春節(jié)期間,，各地區(qū)樓市零成交或少成交的消息占據(jù)了各大媒體的版面。究其原因,，除了一直以來的節(jié)日因素,，還有其他原因也導(dǎo)致了這些“史上最低成交量”的出現(xiàn)。長假過后,，樓市能否告別寒冬,，迎來新的成交高峰？分析人士有話說,。
假日效應(yīng)影響成交量
春節(jié)期間,，北京市由于房屋交易系統(tǒng)的原因，出現(xiàn)了“零成交”,；深圳春節(jié)期間自除夕至正月初四連續(xù)5天零成交,，引來相關(guān)媒體在正月初五大聲疾呼“深圳終于賣出兩套房”；上海由于市場冷淡,，部分房屋中介還休假到正月十五之后才上班……
分析人士指出,，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場的“假日效應(yīng)”一直都在，該月成交量在同年度中也是一直以來都處于比較低的水平,。但是今年創(chuàng)下歷史新低,，也和春節(jié)提早有關(guān)。
“1月份既有元旦,，又有春節(jié),，將近一半的時間在過節(jié)，也一定程度上影響了買房者和賣房者的積極性�,！�21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申在接受本報采訪時表示,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)發(fā)布的研究資訊顯示，截至1月28日,，上海市新建商品住宅合計僅成交1691套，20.2萬平方米,，該兩項成交水平皆僅約為2011年同期的20%,，預(yù)計1月份整月成交或不足2000套，將成為近六年最差樓市開局,。
中原地產(chǎn)分析師劉淵在接受本報采訪時表示,，除了春節(jié)的假期效應(yīng)，市場對未來政策預(yù)期的不明確也是各地1月份成交量低的原因之一,�,！罢{(diào)控的大環(huán)境還在，開發(fā)商不急于推盤,，購房者也不急于入手,，大家都在觀望�,！�
區(qū)域政策調(diào)整影響購房熱情
近日,，上海有消息稱，將放寬上海普通商品房的標(biāo)準(zhǔn),，預(yù)計內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整到每套330萬元以下,，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整到每套200萬元以下，外環(huán)外調(diào)整到每套160萬元以下,，一季度開始實行,。
據(jù)了解，上海市舊的普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容為：單套建筑面積140平方米以下,，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價每套245萬元,、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬元、外環(huán)線以外每套98萬元,，五層以上（含五層）的多高層住房,，以及不足五層的老式公寓、新式里弄,、舊式里弄等,。
對于普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后可能帶來的影響，羅寅申舉了個例子：以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一套89平方米,，總價300萬的房源為例,，此前以150萬購入。由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，房東需要繳納交易稅費前后相差約3萬~8.3萬元,，首次購房者則在4.5萬~6萬元不等,。兩者合計最大優(yōu)惠幅度約在14.5萬元，占總價的4.8%,。
劉淵認(rèn)為,，普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整一定程度上影響了購房者的購房熱情�,！坝^望的情緒肯定會出現(xiàn),，特別是對于那些有意購買游離于新舊標(biāo)準(zhǔn)中間的房子的潛在購房者來說，這種心理會更加嚴(yán)重,�,！�
羅寅申則認(rèn)為，雖然普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整直接影響到稅費水平,，但這些稅費變動也只占到購房總價的3%~5%,，對于具有購房剛需的人來說，影響還是比較小的,。
首套房貸利率影響有多大,？
去年年底，繼中國建設(shè)銀行北京分行上調(diào)首套房貸利率之后,，中資行首套房貸利率都有不同程度的上浮,。由于年底銀行“無錢可貸”，購房者的購房成本有所提高,。
記者近日從建行了解到,，該行首套房貸利率現(xiàn)實行央行基準(zhǔn)利率，5年期以上利率7.05%,，3年~5年期利率6.9%,，1年~3年期利率6.65%，工行也實行同樣的標(biāo)準(zhǔn),。
據(jù)建行,、工行工作人員介紹，雖然首套房貸利率實行央行標(biāo)準(zhǔn),，但是具體購房者能拿到的貸款利率要以發(fā)款行的合約為主,。
此外，記者從匯豐中國了解到,，該行的人民幣首套房貸利率還是給予貸款者九折優(yōu)惠,，條件是貸款金額50萬元以上，房產(chǎn)價值150萬元以上,。
對于首套房貸利率上浮或者下調(diào)可能給房市帶來的影響,，羅寅申認(rèn)為：“首套房貸利率的調(diào)整對市場具有一定的刺激作用,。”羅寅申介紹道,，去年年底一線城市房價的下調(diào)很大程度上被首套房貸利率的上浮抵消,，導(dǎo)致購房成本并沒有實質(zhì)性的降低。如果首套房貸利率下調(diào),，勢必會刺激購房者的入市情緒,。
樓市春天何時到？
據(jù)羅寅申介紹,，去年9月份房價開始回落,，二手房成交量也開始往下走，月成交量跌到萬套以下,。這樣的情況已經(jīng)持續(xù)了一段時間。
羅寅申認(rèn)為,，二手房市場在今年2,、3月份應(yīng)該會開始回升，但是一個逐步提升的過程,，并不會出現(xiàn)明顯的成交高峰,。此外，羅寅申認(rèn)為,，一線城市的回升可能不明顯,，二三線城市則會重走去年的路。
劉淵則認(rèn)為,，由于去年一線城市的調(diào)控力度較大,，房價出現(xiàn)了明顯下降，價格已經(jīng)接近2008年的水平,，所以今年房價的下調(diào)空間并不大,。劉淵表示：“今年一線城市不見得會比二三線差�,！�
從需求上說,，劉淵認(rèn)為，一線城市投資性房產(chǎn)的市場空間大,，但是剛需性購房的市場需求也不小,。一線城市的剛需還是存在的，這些剛需肯定會拉動城市的房地產(chǎn)市場,。