截至1月30日,，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示,，北京成交4435套的新建住宅中,，在去除3300套左右的保障房成交量之后，實際商品住宅成交量僅在1300套左右,，環(huán)比降幅高達75%,。
1月，北京入市4個項目,，供應(yīng)量506套,，僅成交25套，當期簽約率僅為4.9%,，創(chuàng)出2010年以來最低,。
“從施工和新開工面積上看，2012年的供應(yīng)量會出現(xiàn)明顯增長,，持續(xù)低迷的市場狀態(tài)下”,，鏈家地產(chǎn)市場研究報告預(yù)測，“上半年的庫存量有可能超過15萬套”,。
主城區(qū)新房成交量回落
鏈家數(shù)據(jù)顯示，2012年1月,，北京城區(qū)成交占比整體成交量的比重環(huán)比下降7%,；與此同時，成交均價也環(huán)比回落了25%,。
“城區(qū)價格環(huán)比降幅較大的原因在于”,，2月1日，鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)對《證券日報》記者表示,，“1月單月城區(qū)住宅成交占比整體成交量的比例較小”,，而均價在3萬以上的項目成交也有限。從較長期間來看,，城區(qū)商品住宅的價格仍是處于持平狀態(tài),。
事實上，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示,，于去年12月7日獲得預(yù)售許可的的保利望京苑項目,，已簽約成交均價為43750元/平米。而該項目去年8月開盤后的成交均價則為39102元/平米,，漲幅高達11.89%,。
近期,，有媒體報道稱今年北京中心城區(qū)的土地供應(yīng)將主要以挖掘存量用地為主�,！笆幸�(guī)劃委相關(guān)負責人表示,，五環(huán)以內(nèi)可改造的存量住宅用地，將主要用于建造公租房,�,！睋�(jù)該篇報道稱，按照北京市城市總體規(guī)劃,，中心城區(qū)不主張大規(guī)模的建設(shè)商品住宅,，可改造的用地將主要用于建設(shè)綠地、公共設(shè)施以及公租房,。
就此消息,，有觀點認為主城區(qū)商品住宅用地將愈加稀缺。因此,，五環(huán)內(nèi)住宅高端化趨勢將加劇,。那么，未來城區(qū)房價是否會出現(xiàn)大幅上揚情形,？
“從目前成交數(shù)據(jù)看,，并無此種趨勢”，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)對《證券日報》記者表示,。在其看來,，一方面上述政策的執(zhí)行與實施程度尚有待觀察；另一方面,，目前庫存壓力較大,，未來一段時間內(nèi)，城區(qū)房價仍將趨于穩(wěn)定,。
截至1月30日,，京城商品住宅成交均價為18229元/平米，價格環(huán)比回落21.3%,。
上半年庫存或突破15萬套
北京1月份新入市的4個項目中,，除去燕西華府家園之外，全部處于京郊地區(qū),。其中,，僅有北街家園項目簽約成交25套，整體的去化率還不到5%,。另外,，北街家園擬售價位為16500元，成交均價則僅為10896元,，差價率達到34%,。
“從成交結(jié)構(gòu)上來看,，2012年年初，郊區(qū)和中低端以及小戶型項目的成交占比擴大”,，鏈家地產(chǎn)張月認為,，在買方市場形成后，郊區(qū)和中低端項目降價的范圍進一步擴大,。
以華業(yè)東方玫瑰項目為例,，這個在通州率先掀起促銷降價的項目，因業(yè)主的維權(quán)而一度鬧得沸沸揚揚,。2011年11月25日,，該項目再度獲得預(yù)售許可。截至2月1日,，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示,，該項目成交45套，成交均價僅為13196元/平米,，較之當初引起業(yè)主不滿的16000元/平米的均價,，再度回落了近兩成！
彼時,，華業(yè)地產(chǎn)在通州分別以總價21.9億元,、23.25億元拿下規(guī)劃建筑面積25.1萬平米、26.42萬平米的多功能用地,，總計5個地塊,。如今，以華業(yè)在通州每平米樓面價近8800元/平米的土地成本,，再加上建安和運營費用,，以華業(yè)東方玫瑰每平米的13000元/平米的售價來看，公司從中所獲利潤可謂有限,。
即便如此，華業(yè)東方玫瑰項目的去化率依舊不夠理想,。北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示,，東方玫瑰家園住宅樓批準銷售套數(shù)為265套，以如今簽約成交的45套來看,，項目去化率不到17%,。
通州項目最早開始、并且已經(jīng)經(jīng)過幾輪價格下調(diào),，漸漸出現(xiàn)像華業(yè)東方玫瑰這樣售價逐漸逼近成本價格的項目,。這是否標志著該地區(qū)的房價已經(jīng)逐漸見底？
“事實上,，從去年起京郊項目銷售與成本比就開始逐步趨小”,，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)表示,，“如龍湖時代天街項目成本已經(jīng)占比銷售價格的75%乃至以上”。但是,，在巨大的庫存壓力下,，京郊的房價仍有下行的空間�,！伴_發(fā)商的利潤空間將進一步遭到擠壓”,，鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，未來該地區(qū)的降價區(qū)間大約在5%-10%左右,。
隨著后期入市項目增多,，北京庫存量還將持續(xù)上漲，鏈家地產(chǎn)市場研究部認為,，一季度的消化周期可能達到30個月,。“從施工和新開工面積上看,，2012年的供應(yīng)量會出現(xiàn)明顯增長,，持續(xù)低迷的市場狀態(tài)下，上半年的庫存量有可能超過15萬套,�,！�