剛剛過去的“五一”,，熙熙攘攘的人流不僅涌進(jìn)了海南島去享受購物樂趣，也涌進(jìn)了廣州,、深圳的售樓處,，買房如買白菜的場景再次上演。據(jù)稱中海地產(chǎn)在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目吸引了5000多購房者來搶房,，碧桂園在廣州的售樓處也是如此,。“五一”期間,，不僅廣州,、深圳，不少地區(qū)紛紛曝出樓市成交量大漲的消息,，樓市回暖了,？答案顯然不是。
“繁榮”原是降價(jià)推
廣州,、深圳樓市的搶購,，源于開發(fā)商的主動(dòng)降價(jià),。
4月30日，中海地產(chǎn)在深圳率先進(jìn)行降價(jià)促銷,，力度之高規(guī)模之大,，在中海地產(chǎn)的歷史上還是首次。
據(jù)了解,，當(dāng)天中海地產(chǎn)推出了旗下的康城國際,、塞納時(shí)光兩樓盤共計(jì)1349套房源，單價(jià)最低9680元/平方米起,，均價(jià)在1.1萬元/平方米左右,。
這一價(jià)格和號稱中國房價(jià)最高的深圳市的整體水平有著不小的差距。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,，今年4月深圳市的商品住宅均價(jià)達(dá)到了2.03萬元/平方米,。即使和遠(yuǎn)離深圳市中心的龍崗相比也低了近2000元/平方米。
降價(jià)消息一經(jīng)公布,，便引發(fā)上千人排隊(duì)登記選房,，開盤日現(xiàn)場遭遇千人搶房，場面火爆,。經(jīng)中海地產(chǎn)確認(rèn),，到場客戶近5000人，而截至當(dāng)日下午2點(diǎn),，所有房源都被搶購一空,，其中近七成客戶為剛需。
記者了解發(fā)現(xiàn),，中海地產(chǎn)的降價(jià)一方面來源于政策的壓力,，另一方面是這兩個(gè)項(xiàng)目面臨著巨大的競爭壓力。在深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中記者發(fā)現(xiàn),，截至5月3日,，深圳共有16個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，其中10個(gè)項(xiàng)目位于龍崗,，中海地產(chǎn)此舉或?qū)⒃斐稍搮^(qū)域的其他項(xiàng)目跟風(fēng),。
繼中海地產(chǎn)后，碧桂園也在廣州開始了降價(jià)促銷,。
在廣州增城碧桂園推出的鳳凰城項(xiàng)目,，新一期價(jià)格僅為7000元/平方米，而此前該項(xiàng)目的價(jià)格為9000元/平方米左右,，當(dāng)天就銷售了600多套,，銷售金額達(dá)到了8億元。同時(shí)在清遠(yuǎn)境內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目也執(zhí)行了低價(jià)銷售,。有人形容碧桂園賣別墅就跟賣白菜一樣,。
其實(shí),，縱觀這輪熱銷完全是開發(fā)商迫于自身壓力導(dǎo)演的降價(jià)戲，與樓市反彈轉(zhuǎn)暖毫無關(guān)系,。
例如在中海降價(jià)促銷的深圳市,，樓市行情已經(jīng)非常低迷。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,，今年4月深圳市共成交了1879套,，比傳統(tǒng)淡季2月的2278套還少了近400套，樓市觀望氣氛濃厚,，開發(fā)商采取降價(jià)促銷的方式也在情理之中,。
地方限購寬松不一
廣州、深圳個(gè)別地區(qū)的樓市回暖,，除了降價(jià)對購房者的巨大吸引誘因之外，與地方政府在執(zhí)行限購政策時(shí)的私心也有著密切的聯(lián)系,。
記者了解到,，在中海地產(chǎn)降價(jià)促銷的深圳市，“新國八條”后并沒有出臺新的限購政策,。
今年3月初,，深圳市有關(guān)部門表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行去年9月30日市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》規(guī)定的商品住房限購措施，不再出臺新的限購政策,。
這意味著深圳將繼續(xù)對深圳戶籍居民家庭限購2套住房,；對能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房,。
如此寬松的限購政策,，讓購房者在面對大幅降價(jià)后能不搶購嗎？
同樣在碧桂園降價(jià)促銷的增城和清遠(yuǎn),，至今還沒有納入限購城市之列,。更讓人驚訝的是，增城在執(zhí)行房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)采取的是新申請預(yù)售證的項(xiàng)目,，報(bào)價(jià)不能高于此前價(jià)格的105%,。
對于限購政策的執(zhí)行，地方政府與中央政府一直處于博弈的狀態(tài),。此前各地在公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)時(shí),，各地基本上制定的是一個(gè)“漲價(jià)目標(biāo)”。
就目前房地產(chǎn)博弈的各方而言,，中央政府,、地方政府、開發(fā)商,、銀行等都在觀望,、試探或等待出擊,。
北京科技大學(xué)教授趙曉對此評價(jià)，當(dāng)前是“說者有心,、聽者無意”,，中央的調(diào)控政策屢屢發(fā)力，但地方政府執(zhí)行時(shí)總是“閃轉(zhuǎn)騰挪”,，中央派往各地的督察小組前腳剛走,，一些地方政府便逆勢而為。
例如天津的限購令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購范圍后,，政策解讀時(shí)將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開始計(jì)算有一年證明即可,，尤其是濱海新區(qū)，如果不折不扣地執(zhí)行調(diào)控政策,，濱海新區(qū)如此巨大的供應(yīng)量將如何消化,？所以只能一邊推行限購，另一邊保留藍(lán)印戶口（開發(fā)商可以直接辦理的戶口）,。
與各地“溫柔”政策相比,，近日關(guān)于海口市廢除限購的消息更讓人震驚,。4月20日,，海口市市長冀文林在�,？谑姓�75次常務(wù)會(huì)議上說,，要“充分利用國務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價(jià)不限購的原則,，積極出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則”,。
盡管后來海口市政府出來辟謠稱這是一個(gè)假新聞,，但是也并非記者無中生有,。限購政策對于海口經(jīng)濟(jì)的影響頗深,，�,？谑械囟惥�?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度,，�,？谑型恋厥褂枚悺⒊鞘芯S護(hù)建設(shè)稅,、土地增值稅收入同比下降,。3月，建筑業(yè)營業(yè)稅收入4425萬元，同比下降33.1%,；房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入5937萬元,，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬元,，同比下降32.9%,。
正如一位開發(fā)商所言，限購政策可能讓地方政府先扛不住了,。
別讓浮云遮望眼
一邊是國家調(diào)控政策不斷加碼,，開發(fā)商負(fù)債率高漲、海外融資,、退市消息不斷,，另一邊卻是個(gè)別地區(qū)的成交量大幅上漲。樓市在調(diào)控3個(gè)月后的真實(shí)情況到底如何,，讓人一頭霧水,。
北京四方聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也對本報(bào)記者表示，4月是樓市集中開盤的時(shí)期,，所以會(huì)出現(xiàn)成交量的明顯上升,，這是合理的�,！拔也挥X得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了非理性的反彈�,！睏钌黉h說,。
“限購政策的嚴(yán)與松造成了目前樓市反應(yīng)的狀況不一，但是在嚴(yán)格執(zhí)行限購政策的城市,，目前的銷售情況還是不容樂觀的,。”中原地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人向記者表示,。
在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上,，記者統(tǒng)計(jì)北京市4月的成交情況顯示，4月北京樓市仍處在低谷,，全月成交量為16346套,，環(huán)比3月下滑3%，同比大跌63.7%,。其中二手房住宅下滑幅度最大,，環(huán)比跌15.7%。其中部分成交項(xiàng)目為保障房項(xiàng)目,。
同樣,，即使在近日出現(xiàn)搶購的廣州市，限購區(qū)域和非限購區(qū)域也出現(xiàn)了冰火兩重天的境地。
據(jù)廣州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,，和碧桂園在清遠(yuǎn)和增城的搶購相比,，在限購政策壓力下，廣州中心城區(qū)項(xiàng)目在今年“五一”平淡無奇,。4月30日上午,，廣州市國土房管局巡查天河區(qū)內(nèi)三個(gè)在售樓盤，每個(gè)項(xiàng)目檢查近30分鐘,，基本都是冷冷清清,，其間只有一兩個(gè)客戶光臨。
其實(shí)不管樓市是否真的回暖,，身處市場之中的上市房企能為我們帶來真實(shí)的信息,。
再過9天的5月13日，中國最大房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一的復(fù)地集團(tuán)就將正式退出港股,；再過一段時(shí)間,，天津泰達(dá)控股出讓的兩家地產(chǎn)公司可能就將被接手，就此退出房地產(chǎn)市場,。這一切都發(fā)生在樓市第三輪調(diào)控之后,。
經(jīng)歷了去年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之后，許多曾經(jīng)風(fēng)光無限的住宅開發(fā)商們,，褪下了自己頭上的光環(huán),。從近期各大上市房企的2010年年報(bào)數(shù)據(jù)上看，雖然業(yè)績都有所斬獲,，但包括現(xiàn)金流,、負(fù)債率等數(shù)據(jù)都不樂觀。
截至4月上旬,，已有94家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào),，這94家上市房企去年現(xiàn)金流總和已驟降至-734億元，而這94家房企2009年的現(xiàn)金流之和還處于6億元的水平,。更值得關(guān)注的是,，在94家企業(yè)中，至少有55家企業(yè)現(xiàn)金流指標(biāo)為負(fù),，77家企業(yè)現(xiàn)金流同比下滑,，甚至連許多大佬級的公司都未能幸免。
“從整體情況來看,，各大住宅房企的情況并沒有大家想得那么糟,，大部分企業(yè)都是盈利狀態(tài)。但是考慮到政策,、市場等外部因素,，未來的趨勢仍然堪憂。”陽光股份(000608,股吧)某高管說,。
趙曉表示,，如果當(dāng)前限購、限貸,、鎖緊房地產(chǎn)信托等一系列政策不折不扣地貫徹下去,，今年6-8月可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時(shí)。當(dāng)前開發(fā)商在觀望,，不斷收緊的政策預(yù)期使得開發(fā)商在降與不降之間游離,，之所以還有思考的時(shí)間，主要是因?yàn)殚_發(fā)商放緩?fù)顿Y節(jié)奏來緩解調(diào)控的壓力,，但并不是每個(gè)開發(fā)商都可以持續(xù)很長時(shí)間,。開發(fā)商資金鏈的緊繃可能將是房價(jià)下降的導(dǎo)火索。