4月6日,，中國人民銀行決定,，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率,。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點,。在通脹的壓力日益高漲的今天,，已經(jīng)有專家預測下一次的加息就在二季度,，那么對于眾多的房貸一族來說,，是否需要考慮提前還貸呢,？提前還貸到底值不值呢?
百萬商貸多還20萬 次年才生效
本次的加息之后,，最受房貸一族關注的五年期以上貸款利率(房貸利率)上調(diào)至6.80%,，到底有多大的影響呢？北京銀行營業(yè)部財富中心理財師王薇給讀者算了一筆賬：以一套總價150萬元的住房為例,，商業(yè)貸款100萬元,，分30年還清。按等額本息還款計算,，本次加息前(基準利率為6.6%),，月均還款額為6386.59元。加息后,，基準利率變?yōu)?.8%,，月均還款額為6519.25元，房貸族每月增加還款132.66元,。而相比2010年10月20日之前5年期以上貸款5.94%的基準利率,，當前利率已累計提高了0.86個百分點。個人住房公積金貸款五年以下(含五年)和五年以上分別提高至4.20%和4.70%,，均較之前提高了0.20個百分點,。
另外，王薇特別提醒房貸一族,，目前貸款利率調(diào)整常用的是次年調(diào)整方式,，也就是說，不論是升息還是降息,，也不管一年之內(nèi)人民銀行多少次調(diào)整貸款利率,，貸款利率也暫時沿用年初的,，直到次年1月1日才隨之調(diào)整，所以借款人無需一看到調(diào)息就急于馬上還款,，而可以選擇在真正調(diào)息之前還款即可,。具體到這一次的調(diào)整來說，100萬元30年期貸款,，按照利率5.94%計算,，總利息1144514.50元，月均還款額為5956.98元,，四次加息后每月多還562.27元,，總利息支出增加更是超過20.24萬元。不僅商業(yè)貸款利率提高,，公積金貸款利率也在跟漲,。據(jù)悉，目前首套房商業(yè)貸款利率為6.8%,，公積金為4.7%,，利率差高達2.1%，而之前這一數(shù)據(jù)僅為1.14%,。銀行理財專家介紹,，目前同樣以貸款100萬元期限30年為例，商業(yè)貸款的月供為6519.25元,，公積金僅為5186.38元,，房貸族每月少還1332.87元。
核心在于利息收支差距
對于不同的房貸族而言,，提前還款是否劃算不能一概而論,，一定要考慮到房價的增長率和利息調(diào)整的時間因素。王薇認為,，計算提前還款是否劃算,，核心問題當然就是看還款之后節(jié)省的利息支出是否大于不還款帶來的利息收入。不同的房貸族需要不同的對策
1,、普通無投資經(jīng)驗的老百姓
普通的百姓買房大都出于自住的剛性需求,，沒有投資目的，在未來賣房的可能性很小,，對于這類群體,，如果不提前還款通常都是將錢簡單地存入銀行，存款利息收入當然無法覆蓋貸款的利息支出,，這時候就要看本身的房貸是否享受7折等優(yōu)惠政策,，如果享受優(yōu)惠，就可以考慮暫時不還款,。再有就是等額本息還款年數(shù)過半的,，或等額本金還款年數(shù)超過1/3的,，再提前還款就相對不劃算了。
相反,，對于處于還款前期，又不享受優(yōu)惠的借款人,，在連續(xù)加息的情況下,，如果有經(jīng)濟能力就應該考慮提前還貸，還款時考慮家庭的綜合經(jīng)濟情況選擇全部還或是部分還,。當部分還款之后,，也可以根據(jù)自身承受能力要求銀行保持原來的月供金額，縮短貸款期限從而進一步節(jié)省利息,。
2,、有經(jīng)驗的投資者
對于有一定投資經(jīng)驗、且買房用于投資的借款人來說,，更多地需要考慮房價的增長率和手上現(xiàn)有投資產(chǎn)品的收益率,。如果投資者手中持有股票、基金,、債券等,，收益率高于貸款利率，借款人也完全沒有必要選擇提前還貸,，大可將資金用于投資,。但如果借款人購買的是第二套房產(chǎn)，利率上浮,，且市場不斷加息,，借款人需綜合考慮經(jīng)濟實力、時間,、機會成本來確定自己的最佳還款方式,。另外，還要考慮房子的位置和價值,，如果房子處于北京的核心區(qū)域,，那么有理由相信未來也很有可能保持價格的堅挺。因此,，從中長期考慮,，特別是具有投資目的的房子，可以暫時不考慮提前還貸,。
四種人也無需提前還款
很多貸款族依然有些疑惑：“我們這些夾心族到底該怎么算呢,？因為既不是有經(jīng)驗的投資理財者，也不是毫無投資經(jīng)驗,，那么我們該怎么做呢,？”白領姜偉就認為自己是標準的北京貸款族,，“我以前看過一篇北京貸款族的標準像，說是年紀30出頭,，貸款100多萬,，收入七八千塊，有一輛經(jīng)濟小車,，夫妻倆正準備要孩子,，夫妻倆有一個是外地戶口，還有需要養(yǎng)老的外地老人,，感覺那就是在說我呀,，所以我希望得到的建議是越具體越好，因為我們比上不足比下有余,，我們只有八萬塊閑錢,，用不用提前還呢？”對于姜偉的這種情況,，北京銀行理財師王薇的建議是：“還是不要提前還了,。一方面他們準備要孩子，孩子今后的花銷會非常大,，而家里需要贍養(yǎng)的老人也存在這個問題,，老人、孩子一旦有個頭痛腦熱什么的,，都會產(chǎn)生不小的費用,。而且像姜偉這樣的年輕人普遍接受能力都比較強，所以即使他們在銀行購買理財產(chǎn)品的收益都會超過加息的利息,，我不建議他提前還貸,。”
王薇還對另外四種無需提前還貸的人進行了歸納,。第一種是仍需支付違約金的貸款者,。對于在較短時間內(nèi)即要求提前還款的客戶，各家銀行均有不同的違約金要求,。以建設銀行為例,，規(guī)定如在貸款發(fā)放一年(含一年)以內(nèi)提前償還部分或全部本金，貸款人需按該次提前歸還本金額的3%作為違約金,。違約金隨支付年限減少,，3年以上則不需支付。如房貸100萬元,，一年內(nèi)貸款人如提前償還全部本金就需支付3萬元違約金,。而如果是以20年，8.5折利率優(yōu)惠計算，兩次利率提高后,，需要多支付的利息總額也僅在5萬元左右,。這種情況下，不如“等一等”,，待不需支付違約金時再做償還,。
第二種情況是那些享受最大利率優(yōu)惠的人。如果市民的房貸享受基準利率打7折的優(yōu)惠,，提前還貸可能不劃算,。因為還貸后若要再找銀行貸款，利率將更高,。即使央行兩次加息后,，這類市民的5年期以上貸款年利率也才4.48%,，遠低于重新貸款所需的利率,。
第三種情況是已經(jīng)還貸很長時間的貸款人。一般來講,，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的,，貸款最長年限是30年，通常分為三段,，即10年,、20年、30年,。無論等額本息還款法還是等額本金還款法,，10年的貸款利息，接近本金的1/3左右,；20年的貸款利息,，接近本金的2/3；30年的貸款利息,，本息接近相等,。
第四種是那些投資理財能獲得較高收益的人。如果市民手里的錢投資理財,，年收益率能夠高過5年期以上的房貸利率6.4%,，那不如不還，依然讓“錢生錢”,。
提前還款三大秘籍
提前還貸的目的無非是減少利息支出,，而不同的銀行有不同的提前還貸方式，但萬變不離其宗,，無外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類,。其中，提前全部還貸從理論上而言，利息支出是最少的,，但是考驗的是還款人的經(jīng)濟實力,，只要有合理的計劃和安全的預期資金流，這種方式是最優(yōu)的,，但這種方法需要強大的財力支撐,，肯定不適合大多數(shù)人。
對于大多數(shù)房貸族來說,，肯定會選擇部分提前還款方式,，當然，不同的銀行分門別類也有不同的還款方式可供參考選擇,�,？傮w來說，部分提前還款方式有三大思路：
第一種,，部分提前還款,，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短,。
第二種,，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少,，保持還款期限不變,。
第三種，部分提前還款,，剩余的貸款將每月還款額減少,，同時將還款期限縮短。
選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的,，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的,。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少,，同時將還款期限縮短,，改變還貸方式例如由等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前,，計算出不同方式下的還貸結(jié)果后,，房貸族們要結(jié)合經(jīng)濟實力、綜合考慮時間,、機會成本來確定自己的最佳方式,。
鏈接 提前還貸 手續(xù)不同
工商銀行
據(jù)工行工作人員介紹，客戶攜帶本人身份證原件,、還款的工行銀行卡或存折以及借款合同,，到原貸款經(jīng)辦網(wǎng)點填表提出書面申請，經(jīng)銀行審批同意后辦理部分或全部提前還貸，審批期限在一個禮拜左右,。違約金依據(jù)貸款合同約定進行收取,。在工行其他網(wǎng)點辦理的貸款，提先還貸事宜請咨詢網(wǎng)點工作人員,。
農(nóng)業(yè)銀行
客戶一般應按照借貸雙方約定的借款合同進行還本付息,，對于情況特殊的，確需提前還貸的,，應提前向經(jīng)辦網(wǎng)點提出書面申請,，經(jīng)審批同意的給予辦理提前還貸手續(xù)。在申請?zhí)崆斑�貸時,，客戶應提供本人身份證,、提前還貸申請書以及借款合同等。提前還貸是否收取違約金,，按借款合同上的規(guī)定辦理,。
中國銀行
客戶本人憑身份證、還款存折或中行銀行卡到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點去辦理,。提前還貸違約金按合同約定收取,，辦理還貸是否需要提前預約,，要問經(jīng)辦網(wǎng)點的工作人員,，不同的網(wǎng)點規(guī)定不一樣。
建設銀行
客戶提前還貸需到原貸款經(jīng)辦機構(gòu)提出申請,，按合同規(guī)定要提前一個月預約,。實際操作中，有的經(jīng)辦機構(gòu)是隨到隨辦的,，有的是按預約時間辦理,，客戶最好事先和經(jīng)辦機構(gòu)聯(lián)系一下。提前還貸是否收取違約金,，按合同的有關條款辦,。辦理時需攜帶本人身份證原件、還款存折(或儲蓄卡),。
招商銀行
如果客戶有權證抵押在該行的,，一般需要提前三四個工作日進行預約。無權證抵押的,，無需提前預約,，可隨時還款。如果客戶開通過自助還款功能的,，可以隨時通過電話銀行和網(wǎng)上銀行進行提前還貸,，無需去營業(yè)網(wǎng)點辦理提前還貸相關手續(xù)。客戶去柜臺辦理提前還貸的,，只需本人帶上有效身份證件就可辦理,。至于提前還貸是否收取違約金，要看客戶與銀行雙方的合同約定,。如果合同無此約定的,，則提前還貸無需收取違約金。