樓價(jià)真的開(kāi)始跌了嗎,？
3月份,，北京,、深圳新房成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米,，上海新房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最大達(dá)7.6%，廣州均價(jià)跌破12000元/平方米,。
進(jìn)入4月上旬,，北京住宅成交價(jià)格繼續(xù)3月份的下滑趨勢(shì)。一些新開(kāi)盤項(xiàng)目推出9.3折,，直減7萬(wàn),、10萬(wàn)。
同期,，深圳一手房成交均價(jià)為18518元/平米,，環(huán)比下跌3.3%,。
上海,、廣州進(jìn)入4月后成交均價(jià)比3月底略見(jiàn)微升，前者升2%,，后者升6%,。
一線城市新房均價(jià)普跌,，與各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與CPI漲幅看齊的態(tài)勢(shì)，呈鮮明對(duì)比,。
但局勢(shì)依然微妙,。
“業(yè)內(nèi)普遍對(duì)北京房?jī)r(jià)3月份環(huán)比下降26.7%這一數(shù)據(jù)表示懷疑�,！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)業(yè)界人士說(shuō),，“業(yè)內(nèi)有個(gè)傳聞，有的城市的政府部門通過(guò)不向高端房發(fā)放預(yù)售證來(lái)做低成交價(jià)”,。
那么真實(shí)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)到底如何,？
本報(bào)記者4月12日采訪多位國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、上市公司高管,，大部分受訪者認(rèn)為,，今年房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)較為明顯，尤其是一線城市房?jī)r(jià)下跌幾成定局,，樓市供求關(guān)系正在發(fā)生轉(zhuǎn)變,，地產(chǎn)商們對(duì)未來(lái)的價(jià)格預(yù)期也在發(fā)生改變，調(diào)低價(jià)格出貨的動(dòng)力在上升,。
寒冷“小陽(yáng)春”
中原地產(chǎn)4月12日發(fā)布了根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)得出的統(tǒng)計(jì)結(jié)果,，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比減少50.9%,，環(huán)比2月減少41.5%,，而成交均價(jià)為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%,，同比下降了10.9%,。
進(jìn)入4月上旬，北京樓市商品房期房住宅簽約套數(shù)為1274套,，環(huán)比上月同期下調(diào)8.5%,。總簽約套數(shù)為3538套,，環(huán)比上月同期下調(diào)了33.7%,。而成交價(jià)格則繼續(xù)出現(xiàn)逐漸下滑的趨勢(shì)。
北京并非孤例,。
中國(guó)指數(shù)研究院所監(jiān)測(cè)的北上廣深四大一線城市3月房?jī)r(jià)均呈環(huán)比小幅下降,，其中上海降幅最大，環(huán)比下降7.6%,。二線城市中,，寧波價(jià)格下跌29.06%，其余城市未見(jiàn)明顯波動(dòng),。
“今年上海2,、3月份樓市成交量創(chuàng)下了6年來(lái)同期最低水平,。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示,，在樓市最低迷的2月底,，上海中海御景熙岸等個(gè)別開(kāi)盤價(jià)降低20%上市，獲得市場(chǎng)追捧,。
不過(guò),，進(jìn)入4月份后，來(lái)自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示,，4月4日-4月10日,，上海市商
品住宅總計(jì)成交面積12.3萬(wàn)平米，環(huán)比前周回落33%,，但成交均價(jià)19992元/平方米,，環(huán)比前周微升2%。
根據(jù)廣州家緣房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，3月份廣州新房成交均價(jià)為11280元/平方米,，環(huán)比下跌3%。
進(jìn)入4月份,，據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)顯示,，4月4日至4月10日，廣州十區(qū)兩縣市新一手住宅成交均價(jià)11848元/平方米,，環(huán)比止跌上漲約6%,。
在深圳，3月“小陽(yáng)春”并未如期而至,。
深圳中原根據(jù)國(guó)土委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示,，3月份全市新房成交均價(jià)19424元/平方米，環(huán)比下跌5.65%,。因一些低價(jià)樓盤成交量大,，拉低全市均價(jià)，其中本月成交套數(shù)前10名成交均價(jià)只有16521元/平方米,，環(huán)比下跌近14%,。
而進(jìn)入4月份第一周，據(jù)中原地產(chǎn)和世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，深圳一手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下降21%,，共成交347套；一手房成交均價(jià)為18518元/平米,，環(huán)比下跌了3.3%,。
長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，至二季度中，各地價(jià)格調(diào)整應(yīng)會(huì)展開(kāi),，行業(yè)有望真正迎來(lái)谷底。
看跌成“共識(shí)”
一線城市房?jī)r(jià)普跌之時(shí),，從華遠(yuǎn)集團(tuán)退休后繼續(xù)留任上市公司華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁的任志強(qiáng)4月10日在媒體見(jiàn)面會(huì)上預(yù)測(cè),，2011年全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，但降幅不會(huì)超過(guò)15%,。
受訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)同任志強(qiáng)的這一判斷,。
“一線城市，隨著調(diào)控政策的逐步落實(shí),，房?jī)r(jià)會(huì)回歸至合理水平,；重點(diǎn)二線城市剛需比例大，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定波動(dòng),�,！苯鸬乜偛命S俊燦向本報(bào)記者表示。
“供求關(guān)系改變了,�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌認(rèn)為，從今年二季度開(kāi)始,，商品房潛在的供應(yīng)量會(huì)放大,，很多城市的供應(yīng)都會(huì)在二季度開(kāi)始擴(kuò)張。而限購(gòu)限貸嚴(yán)厲,，使得現(xiàn)在的需求比較低迷,，會(huì)導(dǎo)致供大于求。
不過(guò),，他強(qiáng)調(diào),，房?jī)r(jià)下降僅僅是指全國(guó)市場(chǎng)的整體態(tài)勢(shì)而言，不代表每個(gè)城市都會(huì)降,。
“目前房地產(chǎn)商的價(jià)格預(yù)期確實(shí)是下降了,。”與眾多地產(chǎn)商有接觸的北京亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示,，比如北京一些近期新開(kāi)盤項(xiàng)目已從3萬(wàn)元/平方米調(diào)低至2.5萬(wàn)元/平方米,。
各種數(shù)據(jù)也顯示地產(chǎn)商面臨的降價(jià)壓力在增長(zhǎng)。
從上市房企2010年報(bào)來(lái)看,，資產(chǎn)負(fù)債率普遍走高,，多數(shù)達(dá)到行業(yè)70%警戒線；84家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元,，同比減少1150億元,。
包括萬(wàn)科、保利、富力等主要地產(chǎn)商近期陸續(xù)公布的一季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,，大型地產(chǎn)商2,、3月份銷售均出現(xiàn)環(huán)比下滑，“成交放緩已確立,，存貨壓力上升,。”萬(wàn)科總裁郁亮說(shuō),，行業(yè)資金緊張也已經(jīng)確定,。
“基于巨大的壓力，他們只能通過(guò)降價(jià)回籠資金,�,！惫阏f(shuō)，現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況就像是最差的2008年,。
“積極銷售策略”
地產(chǎn)商看跌的同時(shí),，大多數(shù)城市近期出臺(tái)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)確定的全年房?jī)r(jià)漲幅都在10%-15%區(qū)間，并且與GDP,、CPI掛鉤,，
中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，一些地方政府制定的調(diào)控目標(biāo)中存在偷換概念的嫌疑,，“如果房?jī)r(jià)最終下降了,，那也可能只是統(tǒng)計(jì)上的下降�,！北热�,，有城市今年的統(tǒng)計(jì)把限價(jià)房的價(jià)格數(shù)據(jù)也納入到統(tǒng)計(jì)范圍，而不少地方則把豪宅的價(jià)格因素剔除在外,。
有深圳業(yè)內(nèi)人士向記者透露,，目前地方政府又出現(xiàn)不給高端項(xiàng)目發(fā)放預(yù)售證的情況，寄望以此拉低整體房屋成交均價(jià),。
一位不愿具名的地產(chǎn)商人士表示：“根據(jù)以往多年的經(jīng)驗(yàn),，大家都知道這樣的調(diào)控不具可操作性。每家公司都有自己的市場(chǎng)分析和資金,、戰(zhàn)略考量,，都會(huì)根據(jù)自己公司在各地的存貨去化情況，來(lái)分析供求,，決定自己的銷售策略,。”
“我們判斷,，不把目前的市場(chǎng)僵局打破,，中央政府的調(diào)控目標(biāo)就沒(méi)有達(dá)到,，接下來(lái)還會(huì)有更多政策出臺(tái)，”華南一家大型國(guó)有房企人士認(rèn)為,，而破局的辦法就是降價(jià)或新盤“低開(kāi)”,。
這位人士認(rèn)為，他所在公司在北京,、上海的促銷和定價(jià)策略符合調(diào)控趨勢(shì),，現(xiàn)在務(wù)必要“搶市場(chǎng)”，否則到了更低迷的時(shí)候,，有能力,、有資格購(gòu)買的客戶都沒(méi)有了,。
但郭毅認(rèn)為,，地產(chǎn)商制定價(jià)格都是出于理性的判斷，不會(huì)低于自己的底線銷售,，事實(shí)上就北京來(lái)看,，迄今為止還只是一些新樓盤低價(jià)開(kāi)盤，大面積的直接降價(jià)目前還沒(méi)有出現(xiàn),。
顯示地產(chǎn)商們眼下復(fù)雜心態(tài)的一個(gè)現(xiàn)象是,，多數(shù)受訪的地產(chǎn)商仍盡力避免直接提及“降價(jià)”這一敏感詞匯，他們大多小心地選取“積極促銷”,、“靈活策略”,、“價(jià)格彈性”、“向有利于購(gòu)房者的方向轉(zhuǎn)變”這類措辭,，來(lái)表達(dá)對(duì)于今年市場(chǎng)的判斷和應(yīng)對(duì),。
“這是業(yè)內(nèi)不成文的軟規(guī)則了�,！�
一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)觀察人士評(píng)價(jià)說(shuō),，“2008年萬(wàn)科帶頭降價(jià)，王石說(shuō)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)來(lái)了,，被業(yè)內(nèi)批為"叛徒",。”
而當(dāng)年處于風(fēng)口浪尖的萬(wàn)科,，這次的表態(tài)也謹(jǐn)慎多了,。
“3月份我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市成交量和金額都出現(xiàn)下滑，這一變化在我們預(yù)料之內(nèi),，”萬(wàn)科董秘譚華杰向本報(bào)記者表示,，萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)持快速開(kāi)發(fā)，目前并無(wú)必要下調(diào)全年的計(jì)劃開(kāi)工量,。
譚華杰認(rèn)為,，房?jī)r(jià)和地價(jià)間存在聯(lián)動(dòng)，住房市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，土地市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整,。萬(wàn)科將繼續(xù)積極促進(jìn)銷售,。“如果土地市場(chǎng)出現(xiàn)了相應(yīng)的合理調(diào)整,，萬(wàn)科的積極銷售策略將更為堅(jiān)決,。”