樓市調控效果正在顯現,，3月全國房價漲幅繼續(xù)回落。18日,，國家統(tǒng)計局公布的數據顯示,，70個大中城市中，3月房價環(huán)比下降的有12個,，持平的有8個,，環(huán)比漲幅縮小的有29個。此時,，距國務院發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》已整整一年,。
接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為，70個大中城市新建商品住宅價格整體仍呈現上升態(tài)勢,，但漲幅持續(xù)縮小,。隨著調控持續(xù)發(fā)力,，房價漲幅有望持續(xù)回落,。專家同時指出，目前樓市仍處于博弈之中,，盡管大規(guī)模降價的局面尚未出現,，但部分城市房價有可能率先下跌；5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數很可能首次下跌,，即“拐點”出現,。
判斷 房價“拐點”或臨近
在房價環(huán)比漲幅出現回落趨勢的同時，房價同比漲幅也出現回落的跡象,。統(tǒng)計顯示,，與去年同月相比，70個大中城市中,，同比價格下降的城市有2個,，比2月份增加了1個，同比漲幅回落的有46個城市,，比上月增加了16個,。3月份，同比漲幅在5%以內的有26個,，比2月份增加了2個,。
在環(huán)比價格漲幅持平和回落的20個城市里，北京,、深圳,、杭州等一線城市位列其中�,！斑@是‘新國八條’之后政策效應的顯現,。”中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》采訪時說，影響未來市場走勢的兩個重要變量分別是調控政策執(zhí)行的力度和時間因素,。他進一步預測,，在調控政策依舊從緊從嚴的情況下，隨著時間的推移,，政策效應的顯現將更明顯,，房價環(huán)比下降的城市還會增加。
中原集團研究董事程澐表示,，上述數據表明房價向下的趨勢開始出現,，未來一段時間內，隨著連續(xù)成交量萎縮,，價格下調的趨勢還會加強,。具體來看，在新建商品住宅方面,，價格實質性的松動還沒有完全出現,，未來隨著區(qū)域性的供應增加，這種情況將有所改變,。
程澐告訴記者,，中原集團監(jiān)測的北京、上海,、廣州,、深圳、天津等五大重點城市的二手房房價松動的跡象已經開始比較明顯,，其中的一個表現是從各地掛牌房源叫價情況來看,，下調價格房源的比例開始增加，“這表明賣房業(yè)主的心態(tài)已經發(fā)生變化,，不再像此前那么強硬了”,。
數據顯示，與上月相比,，3月70個大中城市中,，二手住宅環(huán)比價格下降的有16個城市，持平的有10個城市,。而與去年同月相比,，同比價格下降的有5個城市，漲幅回落的有45個城市,，比上月增加了23個,。
“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月分析說，從數據整體來看,，新建商品住宅價格和二手住宅價格,，環(huán)比下降或者持平的城市數都在增加,，并且二者價格同比漲幅回落的城市數目占比都超過了6成，這說明調控效果正在逐步顯現,。她表示,，考慮到一線城市二手房市場歷史發(fā)展更為迅速，需求人群對降價期許更強,，房價水平更高等特點,，預計4月或者5月份，一線城市的價格指數將繼續(xù)引領回落趨勢,。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,，70個大中城市新建商品住宅價格整體仍然呈現出上升態(tài)勢，但上漲幅度持續(xù)縮小,。他預計,，快則4月，最可能是5月,，最遲不會超過6月,，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數將出現首次下跌，也即房價出現“拐點”,。
楊紅旭認為,，當前中央政策力度已夠,，只要能較好的督促地方加快落實,，房價出現持續(xù)幾個月的回落基本成定局。
現狀 博弈氣氛濃厚
在房價漲幅趨緩的同時,，記者發(fā)現,，樓市博弈氣氛依然濃厚，一方面,，商品房成交仍處于低迷狀態(tài),，另一方面，新盤打折促銷的仍屬少數,，“降價潮”尚未出現,。
中國指數研究院統(tǒng)計顯示，一季度,，全國商品房銷售面積為17643 萬平方米,，同比增長14.9%；銷售額為10152億元,，同比增長27.3%,；增幅較2010 年同期分別下降20.9個百分點和30.4個百分點。
另據中原監(jiān)測的數據顯示,，上周9大城市新建住宅成交面積為94.14萬平方米,，與前五周的均值相比下降13%,，與去年同期相比下降62%。分城市看,，上海表現最好,，上周成交量約為去年同期的6成，而政策最為嚴厲的北京表現最差,，上周成交量不足去年同期的3成,。
與此同時,，各主要城市二手住宅的成交面積上周也依然處于歷史低位,。中原監(jiān)測的5大城市中，北京受嚴厲限購政策之影響,，上周成交環(huán)比繼續(xù)下滑12%,，僅為去年同期的2成；上海,、天津,、深圳上周成交量較前4周的周平均水平持平或略增，分別恢復至去年同期水平的4成至6成,；廣州表現最佳,，上周成交較前4周均值增加44%，已恢復至去年同期水平的9成,。
雖然成交低迷,，但并未出現大規(guī)模降價的行為。中原集團研究中心高級經理劉淵表示,，從各地市場目前表現情況看,，新盤打折促銷的仍屬少數，大規(guī)模降價行為尚未出現,。他預計,，下一階段各地住宅市場供求雙方仍將處于僵持狀態(tài)，房價短時期內大幅度調整的可能性較小,。
然而值得注意的是,，3月一線城市市場房價出現明顯的結構性下跌態(tài)勢。據中原地產調查數據顯示,，北京,、廣州、深圳3城市房價環(huán)比下降分別為26%,、17%和6%,。
劉淵認為，未來在一些受調控程度較深的城市,，市場可能出現比較集中的打折促銷現象,。諸如上海,、重慶、北京,、杭州等城市,，由于3月期間上述城市成交業(yè)績較差，這些城市未來有率先出現價格松動的可能,。
德佑地產研究主任陸騎麟表示,，在限購令的作用下，高端樓盤入市后也難以避免“有價無市”的局面,，無法帶動成交量的上漲,。從最近兩周上海低端樓盤主導成交榜的情況來看，剛性需求者是目前樓市的成交主力,，但目前房價的松動程度顯然還難以達到他們的預期,，低端樓盤的供應也處于相對不足的狀態(tài)，所以目前樓市的僵局還將延續(xù),。
陳國強認為,，僵局是否維持一方面取決于企業(yè)對未來市場的預期，另一方面也與其自身的資金狀況密切相關,。如果資金鏈尚未面臨危機狀況,，盡管它們對未來市場的預期趨于謹慎，也不會率先調整價格,。
不過,，陳國強同時表示，對于開發(fā)商來說,，如果對目前市場有較清醒判斷的話,，還應采取更加積極主動的策略，在價格上做一些調整將是打破僵局的一個比較現實的選擇,。
業(yè)內人士表示，目前部分上市房企的財務狀況相對較好,，一般而言還可以維持半年左右時間,，但對于絕大多數的中小房企而言，資金壓力十分巨大,，對于這部分企業(yè)而言降價促銷回籠資金只是時間問題,，這也很可能會成為打破目前僵局的突破口。
預期 調控可能升級
最近一段時間內,，政策部門頻頻透露出的信號進一步強化了政策緊縮預期,。分析人士普遍認為，在央行再次上調存款準備金率等一系列調控政策之下,，市場各方應充分認識到調控力度不會放松,，甚至有可能再度升級,。
住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥17日在無錫表示，房價合不合理,，最有權利評價的是當地居民,。對于已公布房地產調控目標、尚未聽取社會意見的地方,，需要抓緊聽取群眾意見,，完善調控目標。他同時指出,，當前堅決貫徹國務院的調控政策,，要堅決遏制不合理的住房需求，使市場價格符合真正的供求關系,。要在增加土地供應,、進而增加住房供應的基礎上，全面準確落實相關調控政策,。
事實上,，今年以來，為強化落實房地產市場調控各項政策,，國辦再次下發(fā)了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,，調控政策高壓從緊，財政,、金融,、土地政策密集出臺。
從4月上旬開始,，國務院派出8個督察組,，對16個省(區(qū)、市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督察,。國務院總理溫家寶13日主持召開國務院常務會議更是強調,，要鞏固和擴大房地產市場調控成效，堅持調控方向不動搖,、調控力度不放松,。
“從中央最近的表態(tài)可以明顯地看到這樣的一個趨勢，即對房地產調控應該不會放松,�,！背虧氛f，不僅如此,，繼多城市傳出銀行暫停個人房貸業(yè)務之后,，央行于4月17日再次宣布上調銀行存款準備金率至20.5%的歷史高位。信貸的再度收緊,，將對目前以剛需為主的住宅市場影響顯著,，“而這與上述中央的表態(tài)都是密切相關的,。”
“現在調控的重心還在于如何更好地執(zhí)行和落實前期調控政策,，這是最關鍵的,。”陳國強說,。
另據此前消息,，上述國務院督察工作將在4月20日左右結束，相關督察報告匯總后將上報國務院,。有媒體新近援引消息人士的話稱,，根據督察情況，中央很有可能盡快開始新一輪政策調整,，調整可能圍繞土地出讓政策,、開發(fā)商拿地門檻等方面展開，甚至不排除對房價進行直接干預,。