4月6日，中國人民銀行決定,，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率,。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。在通脹的壓力日益高漲的今天,，已經(jīng)有專家預測下一次的加息就在二季度,，那么對于眾多的房貸一族來說，是否需要考慮提前還貸呢,？提前還貸到底值不值呢?
百萬商貸多還20萬 次年才生效
本次的加息之后,，最受房貸一族關(guān)注的五年期以上貸款利率(房貸利率)上調(diào)至6.80%，到底有多大的影響呢,？北京銀行營業(yè)部財富中心理財師王薇給讀者算了一筆賬：以一套總價150萬元的住房為例,，商業(yè)貸款100萬元，分30年還清,。按等額本息還款計算,，本次加息前(基準利率為6.6%)，月均還款額為6386.59元,。加息后,，基準利率變?yōu)?.8%，月均還款額為6519.25元,，房貸族每月增加還款132.66元,。而相比2010年10月20日之前5年期以上貸款5.94%的基準利率，當前利率已累計提高了0.86個百分點,。個人住房公積金貸款五年以下(含五年)和五年以上分別提高至4.20%和4.70%,，均較之前提高了0.20個百分點。
另外,，王薇特別提醒房貸一族,，目前貸款利率調(diào)整常用的是次年調(diào)整方式，也就是說,，不論是升息還是降息，也不管一年之內(nèi)人民銀行多少次調(diào)整貸款利率,，貸款利率也暫時沿用年初的,，直到次年1月1日才隨之調(diào)整，所以借款人無需一看到調(diào)息就急于馬上還款,，而可以選擇在真正調(diào)息之前還款即可,。具體到這一次的調(diào)整來說,，100萬元30年期貸款，按照利率5.94%計算,，總利息1144514.50元,，月均還款額為5956.98元，四次加息后每月多還562.27元,，總利息支出增加更是超過20.24萬元,。不僅商業(yè)貸款利率提高，公積金貸款利率也在跟漲,。據(jù)悉,，目前首套房商業(yè)貸款利率為6.8%，公積金為4.7%,，利率差高達2.1%,，而之前這一數(shù)據(jù)僅為1.14%。銀行理財專家介紹,，目前同樣以貸款100萬元期限30年為例,，商業(yè)貸款的月供為6519.25元，公積金僅為5186.38元,，房貸族每月少還1332.87元,。
核心在于利息收支差距
對于不同的房貸族而言，提前還款是否劃算不能一概而論,，一定要考慮到房價的增長率和利息調(diào)整的時間因素,。王薇認為，計算提前還款是否劃算,，核心問題當然就是看還款之后節(jié)省的利息支出是否大于不還款帶來的利息收入,。不同的房貸族需要不同的對策
1、普通無投資經(jīng)驗的老百姓
普通的百姓買房大都出于自住的剛性需求,，沒有投資目的,，在未來賣房的可能性很小，對于這類群體,，如果不提前還款通常都是將錢簡單地存入銀行,，存款利息收入當然無法覆蓋貸款的利息支出，這時候就要看本身的房貸是否享受7折等優(yōu)惠政策,，如果享受優(yōu)惠,，就可以考慮暫時不還款。再有就是等額本息還款年數(shù)過半的,，或等額本金還款年數(shù)超過1/3的,，再提前還款就相對不劃算了。
相反,，對于處于還款前期,，又不享受優(yōu)惠的借款人,，在連續(xù)加息的情況下，如果有經(jīng)濟能力就應該考慮提前還貸,，還款時考慮家庭的綜合經(jīng)濟情況選擇全部還或是部分還,。當部分還款之后，也可以根據(jù)自身承受能力要求銀行保持原來的月供金額,，縮短貸款期限從而進一步節(jié)省利息,。
2、有經(jīng)驗的投資者
對于有一定投資經(jīng)驗,、且買房用于投資的借款人來說,，更多地需要考慮房價的增長率和手上現(xiàn)有投資產(chǎn)品的收益率。如果投資者手中持有股票,、基金,、債券等，收益率高于貸款利率,，借款人也完全沒有必要選擇提前還貸,，大可將資金用于投資。但如果借款人購買的是第二套房產(chǎn),，利率上浮,，且市場不斷加息，借款人需綜合考慮經(jīng)濟實力,、時間,、機會成本來確定自己的最佳還款方式。另外,，還要考慮房子的位置和價值,，如果房子處于北京的核心區(qū)域，那么有理由相信未來也很有可能保持價格的堅挺,。因此,，從中長期考慮，特別是具有投資目的的房子,，可以暫時不考慮提前還貸,。
四種人也無需提前還款
很多貸款族依然有些疑惑：“我們這些夾心族到底該怎么算呢？因為既不是有經(jīng)驗的投資理財者,，也不是毫無投資經(jīng)驗,，那么我們該怎么做呢？”白領(lǐng)姜偉就認為自己是標準的北京貸款族,，“我以前看過一篇北京貸款族的標準像,，說是年紀30出頭，貸款100多萬,，收入七八千塊,，有一輛經(jīng)濟小車，夫妻倆正準備要孩子,，夫妻倆有一個是外地戶口,，還有需要養(yǎng)老的外地老人，感覺那就是在說我呀,，所以我希望得到的建議是越具體越好,，因為我們比上不足比下有余，我們只有八萬塊閑錢,，用不用提前還呢,？”對于姜偉的這種情況，北京銀行理財師王薇的建議是：“還是不要提前還了,。一方面他們準備要孩子,，孩子今后的花銷會非常大，而家里需要贍養(yǎng)的老人也存在這個問題,，老人,、孩子一旦有個頭痛腦熱什么的，都會產(chǎn)生不小的費用,。而且像姜偉這樣的年輕人普遍接受能力都比較強,，所以即使他們在銀行購買理財產(chǎn)品的收益都會超過加息的利息，我不建議他提前還貸,�,！�
王薇還對另外四種無需提前還貸的人進行了歸納。第一種是仍需支付違約金的貸款者,。對于在較短時間內(nèi)即要求提前還款的客戶,，各家銀行均有不同的違約金要求。以建設(shè)銀行為例,，規(guī)定如在貸款發(fā)放一年(含一年)以內(nèi)提前償還部分或全部本金,，貸款人需按該次提前歸還本金額的3%作為違約金。違約金隨支付年限減少,，3年以上則不需支付,。如房貸100萬元，一年內(nèi)貸款人如提前償還全部本金就需支付3萬元違約金,。而如果是以20年,，8.5折利率優(yōu)惠計算，兩次利率提高后,，需要多支付的利息總額也僅在5萬元左右,。這種情況下，不如“等一等”，待不需支付違約金時再做償還,。
第二種情況是那些享受最大利率優(yōu)惠的人,。如果市民的房貸享受基準利率打7折的優(yōu)惠，提前還貸可能不劃算,。因為還貸后若要再找銀行貸款,，利率將更高。即使央行兩次加息后,，這類市民的5年期以上貸款年利率也才4.48%,，遠低于重新貸款所需的利率。
第三種情況是已經(jīng)還貸很長時間的貸款人,。一般來講,，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的，貸款最長年限是30年,，通常分為三段,，即10年、20年,、30年,。無論等額本息還款法還是等額本金還款法，10年的貸款利息,，接近本金的1/3左右,；20年的貸款利息，接近本金的2/3,；30年的貸款利息,，本息接近相等。
第四種是那些投資理財能獲得較高收益的人,。如果市民手里的錢投資理財,，年收益率能夠高過5年期以上的房貸利率6.4%，那不如不還,，依然讓“錢生錢”,。
提前還款三大秘籍
提前還貸的目的無非是減少利息支出，而不同的銀行有不同的提前還貸方式,，但萬變不離其宗,，無外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類。其中,，提前全部還貸從理論上而言,，利息支出是最少的，但是考驗的是還款人的經(jīng)濟實力,，只要有合理的計劃和安全的預期資金流,，這種方式是最優(yōu)的,，但這種方法需要強大的財力支撐，肯定不適合大多數(shù)人,。
對于大多數(shù)房貸族來說,，肯定會選擇部分提前還款方式，當然,，不同的銀行分門別類也有不同的還款方式可供參考選擇,。總體來說,，部分提前還款方式有三大思路：
第一種，部分提前還款,，剩余的貸款保持每月還款額不變,，將還款期限縮短。
第二種,，部分提前還款,，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變,。
第三種,，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少,，同時將還款期限縮短,。
選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的,。在部分提前還貸中,，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短,，改變還貸方式例如由等額本息換成等額本金還款方式,。在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結(jié)果后,，房貸族們要結(jié)合經(jīng)濟實力,、綜合考慮時間、機會成本來確定自己的最佳方式,。
鏈接 提前還貸 手續(xù)不同
工商銀行
據(jù)工行工作人員介紹,，客戶攜帶本人身份證原件、還款的工行銀行卡或存折以及借款合同,，到原貸款經(jīng)辦網(wǎng)點填表提出書面申請,，經(jīng)銀行審批同意后辦理部分或全部提前還貸，審批期限在一個禮拜左右,。違約金依據(jù)貸款合同約定進行收取,。在工行其他網(wǎng)點辦理的貸款，提先還貸事宜請咨詢網(wǎng)點工作人員。
農(nóng)業(yè)銀行
客戶一般應按照借貸雙方約定的借款合同進行還本付息,，對于情況特殊的,，確需提前還貸的，應提前向經(jīng)辦網(wǎng)點提出書面申請,，經(jīng)審批同意的給予辦理提前還貸手續(xù),。在申請?zhí)崆斑�貸時，客戶應提供本人身份證,、提前還貸申請書以及借款合同等,。提前還貸是否收取違約金，按借款合同上的規(guī)定辦理,。
中國銀行
客戶本人憑身份證,、還款存折或中行銀行卡到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點去辦理。提前還貸違約金按合同約定收取,，辦理還貸是否需要提前預約,，要問經(jīng)辦網(wǎng)點的工作人員，不同的網(wǎng)點規(guī)定不一樣,。
建設(shè)銀行
客戶提前還貸需到原貸款經(jīng)辦機構(gòu)提出申請,，按合同規(guī)定要提前一個月預約。實際操作中,，有的經(jīng)辦機構(gòu)是隨到隨辦的,，有的是按預約時間辦理，客戶最好事先和經(jīng)辦機構(gòu)聯(lián)系一下,。提前還貸是否收取違約金,，按合同的有關(guān)條款辦。辦理時需攜帶本人身份證原件,、還款存折(或儲蓄卡),。
招商銀行
如果客戶有權(quán)證抵押在該行的，一般需要提前三四個工作日進行預約,。無權(quán)證抵押的,，無需提前預約，可隨時還款,。如果客戶開通過自助還款功能的,，可以隨時通過電話銀行和網(wǎng)上銀行進行提前還貸，無需去營業(yè)網(wǎng)點辦理提前還貸相關(guān)手續(xù),�,？蛻羧ス衽_辦理提前還貸的，只需本人帶上有效身份證件就可辦理,。至于提前還貸是否收取違約金,，要看客戶與銀行雙方的合同約定,。如果合同無此約定的，則提前還貸無需收取違約金,。