2011年5月1日,，將是規(guī)定“一房一價”的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的執(zhí)行日,。搶在這一天到來之前，北京高檔樓盤開始尋求應對的策略,，在5月1日之前暗中上調(diào)部分低價戶型的價格,，成為策略之一,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，綠城(中國)在北京開發(fā)的高檔住宅誠園項目,，即采用了這一手段。至4月11日,，北京綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)完成了對誠園項目的“暗中調(diào)價”,。該項目未售出房源的實際銷售價格，悄然上調(diào)1000元/平方米,�,！�
這將致使綠城誠園項目未售房源的單套總價至少上漲10萬元，而戶型越大單套總價上漲的幅度也就隨之水漲船高,。業(yè)內(nèi)人士透露,，這種暗漲應對一房一價的手段，對于已經(jīng)在售的高檔住宅開發(fā)商,，最具利益動機,。
悄然“漲價”
3月22日，國家發(fā)改委下發(fā)《商品住房銷售明碼標價規(guī)定》(下稱“規(guī)定”),，要求商品房銷售要實行一套一標價,，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用,。
5月1日將是該項政策的執(zhí)行“大限”,。于是，搶在5月1日“規(guī)定”開始執(zhí)行之前,，在北京便有開發(fā)企業(yè)開始采用暗中漲價的方式,，獲得最后的“上調(diào)價格機會”。本報綜合購房人的反映和記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),，位于北京的綠城誠園項目,，近日對原有未售房源中價格較低的房源進行了調(diào)價，每平方米價格上調(diào)的幅度為1000元,�,！�
誠園項目位于北京市朝陽區(qū)南沙灘東路3號，開發(fā)商為北京亞奧綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,。經(jīng)記者調(diào)查,，該公司歸屬北京綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而后者系在香港上市的綠城(中國)房地產(chǎn)股份有限公司的全資子公司。
2010年3,、10月,，誠園項目分兩次獲得北京市住建委的預售許可，目前項目主體工程已經(jīng)完工,，按照綠城方面與購房者簽訂的預售合同,，該項目將與2011年底和2012年中分兩批交房。
記者了解到,，今年清明小長假期間,，該項目告之購房咨詢者，誠園中部分原有售價較低的房源,，將調(diào)整價格,，調(diào)整價格的范圍既包括三居室，也包括一部分較大戶型,。
誠園項目的三居室建筑面積約171平方米,，位于項目西北角樓棟二層的兩套三居室的價格，在其上調(diào)價格之前,，總價分別約為944萬元,、935萬元人民幣，約合單價55000元/平方米,。上調(diào)價格后,，這兩套三居室的總價分別上漲至961萬元、952萬元人民幣,，約合單價56000元/平方米,，單價漲幅約1000元，總價漲幅在10萬元上下,�,！�
本報綜合多方情況證實，除上述兩套三居室外,，部分面積較大的戶型也以1000元/平方米的幅度上調(diào)了售價,。由于戶型面積的增大，其總價上浮的額度也就較高,。
不過,，記者也發(fā)現(xiàn)，該項目未售房源中原有定價較高的,，本次開發(fā)商未進行價格調(diào)整,。
應對政策
為何搶在5月1日到來之前，綠城方面悄然調(diào)高了部分未售房源的價格,？該項目一位銷售人員表示，這主要是為了應對發(fā)改委的“一房一價”政策,�,！叭绻F(xiàn)在不調(diào),，5月1日以后就不能再調(diào)高了�,！痹陔娫捴�,，她對記者說�,！�
按照北京市一房一價的操作方式,，一旦開發(fā)企業(yè)確定申報的價格得到批準，并在售樓現(xiàn)場以及相關(guān)網(wǎng)站進行公示,，將不得再行上調(diào)價格,，這也就是上述銷售人員“現(xiàn)在不漲，就沒有機會再漲”的邏輯的由來,。
發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》指出,，商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費,，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用,。同時，發(fā)改委的“規(guī)定”同時要求對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
預留空間
在實施“一房一價”政策之前,，北京市住建委一直通過“擬參考銷售均價”審核,、公示的方式，對開發(fā)商的定價行為進行約束,，不過,，恰是合理運用了該機制，綠城方面才得以在5月1日前,，對定價較低的未售房源向上調(diào)價1000元,。空間恰恰來自“擬參考預售均價”,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示,，誠園項目A2#住宅樓和B1#住宅樓的“擬參考銷售均價分別為62632元/平方米和60680元/平方米�,！薄暗�,，我們此前的銷售價格，實際上是低于這個價格的,�,！鼻笆鲣N售人員表示，按照“高限”提供這一價格指標進行公示，主要是為在日后靈活調(diào)整單套住房價格預留空間,。
記者了解到,，2010年5月1日以后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在對樓盤預售許可進行審批后,，要求在北京市房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)上公示其“擬售參考均價”,，該科目由開發(fā)企業(yè)向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供，并接受審核,�,！�
多位北京開發(fā)企業(yè)的銷售負責人均向記者表示，按照北京市的操作方法,，在企業(yè)上報的擬售參考均價通過住建委審核并在交易管理網(wǎng)進行公示后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任何的價格調(diào)整行為，都不得高過這一“上限”,，但在這一上限之下,，可以進行自主調(diào)整。這便是在發(fā)改委系統(tǒng)進行“一房一價”制約之前,，住建委系統(tǒng)對于房地產(chǎn)商定價的約束機制,。
也正是在這個機制之下,，在發(fā)改委5月1日開始在全國執(zhí)行一房一價之前,，作為開發(fā)企業(yè)的綠城，才能對其定價較低的房源,，向上上調(diào)價格,。對此，該項目銷售人員表示,，即便是上調(diào)之后的價格,，也低于其向住建委申報的“上限”，而這種“高報”擬銷售參考均價的策略,，則是為類似的價格調(diào)整預留空間,。
業(yè)內(nèi)人士透露，如此合理運用管理機制應對5月1日“一房一價”大限的開發(fā)商,，并非綠城一家,，而這種“應對”的方式，在已售一段時間的高檔住宅項目的開發(fā)商中,，將更有利益沖動,。