銷(xiāo)售面積大幅縮水,、新房庫(kù)存增速加快,、降價(jià)新盤(pán)史上最多、二手房成交量跌幅最大……經(jīng)歷了深度調(diào)控，2011年樓市交出了一份份“最”賬單,。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市,，北京房?jī)r(jià)下調(diào)的項(xiàng)目和幅度也領(lǐng)先于全國(guó)。
展望2012年樓市,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)6至12個(gè)月,，房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)10%至20%的下調(diào),。
·2011回顧
新房
銷(xiāo)售面積 9年來(lái)最低
新建商品住宅關(guān)系國(guó)計(jì)民生，在房地產(chǎn)市場(chǎng)占主導(dǎo)地位,，是樓市調(diào)控的重要組成部分,。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至11月,，北京新建商品住宅銷(xiāo)售面積772.1萬(wàn)平方米,，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售量約860萬(wàn)平方米，創(chuàng)近9年來(lái)銷(xiāo)售面積最低,。
新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“兩限”,，即限購(gòu)、限貸政策導(dǎo)致購(gòu)房需求不足,。與此同時(shí),，信貸政策收緊，央行年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和3次上調(diào)貸款利率,，取消房貸優(yōu)惠利率,，進(jìn)一步加劇購(gòu)房者觀望情緒，購(gòu)房者舉棋不定,，拉長(zhǎng)了成交周期,。
價(jià)格漲幅 6年來(lái)最小
數(shù)據(jù)顯示，2011年全年,，北京市新建商品住宅成交價(jià)格為21314元/平方米,，同比上漲8.2%，為2005年以來(lái)價(jià)格漲幅最低,。
2011年住宅的購(gòu)買(mǎi)主體是首次置業(yè)和首次改善需求者,，北京市城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的低價(jià)樓盤(pán)成為剛性需求置業(yè)的重要區(qū)域，新建商品住宅成交65%以上位于五環(huán)外,，結(jié)構(gòu)性成交拉低了均價(jià),。
2011年的北京樓市，降價(jià),、團(tuán)購(gòu)價(jià),、特價(jià)房、買(mǎi)贈(zèng)、五折,、起價(jià)房等成為關(guān)鍵詞,，而新建住宅放量持續(xù)加速?zèng)_高，降價(jià)預(yù)期增強(qiáng),，樓盤(pán)不斷降價(jià),，以價(jià)換量。據(jù)市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,，11月北京新建商品住宅均價(jià)已跌破2萬(wàn),，理性回歸。
庫(kù)存激增 29天漲萬(wàn)套
北京住宅市場(chǎng)低迷,，給房企造成巨大的資金壓力,。為了盡快回籠資金，2011年下半年,，北京新建商品住宅放盤(pán)提速,。據(jù)市住建委2011年12月7日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅庫(kù)存達(dá)到了130049套,，創(chuàng)出近971天的新高,。
距離上次突破12萬(wàn)套，僅有29天,。
庫(kù)存上漲速度加快,，一是迫于有效購(gòu)買(mǎi)力被消化，新建商品住宅放量增加,；二是全年預(yù)售項(xiàng)目平均去化率同比下降近10%
,；三是“十二五”期間，北京建設(shè)100萬(wàn)套保障性住房,，分流商品住房需求,，這進(jìn)一步加大新建住宅庫(kù)存壓力。
降價(jià)項(xiàng)目 創(chuàng)史上最多
目前,，北京在售新建住宅項(xiàng)目730個(gè),，其中98.8%的在售新盤(pán)價(jià)格停止上漲，明顯降價(jià)的至少有116個(gè)項(xiàng)目,。2011年,，成為迄今為止樓市降價(jià)項(xiàng)目最多,、范圍最廣的一年,。
值得關(guān)注的是，降價(jià)現(xiàn)象正由個(gè)別項(xiàng)目蔓延到整個(gè)區(qū)域,，由郊區(qū)向市區(qū)擴(kuò)散,。2011年4月，在遠(yuǎn)洋一方降價(jià)4000元/平方米的帶動(dòng)下，通州的東方華業(yè)玫瑰,、珠江國(guó)際公館等項(xiàng)目紛紛宣布給予優(yōu)惠,，房?jī)r(jià)逐步進(jìn)入實(shí)降階段。截至目前,，以通州,、大興、順義,、房山,、朝陽(yáng)為代表的住宅項(xiàng)目降價(jià)最為明顯。
二手房：成交量跌幅最大
北京自1999年10月開(kāi)放二手房市場(chǎng)以來(lái),，成交量逐年攀升,。截至2011年年底，在二手房市場(chǎng)發(fā)展的12年中,，僅有三年成交量下跌,。
其中，僅2008年樓市成交量回調(diào)是全球金融危機(jī)的宏觀環(huán)境所致,，即客觀“被”調(diào)整的成分更多一些,。而2010年和2011年的下調(diào)更多的是政府主動(dòng)調(diào)控樓市的結(jié)果，屬于主觀調(diào)控的過(guò)程,。
為了抑制因成交過(guò)快上漲,，熱錢(qián)不斷涌進(jìn)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)急速大幅上漲，2011年的調(diào)控可謂空前嚴(yán)厲,，使得2011年二手住宅成交量萎縮明顯,，預(yù)計(jì)全年成交量(過(guò)戶套數(shù))約為10萬(wàn)套，同比上年17萬(wàn)套下降了41%,。創(chuàng)下自二手房市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)成交量下降幅度最大紀(jì)錄,。
從二手住宅價(jià)格變化趨勢(shì)的比較可以看出，二手房?jī)r(jià)格在2008年以前一直呈現(xiàn)或多或少地上漲,。但是,，自2008年金融危機(jī)以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的波動(dòng),，價(jià)格有漲有跌,，波動(dòng)起伏較大。
在2008年下半年,，受奧運(yùn)會(huì)和金融危機(jī)的雙重影響,，房?jī)r(jià)下探時(shí)間延續(xù)了7個(gè)月。然而,，2011年房?jī)r(jià)的下探時(shí)間竟延續(xù)了9個(gè)月,，降價(jià)的勢(shì)頭更甚,。
降幅方面，2008年二手房?jī)r(jià)創(chuàng)下了7.9%的歷史跌幅紀(jì)錄,。而2011年樓市受到政策嚴(yán)控,，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)急速下跌趨勢(shì)，降幅也高達(dá)近6%,，僅次于2008年,，政策調(diào)控效果盡顯。