春節(jié)期間,，各地區(qū)樓市零成交或少成交的消息占據(jù)了各大媒體的版面,。究其原因，除了一直以來(lái)的節(jié)日因素,，還有其他原因也導(dǎo)致了這些“史上最低成交量”的出現(xiàn),。長(zhǎng)假過(guò)后,，樓市能否告別寒冬，迎來(lái)新的成交高峰,？分析人士有話說(shuō),。
假日效應(yīng)影響成交量
春節(jié)期間，北京市由于房屋交易系統(tǒng)的原因,，出現(xiàn)了“零成交”,；深圳春節(jié)期間自除夕至正月初四連續(xù)5天零成交，引來(lái)相關(guān)媒體在正月初五大聲疾呼“深圳終于賣(mài)出兩套房”,；上海由于市場(chǎng)冷淡,，部分房屋中介還休假到正月十五之后才上班……
分析人士指出,，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的“假日效應(yīng)”一直都在，該月成交量在同年度中也是一直以來(lái)都處于比較低的水平,。但是今年創(chuàng)下歷史新低,，也和春節(jié)提早有關(guān)。
“1月份既有元旦,，又有春節(jié),，將近一半的時(shí)間在過(guò)節(jié)，也一定程度上影響了買(mǎi)房者和賣(mài)房者的積極性,�,！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申在接受本報(bào)采訪時(shí)表示。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)布的研究資訊顯示,，截至1月28日,，上海市新建商品住宅合計(jì)僅成交1691套，20.2萬(wàn)平方米,，該兩項(xiàng)成交水平皆僅約為2011年同期的20%,，預(yù)計(jì)1月份整月成交或不足2000套，將成為近六年最差樓市開(kāi)局,。
中原地產(chǎn)分析師劉淵在接受本報(bào)采訪時(shí)表示,，除了春節(jié)的假期效應(yīng)，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)政策預(yù)期的不明確也是各地1月份成交量低的原因之一,�,！罢{(diào)控的大環(huán)境還在，開(kāi)發(fā)商不急于推盤(pán),，購(gòu)房者也不急于入手,，大家都在觀望�,！�
區(qū)域政策調(diào)整影響購(gòu)房熱情
近日,，上海有消息稱，將放寬上海普通商品房的標(biāo)準(zhǔn),，預(yù)計(jì)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整到每套330萬(wàn)元以下,，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整到每套200萬(wàn)元以下，外環(huán)外調(diào)整到每套160萬(wàn)元以下,，一季度開(kāi)始實(shí)行,。
據(jù)了解，上海市舊的普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容為：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下,，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)每套245萬(wàn)元,、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬(wàn)元、外環(huán)線以外每套98萬(wàn)元，五層以上（含五層）的多高層住房,，以及不足五層的老式公寓,、新式里弄、舊式里弄等,。
對(duì)于普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后可能帶來(lái)的影響，羅寅申舉了個(gè)例子：以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一套89平方米,，總價(jià)300萬(wàn)的房源為例,，此前以150萬(wàn)購(gòu)入。由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,，房東需要繳納交易稅費(fèi)前后相差約3萬(wàn)~8.3萬(wàn)元,，首次購(gòu)房者則在4.5萬(wàn)~6萬(wàn)元不等。兩者合計(jì)最大優(yōu)惠幅度約在14.5萬(wàn)元,，占總價(jià)的4.8%,。
劉淵認(rèn)為，普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整一定程度上影響了購(gòu)房者的購(gòu)房熱情,�,！坝^望的情緒肯定會(huì)出現(xiàn)，特別是對(duì)于那些有意購(gòu)買(mǎi)游離于新舊標(biāo)準(zhǔn)中間的房子的潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，這種心理會(huì)更加嚴(yán)重,。”
羅寅申則認(rèn)為,，雖然普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整直接影響到稅費(fèi)水平,，但這些稅費(fèi)變動(dòng)也只占到購(gòu)房總價(jià)的3%~5%，對(duì)于具有購(gòu)房剛需的人來(lái)說(shuō),，影響還是比較小的,。
首套房貸利率影響有多大？
去年年底,，繼中國(guó)建設(shè)銀行北京分行上調(diào)首套房貸利率之后,，中資行首套房貸利率都有不同程度的上浮。由于年底銀行“無(wú)錢(qián)可貸”,，購(gòu)房者的購(gòu)房成本有所提高,。
記者近日從建行了解到，該行首套房貸利率現(xiàn)實(shí)行央行基準(zhǔn)利率,，5年期以上利率7.05%,，3年~5年期利率6.9%，1年~3年期利率6.65%,，工行也實(shí)行同樣的標(biāo)準(zhǔn),。
據(jù)建行、工行工作人員介紹，雖然首套房貸利率實(shí)行央行標(biāo)準(zhǔn),，但是具體購(gòu)房者能拿到的貸款利率要以發(fā)款行的合約為主,。
此外，記者從匯豐中國(guó)了解到,，該行的人民幣首套房貸利率還是給予貸款者九折優(yōu)惠,，條件是貸款金額50萬(wàn)元以上，房產(chǎn)價(jià)值150萬(wàn)元以上,。
對(duì)于首套房貸利率上浮或者下調(diào)可能給房市帶來(lái)的影響,，羅寅申認(rèn)為：“首套房貸利率的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)具有一定的刺激作用�,！绷_寅申介紹道,，去年年底一線城市房?jī)r(jià)的下調(diào)很大程度上被首套房貸利率的上浮抵消，導(dǎo)致購(gòu)房成本并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降低,。如果首套房貸利率下調(diào),，勢(shì)必會(huì)刺激購(gòu)房者的入市情緒。
樓市春天何時(shí)到,？
據(jù)羅寅申介紹,，去年9月份房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，二手房成交量也開(kāi)始往下走,，月成交量跌到萬(wàn)套以下,。這樣的情況已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。
羅寅申認(rèn)為,，二手房市場(chǎng)在今年2,、3月份應(yīng)該會(huì)開(kāi)始回升，但是一個(gè)逐步提升的過(guò)程,，并不會(huì)出現(xiàn)明顯的成交高峰,。此外，羅寅申認(rèn)為,，一線城市的回升可能不明顯,，二三線城市則會(huì)重走去年的路。
劉淵則認(rèn)為,，由于去年一線城市的調(diào)控力度較大,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下降，價(jià)格已經(jīng)接近2008年的水平,，所以今年房?jī)r(jià)的下調(diào)空間并不大,。劉淵表示：“今年一線城市不見(jiàn)得會(huì)比二三線差�,！�
從需求上說(shuō),，劉淵認(rèn)為,，一線城市投資性房產(chǎn)的市場(chǎng)空間大，但是剛需性購(gòu)房的市場(chǎng)需求也不小,。一線城市的剛需還是存在的,，這些剛需肯定會(huì)拉動(dòng)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。