銷售面積大幅縮水,、新房庫存增速加快,、降價新盤史上最多、二手房成交量跌幅最大……經(jīng)歷了深度調(diào)控,，2011年樓市交出了一份份“最”賬單,。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市,，北京房價下調(diào)的項目和幅度也領先于全國。
展望2012年樓市,，業(yè)內(nèi)認為,，市場拐點已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預計未來6至12個月,，房價還有可能出現(xiàn)10%至20%的下調(diào),。
·2011回顧
新房
銷售面積 9年來最低
新建商品住宅關系國計民生，在房地產(chǎn)市場占主導地位，是樓市調(diào)控的重要組成部分,。北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,，2011年1月至11月，北京新建商品住宅銷售面積772.1萬平方米,，預計全年銷售量約860萬平方米,，創(chuàng)近9年來銷售面積最低。
新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“兩限”,，即限購,、限貸政策導致購房需求不足。與此同時,，信貸政策收緊,，央行年內(nèi)6次上調(diào)存款準備金率和3次上調(diào)貸款利率，取消房貸優(yōu)惠利率,，進一步加劇購房者觀望情緒,，購房者舉棋不定，拉長了成交周期,。
價格漲幅 6年來最小
數(shù)據(jù)顯示,，2011年全年，北京市新建商品住宅成交價格為21314元/平方米,，同比上漲8.2%,，為2005年以來價格漲幅最低。
2011年住宅的購買主體是首次置業(yè)和首次改善需求者,，北京市城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的低價樓盤成為剛性需求置業(yè)的重要區(qū)域,，新建商品住宅成交65%以上位于五環(huán)外，結構性成交拉低了均價,。
2011年的北京樓市,，降價、團購價,、特價房,、買贈、五折,、起價房等成為關鍵詞,，而新建住宅放量持續(xù)加速沖高，降價預期增強,，樓盤不斷降價,，以價換量。據(jù)市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,，11月北京新建商品住宅均價已跌破2萬,，理性回歸,。
庫存激增 29天漲萬套
北京住宅市場低迷，給房企造成巨大的資金壓力,。為了盡快回籠資金,，2011年下半年，北京新建商品住宅放盤提速,。據(jù)市住建委2011年12月7日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，北京新建住宅庫存達到了130049套，創(chuàng)出近971天的新高,。
距離上次突破12萬套,，僅有29天。
庫存上漲速度加快,，一是迫于有效購買力被消化，新建商品住宅放量增加,；二是全年預售項目平均去化率同比下降近10%
,；三是“十二五”期間，北京建設100萬套保障性住房,，分流商品住房需求,，這進一步加大新建住宅庫存壓力。
降價項目 創(chuàng)史上最多
目前,，北京在售新建住宅項目730個,，其中98.8%的在售新盤價格停止上漲，明顯降價的至少有116個項目,。2011年,，成為迄今為止樓市降價項目最多、范圍最廣的一年,。
值得關注的是,，降價現(xiàn)象正由個別項目蔓延到整個區(qū)域，由郊區(qū)向市區(qū)擴散,。2011年4月,，在遠洋一方降價4000元/平方米的帶動下，通州的東方華業(yè)玫瑰,、珠江國際公館等項目紛紛宣布給予優(yōu)惠,，房價逐步進入實降階段。截至目前,，以通州,、大興、順義,、房山,、朝陽為代表的住宅項目降價最為明顯。
二手房：成交量跌幅最大
北京自1999年10月開放二手房市場以來，成交量逐年攀升,。截至2011年年底,，在二手房市場發(fā)展的12年中，僅有三年成交量下跌,。
其中,，僅2008年樓市成交量回調(diào)是全球金融危機的宏觀環(huán)境所致，即客觀“被”調(diào)整的成分更多一些,。而2010年和2011年的下調(diào)更多的是政府主動調(diào)控樓市的結果,，屬于主觀調(diào)控的過程。
為了抑制因成交過快上漲,，熱錢不斷涌進導致的房價急速大幅上漲,，2011年的調(diào)控可謂空前嚴厲，使得2011年二手住宅成交量萎縮明顯,，預計全年成交量(過戶套數(shù))約為10萬套,，同比上年17萬套下降了41%。創(chuàng)下自二手房市場開放以來成交量下降幅度最大紀錄,。
從二手住宅價格變化趨勢的比較可以看出,，二手房價格在2008年以前一直呈現(xiàn)或多或少地上漲。但是,，自2008年金融危機以來,，二手房價格出現(xiàn)了明顯的波動，價格有漲有跌,，波動起伏較大,。
在2008年下半年，受奧運會和金融危機的雙重影響,，房價下探時間延續(xù)了7個月,。然而，2011年房價的下探時間竟延續(xù)了9個月,，降價的勢頭更甚,。
降幅方面，2008年二手房價創(chuàng)下了7.9%的歷史跌幅紀錄,。而2011年樓市受到政策嚴控,，房價呈現(xiàn)急速下跌趨勢，降幅也高達近6%,，僅次于2008年,，政策調(diào)控效果盡顯。