆，通過增加商鋪轉讓,、寫字樓出租的業(yè)務量,，也能在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失。
洗牌有利于市場規(guī)范,，生存發(fā)展最終還是“靠天吃飯”
房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展為中介行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間,。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會有關專家介紹，目前我國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員已經(jīng)超過100萬人,，機構有5萬余家,。北京、上海,、廣州,、深圳等一線城市，二手房交易量已經(jīng)超過新建商品房交易量,，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到越來越大的作用,。
但房產(chǎn)中介行業(yè)也存在準入門檻較低、人員隊伍魚龍混雜,、惡性競爭,、不規(guī)范中介行為大量存在等問題，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序�,，F(xiàn)在市場低迷,，一批規(guī)模過小、行為不規(guī)范的中介企業(yè)在競爭中被淘汰,，有利于提高行業(yè)集中度,，使行業(yè)更加規(guī)范。
“這是一個大浪淘沙的過程,，前兩年日子確實比較好過,，不管你做得規(guī)不規(guī)范,，服務好不好，都能賺錢,�,！睆埓髠ソ榻B，目前在北京市場上倒閉的主要是小型中介,、夫妻店,，大型中介雖然規(guī)模有所收縮，但暫時還沒有生存壓力,。這種洗牌過程雖然痛苦,，但從長遠看對行業(yè)發(fā)展有好處。
對中介行業(yè)的龍頭企業(yè)而言,，一線城市的市場低迷也推動了布局二,、三線城市的腳步。據(jù)了解,，中原,、鏈家、偉業(yè),、我愛我家等知名中介,，都已經(jīng)在多個城市實現(xiàn)布局。鏈家地產(chǎn)于去年下半年宣布,，將自籌資金40余億元,，在4年內(nèi)實現(xiàn)全國15個城市的布局。
“無論市場宏觀環(huán)境怎樣,，鏈家向二,、三線城市擴張都是必須去做的事情�,！辨溂业禺a(chǎn)副總裁林倩(微博)表示,，布局二、三線城市,，既能進一步擴大鏈家的市場占有率,，在當前一線城市成交量極差的情況下，二,、三線城市情況還比較好,，也有助于分散風險�,！霸诔鞘械倪x擇上，我們傾向于自住客戶多的城市,，而投資客多的一般不喜歡去,，市場波動太大,。”
無論是一二手聯(lián)動,、涉足商業(yè)地產(chǎn),，還是向二、三線城市尋求機會,，對房產(chǎn)中介行業(yè)而言,，永遠離不開賣房和租房兩大業(yè)務主線。因此,，擺脫不了“靠天吃飯”的命運,，市場形勢和政策的變化至關重要。
“中介不在乎房價漲跌,，關鍵是要有成交量,。”張大偉說,，如果成交量長期維持在現(xiàn)在這么低的水平,，一直在寒冬里，無論怎么轉型也沒用,，除非離開這個行業(yè),。
在華本機構日前主辦的“中國地產(chǎn)領袖年會”上，多位專家指出,，過去一年以限購和限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯的效果,，有利于房價合理回落和市場的健康發(fā)展。但在政策執(zhí)行過程中,，首次購房的自住型需求也受到了極大的抑制,。2012年在繼續(xù)堅持樓市調(diào)控不放松的同時，應當適度放寬對首次購房需求的限制,，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場的功能,。
張大偉表示，目前過低的成交量并不正常,，期待政策能夠在一定程度上恢復對首次置業(yè)者的支持,。并通過增加持有環(huán)節(jié)稅收、降低交易環(huán)節(jié)稅收的方式,，促進二手房的流轉交易,，使市場成交量恢復到相對合理的水平，持續(xù)健康發(fā)展,。