保障性住房建設(shè)驟然提速催生了巨大的資金缺口，至少8000億元需要通過社會融資解決,，但“無利可圖”的保障房開發(fā)讓各路資金望而卻步,�,！罢�,、民間冷”的現(xiàn)狀如何改變,？能否通過融資模式創(chuàng)新“點石成金”？一些先知先覺的民間資本已經(jīng)開始積極探索,。
據(jù)悉,，我國第一支以民間資本投資為主的公租房基金即將啟動，目前已報送至國家發(fā)展與改革委員會并抄報住建部,。這股悄然崛起的民間金融力量有望成為未來保障房建設(shè)的重要資本推手,。
保障房巨大資金缺口催生民間力量
據(jù)住建部估算,，今年1000萬套保障性住房建設(shè)資金將突破1.3萬億元—1.4萬億元,。其中僅有5000多億元將通過政府和各級政府來籌集,，其余8000多億元則將通過社會投入和被保障對象等進行籌集。
“地方財政壓力是巨大的,，雖然中央代發(fā)地方政府2000億元國債優(yōu)先用于保障性住房,，但這樣會使其他方面受到較大擠壓�,！北本┤A遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強指出,，“目前13萬元-14萬元一套住房的估算，還沒有計算教育,、醫(yī)療,、商業(yè)等市政配套的成本�,！�
銀行貸款顯然無法充當所有融資來源,。銀監(jiān)會主席助理閻慶民在“兩會”期間表示，保障房建設(shè)資金壓力不能全壓在銀行身上,，否則一旦出現(xiàn)無法收回信貸本息,，新一輪“平臺”貸款就有可能因保障房的建設(shè)而出現(xiàn)。
“如何調(diào)動民間資金的力量,，將社會資金轉(zhuǎn)化為保障性住房資金是當務(wù)之急,。”建設(shè)銀行投資銀行部總經(jīng)理王貴亞說,，銀行已根據(jù)國家要求拿出一部分資金來支持國家保障房建設(shè),，但考慮到投資回報率相對較低，投融資期限較長,，銀行放貸有一定的市場風險和政策風險,。
雖然社保基金,、保險等機構(gòu)資金已被允許可投資保障房,，但因缺乏專業(yè)管理團隊和運作模式，大都處于“觀望”狀態(tài),，換言之,，機構(gòu)資金同樣在尋找好的投資模式。
“這個時候引入民間資本參與一舉多得,�,！苯ㄣy精瑞資本集團董事長李曉東對記者表示，“巨額民間資本沒有很好的投資方向,，四處流動炒作商品,、推高房價，如果把這部分資金引入保障房建設(shè)，不僅可減少流動性泛濫和通脹壓力,，同時也解決政府的燃眉之急,。”
眾多專家認為,，保障房融資困局并非無法破解,，借助一定的政府支持，以私募股權(quán)基金模式打造出一個對接政府,、地產(chǎn)商,、民間資本等各方資源的平臺是個不錯的選擇。
首只公租房基金“蠢蠢欲動”
記者了解到,，我國第一支以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金——建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金即將成立,，目前已報送至國家發(fā)展與改革委員會并抄報住建部。
建銀精瑞公租房基金擬采取股份公司制設(shè)立,，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會牽頭組織一批合格企業(yè)共同發(fā)起組建,。基金的操作模式是,，政府用一定幅度的優(yōu)惠價格供應(yīng)土地,，再由基金出錢拿地，委托開發(fā)商承建,、運營管理,，建成后以租金和政策性補貼向投資者返利。
李曉東向記者透露,，基金首期募集資金不低于100億元,，未來3年內(nèi)，在全國范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項目,，投資建設(shè)數(shù)百萬平方米的公共租賃住房,，并在第7年退出。
基金籌備得到眾多房地產(chǎn)開發(fā)商積極響應(yīng),，華遠地產(chǎn),、路勁地產(chǎn)、復地集團,、華潤置地等中國知名地產(chǎn)企業(yè)都是基金發(fā)起人,。李曉東說，“開發(fā)商面臨不少社會壓力,，也想建保障房,，但有心無力，賺多少錢不是關(guān)鍵,，關(guān)鍵是壓不起那么多資金,，相對于讓其出錢,，還是出力更為重要�,！�
香港路勁地產(chǎn)集團主席單偉豹認為,，投資保障房建設(shè)是大勢所趨。企業(yè)要跟著市場需要去改變,，中國未來的大形勢將以內(nèi)需為主,，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說方向性調(diào)整勢在必行,。
“雖然不少房地產(chǎn)企業(yè)在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,，但商業(yè)地產(chǎn)所需的核心位置已經(jīng)沒有地了，與其要轉(zhuǎn)向二,、三線城市開發(fā)商品房,，不如轉(zhuǎn)向一線城市公租房這個大市場�,！敝行碌禺a(chǎn)總裁朱軍如是表示,。
用適度政策性金融杠桿“點石成金”
公租房基金100億元的投入，對8000億元資金缺口來說顯然杯水車薪,，但卻提供了一個可行,、可參考復制的操作模式，即成立專業(yè)管理團隊及操作平臺,，設(shè)計合理投資回報方案,，整合各方資源。
合理回報下,，資金募集就不是難題,。根據(jù)李曉東介紹，測算收益率時,，以北京,、上海、杭州,、廣州,、深圳5個房價最高的城市為樣本，做最壞打算,，最低收益率5%,，最高收益率有望達到12%。
任志強對記者表示：“建銀精瑞基金收益率預計有6%-8%,，甚至10%,，地方政府在巨大目標壓力面前，可能拿出更多優(yōu)惠條件,�,！�
其它商業(yè)機構(gòu)也在思考不同融資渠道與模式，以機制靈活著稱的信托公司就是另一股資本力量，目前中信信托,、平安信托,、中糧信托等信托公司都已開始探索保障房融資。
一位信托公司高層人士告訴記者：“我們已經(jīng)有了可行的操作模式,，配合政府適度支持,，在目前房地產(chǎn)信托年化收益率動輒10%背景下，可做到保障房信托僅比普通房地產(chǎn)信托收益率低一個多百分點,，這是相當不錯的回報,。”
不論公租房基金還是信托資金,，其收益率均受諸多變量影響：包括獲得房源的成本,，公租房租金價格，財政貼息幅度,，稅收優(yōu)惠政策的延續(xù)性以及退出方式等等,。因此，不少專家表示,，要想進一步吸引社會資金進入保障房建設(shè),，政府配套支持不可少。
李曉東說,，財政政策方面,，希望能獲得財政貼息和稅收優(yōu)惠，雖然國家政策已經(jīng)提出要給予貼息支持,，但實施細則還未出臺,；土地政策方面，希望政府給予一定價格優(yōu)惠,，同時適當提高容積率,；金融政策方面，對符合相關(guān)條件的機構(gòu),，希望國家政策性銀行能提供政策性貸款,；在基金到期退出時，考慮支持基金資產(chǎn)以REITs方式在資本市場退出,。
北京大學房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科建議,，政府可用“瘦肉搭肥肉”的方式讓房地產(chǎn)商獲得合理收益。讓開發(fā)商從公租房上投入,，在配套的商業(yè)地產(chǎn)上獲利,。
“政府要做的，不僅是投入資金,，更重要的是給市場一個杠桿,，以政策撬動民間資本的積極參與,。”貝塔策略工作室合伙人杜麗虹說,，現(xiàn)在并非是缺乏公租房的投資資金,，而是缺好的制度。如果能適當?shù)貑诱咝越鹑诟軛U,，通過稅收優(yōu)惠,、稅收返還、利息補貼,、增信擔保等方式引導民間資本進入保障房建設(shè),，將起到“點石成金”的作用。