嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，不僅使房地產(chǎn)開發(fā)商感受到陣陣寒意，也讓身處二級市場的房產(chǎn)中介陷入了又長又冷的冬天,。
從去年初熱點城市開始實施樓市限購,，一線城市二手房成交量呈現(xiàn)出“L”型走勢，并不斷創(chuàng)出新低,。受其影響,，前兩年賺得盆滿缽滿的房產(chǎn)中介也開始出現(xiàn)虧損,、關(guān)店、倒閉,、裁員等現(xiàn)象,。調(diào)控在短期內(nèi)不會放松，面對生存壓力,，房產(chǎn)中介又要靠什么來過冬,？
平均每個店虧5萬——一線城市中介全面虧損
大年初五，許多店鋪門前放起爆竹,，龍年正式開張,。而不少房產(chǎn)中介的門店卻仍在放假。
“往年我們初二就正式開門營業(yè)了,，春節(jié)假期也有不少業(yè)務(wù)量,。今年連電話咨詢的都很少，業(yè)務(wù)員都放假了,�,！痹诒本┦谐枀^(qū)百子灣的一家房產(chǎn)中介，留店值班的業(yè)務(wù)員羅海紅告訴記者,，往年春節(jié)假期根本走不開,，十幾名業(yè)務(wù)員必須倒休，今年幾乎全都回家過年了,。
四五年前,，當(dāng)這一區(qū)域幾個大樓盤剛剛開始交付入住的時候，這家中介門店就已經(jīng)開張,。在羅海紅看來,，2011年下半年以來二手房交易的冷清是前所未有的，即便在2008年金融危機期間也沒有這么差,。像羅海紅這樣的老業(yè)務(wù)員,，去年下半年至今也只賣了4套房子，而在前兩年市場火爆的時候,，一個月就能賣4套,。相應(yīng)的，羅海紅的收入也銳減,，主要靠租房業(yè)務(wù)獲得一些收入,。
在春節(jié)放假前，這家門店已經(jīng)有3個業(yè)務(wù)員提出了辭職,，春節(jié)后不再回來上班,。“我們這個行業(yè)底薪很少，一般只有一兩千塊,，市場好的時候,，一個月掙一兩萬都不難。現(xiàn)在這種行情,，吃飯租房的錢都掙不出來,。不用老板裁員，一看形勢不好業(yè)務(wù)員自己就不干了,�,！绷_海紅說，“如果這種市場行情再持續(xù)半年,，恐怕我也得撤了,。”
從朝陽區(qū)紅廟路口到金臺路路口,，短短500米的道路兩旁,，最多的時候曾有十多家大大小小的房產(chǎn)中介門店。既有鏈家,、我愛我家這樣在北京市場上知名度較高的大中介,，也有不少小中介。去年開始,，一些小中介陸續(xù)關(guān)門,，如今只剩五六家還在正常開門營業(yè)。
記者日前走訪了其中幾家門店,，盡管春節(jié)假期已過，但業(yè)務(wù)員普遍上班的積極性不高,�,！安簧偃擞X得回來也沒什么成交量，索性在家多休息一段時間,�,！逼渲幸患议T店的一位業(yè)務(wù)員說。
不僅是北京,，上海,、深圳、武漢,、廈門等多個城市近期被曝房產(chǎn)中介接連關(guān)張,，甚至有全國性品牌中介直接完全撤出某個城市。
限購令實行以來二手房成交量持續(xù)處于冰點,，使房產(chǎn)中介苦不堪言,。以北京為例，2011年北京二手房成交量約12萬套,，遠(yuǎn)低于2009年的26萬套和2010年19萬套,。今年1月,，二手房交易套數(shù)為2934套，創(chuàng)造了2008年11月全面網(wǎng)簽以來39個月的最低歷史記錄,，成交量同比2011年受春節(jié)長假影響的2月份,，下降了65.4%。
“在北京,，如果每個月二手房成交量少于1萬套,，中介行業(yè)就可能會出現(xiàn)全行業(yè)的虧損�,！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，在目前的形勢下，不會有一家中介盈利,，只是虧多虧少的問題,。一些連鎖中介采取關(guān)店等措施，“實際上是在止損,�,！�
北京二手房中介行業(yè)經(jīng)歷2009年的快速增長后，中介門店一度擴(kuò)張到6000家以上,。據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)發(fā)布的研究報告顯示,，2011年北京中介門店共關(guān)店約1400家，其中超過七成為中小房產(chǎn)中介,。根據(jù)成交量縮水程度及正常的運營成本保守估算,，2011一線城市中介行業(yè)呈現(xiàn)出全行業(yè)虧損狀態(tài)，平均每個門店虧損5萬元,。
鏈家地產(chǎn)市場分析師張月認(rèn)為,，去年底今年初，各級政府再次表態(tài)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,，二手房成交低迷的情況短期內(nèi)很難有明顯改變,，可能會出現(xiàn)更多中介因無法承受長期的低成交量而選擇關(guān)店甚至倒閉。
一二手聯(lián)動,、商業(yè)地產(chǎn)——大型中介尋求轉(zhuǎn)型過冬
可以預(yù)見,，2012年中介行業(yè)面臨的形勢仍然嚴(yán)峻。能否安然過冬,，事關(guān)生存,。
房產(chǎn)中介的兩大業(yè)務(wù)主要是二手房交易和房屋租賃。二手房市場冷清,，房屋租賃這兩年卻格外火爆,，租金上漲、租賃業(yè)務(wù)量增加，讓租房成了不少中介門店和業(yè)務(wù)員的主要收入來源,。
在北京,，目前一套二手房的平均成交價格約為200萬元左右，中介一般收取各類服務(wù)費約2.5%,，差不多能賺5萬元,。一套房的平均租金價格約為3000元左右，即便全額收取一個月的租金作為中介費,，做16筆租賃業(yè)務(wù)也才頂?shù)蒙弦还P買賣業(yè)務(wù),。實際上，盡管這兩年租賃業(yè)務(wù)有所增加,，但相對二手房交易量下滑帶來的虧損,，租賃收入只是杯水車薪。
為了增加租賃業(yè)務(wù)的收入,，一些中介開始大力做“租賃代理”業(yè)務(wù),。中介以約定的價格從房主手中租房，再以市場價對外出租,，通過分隔房間和市場租金的上漲賺取差價,。由于相關(guān)法規(guī)明文規(guī)定房產(chǎn)中介禁止“吃差價”，租賃代理業(yè)務(wù)有打政策擦邊球的風(fēng)險,，幾家大型中介很少涉足,。
“現(xiàn)在這種市場環(huán)境下，如果收入過度依賴傳統(tǒng)的二手房交易和租賃,，風(fēng)險肯定很高,。”張大偉表示,，中介行業(yè)借助一二手聯(lián)動,、涉足商業(yè)地產(chǎn)代理等途徑尋求轉(zhuǎn)型，正逐漸成為行業(yè)的共識,。
去年11月底，易居中國高調(diào)入股21世紀(jì)不動產(chǎn),，成為2011年中介行業(yè)內(nèi)最大的一宗一二手“巨頭”股權(quán)整合案,。易居中國董事長周忻告訴記者，入股21世紀(jì)不動產(chǎn),，正是希望發(fā)揮各自優(yōu)勢,，未來全面整合一二手房聯(lián)動模式。
據(jù)了解,，目前在北京市場上市場份額靠前的幾家大型中介,，都已經(jīng)開始涉足一手房的銷售代理。
“一二手聯(lián)動對開發(fā)商和中介來說是雙贏�,！眰I(yè)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示,，主營二手房業(yè)務(wù)的中介企業(yè)所擁有的線下門店系統(tǒng)、二手房分銷渠道,、門店業(yè)務(wù)員客戶資源和拓展能力,，恰恰是當(dāng)前開發(fā)商所看重的優(yōu)勢。而中介企業(yè)也能借此增加業(yè)務(wù)量,，并逐漸實現(xiàn)轉(zhuǎn)型,。
除此之外，一位中介行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，當(dāng)市場成交量低迷時,，開發(fā)商愿意通過二手房中介代理銷售，也是一種隱性降價的方式,。盡管前景不錯,，但實踐中中介企業(yè)仍面臨利潤率低、代理費用結(jié)算周期較長等困難,，轉(zhuǎn)型并非一朝一夕可以完成,。
在二手住宅交易量減少的情況下，代理商業(yè)地產(chǎn)也成了中介轉(zhuǎn)型的一大方向,。張大偉介紹,，由于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)不限購，其租賃,、交易近兩年都比較火爆,，通過增加商鋪轉(zhuǎn)讓、寫字樓出租的業(yè)務(wù)量,，也能在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失,。
洗牌有利于市場規(guī)范，生存發(fā)展最終還是“靠天吃飯”
房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展為中介行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間,。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會有關(guān)專家介紹,，目前我國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員已經(jīng)超過100萬人，機構(gòu)有5萬余家,。北京,、上海、廣州,、深圳等一線城市,，二手房交易量已經(jīng)超過新建商品房交易量，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到越來越大的作用,。
但房產(chǎn)中介行業(yè)也存在準(zhǔn)入門檻較低,、人員隊伍魚龍混雜,、惡性競爭、不規(guī)范中介行為大量存在等問題,，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序�,，F(xiàn)在市場低迷，一批規(guī)模過小,、行為不規(guī)范的中介企業(yè)在競爭中被淘汰,，有利于提高行業(yè)集中度，使行業(yè)更加規(guī)范,。
“這是一個大浪淘沙的過程,，前兩年日子確實比較好過，不管你做得規(guī)不規(guī)范,，服務(wù)好不好,，都能賺錢�,！睆埓髠ソ榻B,，目前在北京市場上倒閉的主要是小型中介、夫妻店,，大型中介雖然規(guī)模有所收縮,，但暫時還沒有生存壓力。這種洗牌過程雖然痛苦,，但從長遠(yuǎn)看對行業(yè)發(fā)展有好處,。
對中介行業(yè)的龍頭企業(yè)而言，一線城市的市場低迷也推動了布局二,、三線城市的腳步,。據(jù)了解，中原,、鏈家,、偉業(yè)、我愛我家等知名中介,，都已經(jīng)在多個城市實現(xiàn)布局,。鏈家地產(chǎn)于去年下半年宣布，將自籌資金40余億元,，在4年內(nèi)實現(xiàn)全國15個城市的布局,。
“無論市場宏觀環(huán)境怎樣，鏈家向二,、三線城市擴(kuò)張都是必須去做的事情�,！辨溂业禺a(chǎn)副總裁林倩(微博)表示,，布局二,、三線城市，既能進(jìn)一步擴(kuò)大鏈家的市場占有率,，在當(dāng)前一線城市成交量極差的情況下,，二、三線城市情況還比較好,，也有助于分散風(fēng)險,。“在城市的選擇上,，我們傾向于自住客戶多的城市,，而投資客多的一般不喜歡去，市場波動太大,�,！�
無論是一二手聯(lián)動、涉足商業(yè)地產(chǎn),，還是向二,、三線城市尋求機會，對房產(chǎn)中介行業(yè)而言,，永遠(yuǎn)離不開賣房和租房兩大業(yè)務(wù)主線,。因此，擺脫不了“靠天吃飯”的命運,，市場形勢和政策的變化至關(guān)重要,。
“中介不在乎房價漲跌，關(guān)鍵是要有成交量,�,！睆埓髠フf，如果成交量長期維持在現(xiàn)在這么低的水平,，一直在寒冬里,，無論怎么轉(zhuǎn)型也沒用，除非離開這個行業(yè),。
在華本機構(gòu)日前主辦的“中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會”上,，多位專家指出，過去一年以限購和限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯的效果,，有利于房價合理回落和市場的健康發(fā)展,。但在政策執(zhí)行過程中，首次購房的自住型需求也受到了極大的抑制,。2012年在繼續(xù)堅持樓市調(diào)控不放松的同時,，應(yīng)當(dāng)適度放寬對首次購房需求的限制，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場的功能,。
張大偉表示,，目前過低的成交量并不正常,，期待政策能夠在一定程度上恢復(fù)對首次置業(yè)者的支持。并通過增加持有環(huán)節(jié)稅收,、降低交易環(huán)節(jié)稅收的方式,，促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)交易，使市場成交量恢復(fù)到相對合理的水平,，持續(xù)健康發(fā)展,。