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樓市調(diào)控政策近期頻出，已經(jīng)從需求管理延伸到價(jià)格控制,。繼國務(wù)院督查組完成對16省市的督查,、銀行開展新一輪房貸壓力測試之后,，國家發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人日前公開表示,，發(fā)改委正在研究商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，并會陸續(xù)出臺一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施,。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為,，盡管目前多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商還在扛價(jià)不降，但在成交量持續(xù)低位徘徊,、政策步步趨緊的情況下,，開發(fā)商將從主動降價(jià)演變?yōu)楸黄冉祪r(jià)，進(jìn)而換取成交量,。
“目前高層的表態(tài)是一致的,，即樓市調(diào)控不動搖、力度不放松,，因此后續(xù)政策放松的可能性不大,。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說,。北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為,，限購、限貸,、加稅,、增供等政策正疊加作用于樓市，國務(wù)院督查組完成調(diào)研后近期應(yīng)該會有一個(gè)表態(tài),，不排除對房價(jià)進(jìn)行新一輪限制的可能,。他預(yù)計(jì)，二季度深化調(diào)控的措施還將次第出臺,。
房市政策的持續(xù)加壓,，已經(jīng)在樓市的“量價(jià)對比”上有所體現(xiàn)。上周各大城市住宅成交量仍于低位徘徊,。據(jù)中原監(jiān)測,，上周9大城市新建住宅成交量與前6周的周均值相比微增4%，與去年同期相比下降66%,，仍處低位,。分城市看，北京等7個(gè)城市上周成交量僅為去年同期水平的2至5成,，上海、廣州由于去年同期成交較為平穩(wěn),，上周恢復(fù)至去年同期的8成左右,。另據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局25日發(fā)布的數(shù)據(jù)，上海(4月1日至4月24日)商品住宅的成交量只有5年來同期成交量平均值的50%左右,。與此同時(shí),，二手住宅成交量也持續(xù)低迷,。中原監(jiān)測的5大城市中，上周,，上海,、廣州、深圳,、天津的二手成交量較前4周均值持平,。
在成交低迷的同時(shí)，各地樓市的成交價(jià)格也呈現(xiàn)出停漲回落和進(jìn)一步松動的跡象,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，北京4月前26天商品住宅成交均價(jià)為22357元/平米，同比去年同期下降了2.6%,。另據(jù)中原監(jiān)測的5大城市中,，二手掛牌價(jià)格出現(xiàn)明顯松動，上周五大城市二手掛牌盤源中價(jià)格下降的比重均接近或超過50%,。
這些數(shù)據(jù)顯示,，雖然樓市僵局尚未打破，但各方的心態(tài)正悄然發(fā)生變化,。中原集團(tuán)研究董事程澐介紹說,，賣房業(yè)主已不再像此前那么強(qiáng)硬，下調(diào)價(jià)格房源的比例開始增加,。記者了解到,，目前北京二手房業(yè)主對房價(jià)的預(yù)期已開始出現(xiàn)變化，降價(jià)的意愿增加,，部分區(qū)域成交價(jià)呈現(xiàn)下降,。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，龍澤苑西區(qū)目前售價(jià)為19000元至21000元每平方米,，降價(jià)幅度在1000元每平方米,；金泉源售價(jià)為16000元至17000元每平方米，降價(jià)幅度為1000至2000元每平方米,；北京新天地售價(jià)為20000元每平方米,，降價(jià)幅度為1000至1500元每平方米�,！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)赂嬖V記者,，受整體市場調(diào)控環(huán)境影響，當(dāng)前業(yè)主對于房價(jià)上漲信心不足,，認(rèn)為未來房價(jià)將可能下降是業(yè)主降價(jià)的一個(gè)重要原因,。同時(shí)，改善性業(yè)主急于出售以及投資客前期購置成本較低適當(dāng)降價(jià)后收益依然可觀也是業(yè)主降價(jià)的原因之一,。
心態(tài)出現(xiàn)變化的不僅僅是業(yè)主,�,！伴_發(fā)商的心態(tài)也已經(jīng)有些微妙的變化”程澐告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)開始在價(jià)格上做一些調(diào)整,。數(shù)據(jù)顯示,，在國內(nèi)信貸趨嚴(yán)的情況下，標(biāo)桿房企在加緊融資的同時(shí),，購地也日趨謹(jǐn)慎,。上周在中原監(jiān)測的15個(gè)城市中，廣州,、長春,、鄭州的6幅地塊均以底價(jià)成交，招商,、保利,、葛洲壩等大型房企均于武漢以底價(jià)拿地。
“一些樓盤采取價(jià)格低開或一定程度的讓利,，是調(diào)控政策顯現(xiàn)的重要表現(xiàn),，表明開發(fā)商欲通過一定的價(jià)格策略刺激成交量�,！标悋鴱�(qiáng)說,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，5月1日,，《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》執(zhí)行后,，屆時(shí)，開發(fā)商將不能如往常一樣,，隨時(shí)上調(diào)房價(jià),，隨意決定價(jià)格的漲幅，這將在一定程度上制約房價(jià)上漲空間,。同時(shí),，5月將進(jìn)入樓市供應(yīng)的高峰期，而購房需求在“限購,、限貸”之下已急劇縮減,，樓盤的集中供應(yīng)將加大各項(xiàng)目間的競爭壓力，如果樓盤在實(shí)際銷售中遭遇大面積滯銷,，再加上開發(fā)商普遍面臨的資金困境無法解決,，很可能通過下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)，從而促進(jìn)銷售,，實(shí)現(xiàn)銷售回款來緩解資金壓力,。
任啟鑫指出，雖然目前更多的開發(fā)商還在扛價(jià)不降，并尋求多種融資途徑解決資金瓶頸,，但客觀現(xiàn)實(shí)是無論采用何種融資方式，其核心還是需要銷售來支撐,，成交低迷將連帶造成企業(yè)資金面問題的爆發(fā),，開發(fā)商恐將從主動降價(jià)演變?yōu)楸黄冉祪r(jià)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為,，在可以預(yù)期的二三季度,，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準(zhǔn)備金率,，房地產(chǎn)政策也難以放松,，在這種政策背景下，若不出意外,，接下去3至6個(gè)月,，一線城市必將出現(xiàn)房價(jià)下跌。但在通脹和人民幣升值的壓力下,，房價(jià)下行空間也將受限制,，上海等多數(shù)城市房價(jià)整體下跌幅度很難超過10%。
而“一旦價(jià)格適度下調(diào),，將能促進(jìn)市場成交”,，程澐說，未來一段時(shí)間內(nèi)樓市將步入“以價(jià)換量”時(shí)期,。
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