去年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布的“新國(guó)十條”拉開了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的大幕,。4月30日，具有北京特色的“京十二條”出臺(tái),。至今年4月,，國(guó)家共出臺(tái)三輪大的調(diào)控,，調(diào)控的力度和頻率都居于歷史之最，而北京更是落實(shí)調(diào)控最嚴(yán)厲的地區(qū)之一,。
數(shù)據(jù)顯示,，多數(shù)城市的調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，北京樓市出現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn),，房?jī)r(jià)漲幅趨緩,，樓市走到從成交量下跌到房?jī)r(jià)即將下行的關(guān)鍵時(shí)刻。
重壓之下,，新盤低開
“新國(guó)十條”預(yù)示著樓市史上最嚴(yán)厲調(diào)控的開始,，隨后調(diào)控層層加碼。這一年里,，如何賣房成為開發(fā)商的頭等大事。
老王是一家大型品牌開發(fā)商的高管,。去年4月,，他們?cè)诖笈d的純新項(xiàng)目要開盤，樓市調(diào)控轟然而至,，這打亂了老王原本計(jì)劃好的開盤計(jì)劃。
這是公司一個(gè)純新項(xiàng)目,，首期開盤一定要賣得好,。老王和他的團(tuán)隊(duì)連夜開會(huì)，制定應(yīng)對(duì)政策的措施,。老王發(fā)現(xiàn),，“新國(guó)十條”提高二套房的首付和利率,，旨在打擊樓市投機(jī)，對(duì)于自住性需求還是支持的,。而老王的新項(xiàng)目以小戶型產(chǎn)品為主,，潛在的客戶正是首次置業(yè)的剛需客群,。老王認(rèn)為,，剛需族對(duì)價(jià)格非常敏感，制定一個(gè)調(diào)控下剛需能夠接受的價(jià)格將是開盤熱銷的關(guān)鍵,。老王對(duì)比了一下周邊的價(jià)格,，二手房?jī)r(jià)格是22000元/平米，還沒有新盤可供參考,。怎樣的價(jià)格才能打動(dòng)調(diào)控下挑剔的購(gòu)房者呢,？
“與其往后價(jià)格太高賣不動(dòng)偷偷摸摸降價(jià)，不如一步到位,�,！崩贤豕麛嗾{(diào)低價(jià)格預(yù)期，將首期開盤價(jià)格調(diào)低到17000元/平米,，比周邊二手房還要低5000元/平米,。
雖然是北京“新國(guó)十條”后首個(gè)開盤項(xiàng)目，但在開盤當(dāng)天,，銷售率達(dá)到75%,，當(dāng)日成交約7億元。
就在老王的項(xiàng)目開盤后幾天,，北京市政府根據(jù)“新國(guó)十條”發(fā)布了細(xì)則,，即“京十二條”，其中的重要措施是,，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房,。再加上第三套房限貸和外地購(gòu)房限貸政策，北京市場(chǎng)形勢(shì)一下子嚴(yán)峻起來,。
不過,，老王他們?cè)囁晒Γ怪苓吋磳㈤_盤項(xiàng)目松了一口氣,。大家一致認(rèn)為,，只要價(jià)格到位，還是能吸引剛需來買房,，就看開發(fā)商是否有主動(dòng)調(diào)低價(jià)格預(yù)期的這種魄力,。
隨后，大興,、房山多個(gè)面向剛需的樓盤低價(jià)開盤,，均受到不同熱度的追捧。特別是萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目,，從去年7月份開盤以來,，以不高于2萬元/平米的價(jià)格，多次開盤,，多次“日光”,，剛需族的需求仍然龐大。
調(diào)控加碼,，銷售率持續(xù)下降
隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入,。今年2月，樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼，“京十五條”出臺(tái),，限貸令直接升級(jí)為“限外令”,，即北京本市居民擁有兩套住房不能再購(gòu)住宅，外地居民繳納五年納稅證明或者社保證明限購(gòu)一套,。這大大限制了購(gòu)房人群,。老王公司在房山的樓盤也受到波及。該樓盤開盤時(shí),，銷售率為60%左右,。雖然定位剛需盤，但也有部分100平米以上的大戶型,。小戶型基本賣完了,，但大戶型卻相對(duì)滯銷了。
“京十五條”的出臺(tái),，無疑是給樓市又一次急速降溫,，賣得好的剛需盤也受到波及。
受“京十五條”影響明顯的還有著名的“日光盤”萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島,。3月6日,，前五期開盤接連“日光”的房山萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島第六次開盤，認(rèn)購(gòu)率僅63%,，終結(jié)了連續(xù)5次開盤日光的記錄。萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，新政出臺(tái)后,，約有30%的客群受限購(gòu)影響不具備購(gòu)房資格。
而4月中旬萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島進(jìn)行了第七次推盤,，300多套房源,當(dāng)日銷售130多套,，銷售率不足50%，“日光盤”銷售率節(jié)節(jié)下滑,。據(jù)萬科負(fù)責(zé)人介紹,，為確保足夠的去化率，萬科第八次推盤將拉長(zhǎng)蓄客時(shí)間,。
調(diào)控一周年后,，熱銷盤受冷遇，北京樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑,。
據(jù)中原地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日,，調(diào)控一年來北京期房住宅成交量為8.49萬套,，同比下降了40.5%；二手房住宅簽約套數(shù)為17.97萬套，下調(diào)36.6%,。樓市總住宅簽約量相比之前的45.8萬套下調(diào)了39.5%,。但在房?jī)r(jià)方面，除個(gè)別樓盤降價(jià)外,，調(diào)控一周年,，北京樓市整體出現(xiàn)量跌價(jià)平的趨勢(shì)。
市場(chǎng)預(yù)期改變,，土地市場(chǎng)現(xiàn)流標(biāo)
一年前調(diào)控開啟前夕,，土地市場(chǎng)一片熱鬧景象，開發(fā)商搶地頻頻上演,，地價(jià)也逐步攀升,，“兩會(huì)”后一天誕生多個(gè)“地王”，房?jī)r(jià)飆升,，不少人說“土地市場(chǎng)瘋了”,。這也直接引發(fā)了史上最嚴(yán)厲調(diào)控。
調(diào)控一年以后,，住宅銷售的下滑,，開始影響開發(fā)商對(duì)于未來的預(yù)期，表現(xiàn)明顯的就是土地市場(chǎng),。4月20日上午,，北京3宗居住用地公開招標(biāo)，其中兩塊地因?yàn)橥稑?biāo)企業(yè)不足3家最終流標(biāo),。資料顯示,，這兩地塊均位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)梅溝營(yíng)村，北側(cè)地塊總建筑面積24.32萬平米,，南側(cè)地塊總建筑面積21.3萬平米,，需配建12.5萬平米的限價(jià)商品住房。
不僅如此,，在南京,、沈陽(yáng)、貴陽(yáng),、合肥等二線城市均出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象,。
2010年4月17日
國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》,，即“新國(guó)十條”,。
2010年4月30日
北京率先出臺(tái)樓市限購(gòu)令，規(guī)定同一家庭限新購(gòu)一套房,，暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房,，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款,。
2010年6月4日
官方明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
2010年9月29日
“新國(guó)五條”出臺(tái),。房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上,，暫停三套房貸；調(diào)整契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等,。
2010年11月3日
四部委全面叫停第三套住房公積金貸款,，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。
2011年1月26日
“新國(guó)八條”出臺(tái),。中央要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。要求各直轄市,、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高,、上漲過快的城市,，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施,。
2011年2月16日
“京十五條”出臺(tái),。對(duì)已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭,、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭,，暫停在北京向其售房。
2011年3月
各地相繼出臺(tái)2011年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo),。除北京以外,，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)均未提到“降”字。
老王公司去年拿了不少密云等郊區(qū)的地,，還想在通州拿地,。但是今年老王表示,，公司拿地將謹(jǐn)慎,，“銷售不好，現(xiàn)金流跟不上拿地的速度,，拿地風(fēng)險(xiǎn)也很大”,。
對(duì)于全國(guó)調(diào)控最為嚴(yán)格的北京，多家開發(fā)商表示,，要跟著市場(chǎng)的節(jié)奏走,，市場(chǎng)好的時(shí)候，房?jī)r(jià)高,，地價(jià)高,，但是開發(fā)商也敢拿高價(jià)地，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)未來預(yù)期好，融資也相對(duì)容易,。市場(chǎng)不好的時(shí)候,，即使有便宜地，也不會(huì)去抄底,，這個(gè)時(shí)候更重要的是企業(yè)能正常運(yùn)營(yíng)下去,，度過市場(chǎng)的低潮期。
而對(duì)于調(diào)控前不少開發(fā)商手中的高價(jià)地,，地價(jià)成本決定了開發(fā)商為了利潤(rùn)不得不將高價(jià)地轉(zhuǎn)化為高價(jià)房,。
記者了解到，某上市公司今年有多個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目面世,，其實(shí)這些項(xiàng)目在去年就已經(jīng)準(zhǔn)備好入市了,，但是高價(jià)房項(xiàng)目的預(yù)售證一度“被卡”，后來發(fā)證速度也很慢,，因此入市時(shí)間受到影響,。如公司在昌平的項(xiàng)目，去年12月售樓處,、樣板間已經(jīng)做好,，開始蓄客�,！凹词怪�,，也只能隨時(shí)準(zhǔn)備著，等預(yù)售證下來了馬上投入銷售,�,！逼鋬�(nèi)部人士表示。
也有多家開發(fā)商表示,，北京調(diào)控太嚴(yán)了,，只好到周邊城市去尋找機(jī)會(huì)。不過,，隨著北京可供土地郊區(qū)化的趨勢(shì),，“環(huán)首都”地區(qū)正炙手可熱。首先是廊坊,、香河等距離北京東部較近的三線城市,，萬科、萬達(dá),、綠地等大品牌開發(fā)商競(jìng)相進(jìn)駐,，涿州、唐山等地也成為熱點(diǎn),。
“蛋糕”變小,，代理行,、二手中介“火拼”
調(diào)控下銷售量大跌，市場(chǎng)蛋糕變小,，同行間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨白熱化,。為了爭(zhēng)奪房源、客戶,，二手中介同行打架的新聞時(shí)常見諸報(bào)端,。當(dāng)本輪調(diào)控一周年之際，這種“火拼”開始蔓延到一手代理行業(yè),。本周,，由于被爆“惡意挖角”，思源,、易居兩大國(guó)內(nèi)代理龍頭高層在微博上大打“口水戰(zhàn)”,，引來圍觀。
4月26日清晨,，一個(gè)名叫“羅鵬飛5039”的易居員工在微博上發(fā)表“前兩天接到一個(gè)叫陳××的電話,，說他在思源任鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目總監(jiān)，想挖我去思源組織金鷹隊(duì),，待遇是我現(xiàn)在工資再加1.5倍”,，就此引發(fā)了易居多位高管對(duì)思源的“圍攻”。
星河灣在鄂爾多斯的項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月開盤,，據(jù)稱有高達(dá)120億元的銷售目標(biāo),。星河灣將從思源、中原,、策源,、易居、世聯(lián),、合富輝煌六家中挑選五家組建聯(lián)合代理團(tuán)隊(duì),，其中又分主銷和承銷，幾大代理同場(chǎng)競(jìng)技,，這條“挖角”微博成為思源,、易居舌戰(zhàn)的導(dǎo)火索。
業(yè)內(nèi)人士指出,，雙方近幾年擴(kuò)張都很迅速,，積怨已深,，互相挖人,、搶項(xiàng)目拆臺(tái)都是常事，只是此次碰巧由挖角微博將矛盾公開化,。
在二手中介行業(yè),，“京十五條”出臺(tái)后,，行業(yè)老三鑫尊置地迅速反應(yīng)收縮戰(zhàn)線，閃電關(guān)店50家,。鑫尊置地董事長(zhǎng)劉軍表示,，限購(gòu)政策出臺(tái)，將使二手房市場(chǎng)成交量下降三成,，市場(chǎng)份額的減少,，會(huì)給新開出未盈利的店陷入虧損，還不如提前關(guān)店止損,。
另一方面,，受新政影響，市場(chǎng)“速凍”已經(jīng)出現(xiàn),，中介行業(yè)業(yè)務(wù)蕭條,。為了拉生意，有的中介公司許諾能夠?yàn)橥獾乜蛻艮k理五年假社保獲得購(gòu)房資格,。但這一做法很快被市建委查處曝光,，中介行業(yè)也到處風(fēng)聲鶴唳，最新出臺(tái)的“一房一價(jià)”政策也將二手房納入政策管理范疇,。
聲音
防止非限購(gòu)二三線城市房?jī)r(jià)瘋漲
●朱中一（中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)）
整體來看樓市調(diào)控一年作用明顯,。首先各地樓市漲幅趨緩，其次保障房安居工程明顯加強(qiáng),。如果沒有調(diào)控,，房?jī)r(jià)過快上漲和保障房缺失兩個(gè)問題不會(huì)迅速改善。從全國(guó)樓市的量?jī)r(jià)來分析,，一線城市成交量出現(xiàn)持續(xù)下跌,，許多二三線城市由于不受限購(gòu)影響，市場(chǎng)不錯(cuò),，導(dǎo)致全國(guó)樓市成交量出現(xiàn)了同比上升,。價(jià)格上，北京,、上海,、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)“明降”，但市場(chǎng)上開發(fā)商打折,、送裝修,、送車位等折扣和優(yōu)惠增多，出現(xiàn)了“暗降”的苗頭,。
目前尤其要注意的是,，要防止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的趨勢(shì)從一線城市向非限購(gòu)的二三線城市蔓延。樓市過熱對(duì)企業(yè),、購(gòu)房者都沒有好處,。為此,，我們行業(yè)協(xié)會(huì)一直要求企業(yè)理性一點(diǎn)，今年定價(jià)上不要盲目漲價(jià),，以免倒逼政府出臺(tái)新的調(diào)控,。其次，目前發(fā)改委要求商品房實(shí)行備案制度,，地方政府應(yīng)該把控好窗口審核,，使房?jī)r(jià)能符合當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控目標(biāo)。
還會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策
●范小沖（陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁）
持續(xù)的樓市調(diào)控肯定發(fā)揮了作用,，體現(xiàn)在三點(diǎn)上,，一是房?jī)r(jià)過快上漲得到控制；二是未來預(yù)期發(fā)生了變化,；三是限購(gòu),、限貸、限價(jià)對(duì)購(gòu)買行為產(chǎn)生極大影響,，市場(chǎng)上觀望情緒很強(qiáng),。
由于未來保障房將大量供應(yīng)，將和商品房形成樓市雙軌制,，開發(fā)商都在思考如何在保障房占據(jù)半壁江山的樓市生存,、發(fā)展。現(xiàn)在能看到大家都在謀求轉(zhuǎn)型,，要么轉(zhuǎn)投二三線城市或加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),、以及產(chǎn)品升級(jí)換代，要和保障房產(chǎn)品做出明顯區(qū)別,。
但目前的調(diào)控沒有完全達(dá)到中央的預(yù)期目標(biāo),，尤其是對(duì)地方政府出臺(tái)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不滿意。我預(yù)計(jì)今年還會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市政策,，會(huì)對(duì)現(xiàn)有行政和金融政策做出一些調(diào)整,，比如在地方政府問責(zé)、開發(fā)商利潤(rùn)率控制以及開發(fā)商融資上都會(huì)更加嚴(yán)厲,，但在通脹,、流動(dòng)性充裕等因素作用下，未來好的商品房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲,。
建議 從行政調(diào)控轉(zhuǎn)為稅收調(diào)節(jié)
范小沖,、朱中一均表示，未來樓市調(diào)控的方向應(yīng)該由行政調(diào)控或轉(zhuǎn)換為稅收調(diào)節(jié),。
范小沖說,，政府希望的是樓市健康發(fā)展，目前以限購(gòu)、限貸,、限價(jià)等行政手段進(jìn)行短期壓制效果明顯，相信等保障房體系建設(shè)起來后,，這些行政控制會(huì)漸漸轉(zhuǎn)換為稅收等調(diào)節(jié)手段,，最終實(shí)現(xiàn)商品房和保障房?jī)蓚�(gè)市場(chǎng)的分離，畢竟長(zhǎng)期使用行政手段會(huì)使得資源錯(cuò)配,，以及政府對(duì)市場(chǎng)的誤判,。
朱中一表示：“我個(gè)人判斷，今年內(nèi)樓市調(diào)控政策不會(huì)有太大變化,。樓市調(diào)控方向肯定是對(duì)的,，行政手段短期內(nèi)效果顯著，但也有一旦取消限購(gòu),，市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈的擔(dān)憂,。不如以稅收取代行政控制，仿效新加坡和臺(tái)灣地區(qū),，區(qū)分普通住宅和高端商品房,，從交易、持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)劃分不同成本,�,！贝送猓熘幸贿�認(rèn)為,，要從根本上理順問題,，中長(zhǎng)期制度建設(shè)必須提上議程，包括中央和地方政府如何分蛋糕,，二者如何理順財(cái)權(quán),、事權(quán)、以及土地招拍掛制度,、城鄉(xiāng)二元土地制度如何完善,、突破等。