房貸是目前大多數(shù)購(gòu)房家庭最大,、最重要的一項(xiàng)開(kāi)銷,，房貸政策的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著大家的神經(jīng)。然而,，不少人的房屋理財(cái)觀依然停留在買賣賺錢或出租收傭金上,。家住東門(mén)的小張說(shuō)，“房貸還能搞出啥花樣,？不就是等額本金或者等額本息嗎,？”
其實(shí)房貸大有學(xué)問(wèn)，還款方式的不同直接導(dǎo)致最終還款金額的不同,。有人說(shuō),，掌握房貸技巧可讓你少奮斗十年�,！吧賷^斗十年”可能有些夸張,，但適當(dāng)?shù)倪�款方式確實(shí)可以幫你省下一大筆錢。據(jù)測(cè)算,，一筆50萬(wàn)元,、期限為30年的貸款采取不同的還款方式,，利息支出可以相差17萬(wàn)元，在步入加息周期的今天,，這個(gè)差額甚至可以達(dá)到20萬(wàn)元以上,，這可不是筆小數(shù)目。
目前銀行有哪些房貸新品呢,？記者上周走訪了成都市各大商業(yè)銀行,。
等額本金和等額本息：50萬(wàn)等額本息多付7萬(wàn)利息
代表銀行：所有銀行均可開(kāi)辦
等額本金和等額本息是購(gòu)房者選擇的兩種主要還款方式。等額本息每月還款額是固定不變的,，而等額本金則是剛開(kāi)始月還款額較大,，逐月遞減，由于利息是遞減的,，開(kāi)始幾年的月供金額要比等額本息高,，壓力會(huì)很大,，但隨著時(shí)間推移,，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕。
同樣期限內(nèi)的貸款,，等額本金還款法要比等額本息法節(jié)省不少利息,。
例如貸款50萬(wàn)元20年期，按基準(zhǔn)利率計(jì)算,，如果用等額本息還款法,，每月還款3816元，總共支付利息41.6萬(wàn),；用等額本金還款法,，還款額前期每月4916元左右，逐月遞減至后期每月2095元左右,，利息只有34.1萬(wàn),，比等額本息少了差不多7萬(wàn)元。
適宜人群：等額本金的月還款額呈現(xiàn)逐步減少的趨勢(shì),，因此對(duì)于初期還款能力強(qiáng)的購(gòu)房者,，選擇等額本金較為劃算。
氣球貸：低利率與低月供二者兼得
代表銀行：深發(fā)展,、農(nóng)業(yè)銀行等
“氣球貸”是將貸款本金的一部分,，放在最后一期一次性償還，由于平時(shí)還款少,，到期還款多(貸款利息和部分本金分期償還,，剩余本金到期一次償還)，因?yàn)檫�款是開(kāi)始還得少,，后面還得多,，因此被形象地稱為“氣球貸”,。
“氣球貸”改變了按傳統(tǒng)貸款期限來(lái)計(jì)算月供的還款方式，客戶在申請(qǐng)5年期的住房按揭貸款時(shí),，可選擇與銀行約定的期限(比如20年,、30年)來(lái)計(jì)算月供，從而大大減輕貸款初期每月的還款壓力,，既享受低利率,，又擁有低月供。目前,，深圳發(fā)展銀行,、農(nóng)業(yè)銀行等銀行可以辦理這種業(yè)務(wù)。
適用人群：選擇“氣球貸”的客戶需要一次性償還剩余貸款本金,，金額較大,，適合收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、預(yù)計(jì)到期有能力還款的購(gòu)房者,。如果到期不能一次性償還剩余貸款本金,，只要在還款期間信用記錄良好，也可提前向銀行申請(qǐng)?jiān)偃谫Y,。
雙周供：貸款利息比“月供”時(shí)少
代表銀行：興業(yè)銀行,、深發(fā)展等
“雙周供”房貸，還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次,。由于還款頻率增加,，貸款本金減少速度加快，這就意味著相應(yīng)還款期內(nèi)的貸款利息少于“月供”時(shí)的貸款利息,，同時(shí),，相應(yīng)的供款期也會(huì)縮短，但每月供樓壓力加大,。
借款人可以不改變?cè)鹊脑鹿┓绞矫吭聦善诠┛铑~(和原月供相近)存進(jìn)賬號(hào),，銀行會(huì)每?jī)芍芸劭钜淮危贿@樣通過(guò)加快銀行扣款頻率的還款方式可以減少一大筆利息負(fù)擔(dān),、縮短長(zhǎng)達(dá)五至六年的還款期限,。例如一筆50萬(wàn)元30年的按揭貸款按加息前5.94%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息124112元,，節(jié)省比例高達(dá)21.7%,；縮短還款期67個(gè)月。
適宜人群：因?yàn)槊科谶�款時(shí)間較短,，不太適合資金方面有大起大落的人,，而比較適合收入比較穩(wěn)定，有平穩(wěn)資金來(lái)源的人，希望加快房貸還款速度,、縮短還款期限的購(gòu)房者,。