截至1月30日,，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,，北京成交4435套的新建住宅中，在去除3300套左右的保障房成交量之后，實(shí)際商品住宅成交量?jī)H在1300套左右,，環(huán)比降幅高達(dá)75%。
1月,，北京入市4個(gè)項(xiàng)目,，供應(yīng)量506套，僅成交25套,，當(dāng)期簽約率僅為4.9%,，創(chuàng)出2010年以來(lái)最低。
“從施工和新開(kāi)工面積上看,，2012年的供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),，持續(xù)低迷的市場(chǎng)狀態(tài)下”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告預(yù)測(cè),，“上半年的庫(kù)存量有可能超過(guò)15萬(wàn)套”,。
主城區(qū)新房成交量回落
鏈家數(shù)據(jù)顯示，2012年1月,，北京城區(qū)成交占比整體成交量的比重環(huán)比下降7%,；與此同時(shí)，成交均價(jià)也環(huán)比回落了25%,。
“城區(qū)價(jià)格環(huán)比降幅較大的原因在于”,，2月1日，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，“1月單月城區(qū)住宅成交占比整體成交量的比例較小”,，而均價(jià)在3萬(wàn)以上的項(xiàng)目成交也有限。從較長(zhǎng)期間來(lái)看,，城區(qū)商品住宅的價(jià)格仍是處于持平狀態(tài),。
事實(shí)上，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示,，于去年12月7日獲得預(yù)售許可的的保利望京苑項(xiàng)目,，已簽約成交均價(jià)為43750元/平米。而該項(xiàng)目去年8月開(kāi)盤(pán)后的成交均價(jià)則為39102元/平米,，漲幅高達(dá)11.89%,。
近期，有媒體報(bào)道稱今年北京中心城區(qū)的土地供應(yīng)將主要以挖掘存量用地為主�,！笆幸�(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，五環(huán)以內(nèi)可改造的存量住宅用地，將主要用于建造公租房,�,！睋�(jù)該篇報(bào)道稱，按照北京市城市總體規(guī)劃,，中心城區(qū)不主張大規(guī)模的建設(shè)商品住宅,，可改造的用地將主要用于建設(shè)綠地、公共設(shè)施以及公租房,。
就此消息,，有觀點(diǎn)認(rèn)為主城區(qū)商品住宅用地將愈加稀缺。因此,，五環(huán)內(nèi)住宅高端化趨勢(shì)將加劇,。那么，未來(lái)城區(qū)房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)情形,？
“從目前成交數(shù)據(jù)看,，并無(wú)此種趨勢(shì)”,，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,。在其看來(lái)，一方面上述政策的執(zhí)行與實(shí)施程度尚有待觀察,；另一方面,，目前庫(kù)存壓力較大，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),，城區(qū)房?jī)r(jià)仍將趨于穩(wěn)定,。
截至1月30日，京城商品住宅成交均價(jià)為18229元/平米,，價(jià)格環(huán)比回落21.3%,。
上半年庫(kù)存或突破15萬(wàn)套
北京1月份新入市的4個(gè)項(xiàng)目中，除去燕西華府家園之外,，全部處于京郊地區(qū),。其中，僅有北街家園項(xiàng)目簽約成交25套,，整體的去化率還不到5%,。另外，北街家園擬售價(jià)位為16500元,，成交均價(jià)則僅為10896元,，差價(jià)率達(dá)到34%。
“從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，2012年年初,，郊區(qū)和中低端以及小戶型項(xiàng)目的成交占比擴(kuò)大”,，鏈家地產(chǎn)張?jiān)抡J(rèn)為，在買(mǎi)方市場(chǎng)形成后,，郊區(qū)和中低端項(xiàng)目降價(jià)的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,。
以華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目為例，這個(gè)在通州率先掀起促銷降價(jià)的項(xiàng)目,，因業(yè)主的維權(quán)而一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng),。2011年11月25日，該項(xiàng)目再度獲得預(yù)售許可,。截至2月1日,，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目成交45套,，成交均價(jià)僅為13196元/平米,，較之當(dāng)初引起業(yè)主不滿的16000元/平米的均價(jià)，再度回落了近兩成,！
彼時(shí),，華業(yè)地產(chǎn)在通州分別以總價(jià)21.9億元、23.25億元拿下規(guī)劃建筑面積25.1萬(wàn)平米,、26.42萬(wàn)平米的多功能用地,，總計(jì)5個(gè)地塊。如今,，以華業(yè)在通州每平米樓面價(jià)近8800元/平米的土地成本,，再加上建安和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以華業(yè)東方玫瑰每平米的13000元/平米的售價(jià)來(lái)看,，公司從中所獲利潤(rùn)可謂有限,。
即便如此，華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目的去化率依舊不夠理想,。北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示,，東方玫瑰家園住宅樓批準(zhǔn)銷售套數(shù)為265套，以如今簽約成交的45套來(lái)看,，項(xiàng)目去化率不到17%,。
通州項(xiàng)目最早開(kāi)始、并且已經(jīng)經(jīng)過(guò)幾輪價(jià)格下調(diào),，漸漸出現(xiàn)像華業(yè)東方玫瑰這樣售價(jià)逐漸逼近成本價(jià)格的項(xiàng)目,。這是否標(biāo)志著該地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸見(jiàn)底？
“事實(shí)上,，從去年起京郊項(xiàng)目銷售與成本比就開(kāi)始逐步趨小”,，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)表示,，“如龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目成本已經(jīng)占比銷售價(jià)格的75%乃至以上”。但是,，在巨大的庫(kù)存壓力下,，京郊的房?jī)r(jià)仍有下行的空間�,！伴_(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間將進(jìn)一步遭到擠壓”,，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，未來(lái)該地區(qū)的降價(jià)區(qū)間大約在5%-10%左右,。
隨著后期入市項(xiàng)目增多,，北京庫(kù)存量還將持續(xù)上漲，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為,，一季度的消化周期可能達(dá)到30個(gè)月,。“從施工和新開(kāi)工面積上看,，2012年的供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),，持續(xù)低迷的市場(chǎng)狀態(tài)下，上半年的庫(kù)存量有可能超過(guò)15萬(wàn)套,�,！�