4月6日，中國(guó)人民銀行決定,，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。在通脹的壓力日益高漲的今天,，已經(jīng)有專(zhuān)家預(yù)測(cè)下一次的加息就在二季度,，那么對(duì)于眾多的房貸一族來(lái)說(shuō)，是否需要考慮提前還貸呢,？提前還貸到底值不值呢?
百萬(wàn)商貸多還20萬(wàn) 次年才生效
本次的加息之后,，最受房貸一族關(guān)注的五年期以上貸款利率(房貸利率)上調(diào)至6.80%，到底有多大的影響呢,？北京銀行營(yíng)業(yè)部財(cái)富中心理財(cái)師王薇給讀者算了一筆賬：以一套總價(jià)150萬(wàn)元的住房為例,，商業(yè)貸款100萬(wàn)元，分30年還清,。按等額本息還款計(jì)算,，本次加息前(基準(zhǔn)利率為6.6%)，月均還款額為6386.59元,。加息后,，基準(zhǔn)利率變?yōu)?.8%，月均還款額為6519.25元,，房貸族每月增加還款132.66元,。而相比2010年10月20日之前5年期以上貸款5.94%的基準(zhǔn)利率，當(dāng)前利率已累計(jì)提高了0.86個(gè)百分點(diǎn),。個(gè)人住房公積金貸款五年以下(含五年)和五年以上分別提高至4.20%和4.70%,，均較之前提高了0.20個(gè)百分點(diǎn)。
另外,，王薇特別提醒房貸一族,，目前貸款利率調(diào)整常用的是次年調(diào)整方式,，也就是說(shuō)，不論是升息還是降息,，也不管一年之內(nèi)人民銀行多少次調(diào)整貸款利率,，貸款利率也暫時(shí)沿用年初的，直到次年1月1日才隨之調(diào)整,，所以借款人無(wú)需一看到調(diào)息就急于馬上還款,，而可以選擇在真正調(diào)息之前還款即可。具體到這一次的調(diào)整來(lái)說(shuō),，100萬(wàn)元30年期貸款,，按照利率5.94%計(jì)算，總利息1144514.50元,，月均還款額為5956.98元,，四次加息后每月多還562.27元，總利息支出增加更是超過(guò)20.24萬(wàn)元,。不僅商業(yè)貸款利率提高,，公積金貸款利率也在跟漲。據(jù)悉,，目前首套房商業(yè)貸款利率為6.8%,，公積金為4.7%，利率差高達(dá)2.1%,，而之前這一數(shù)據(jù)僅為1.14%,。銀行理財(cái)專(zhuān)家介紹，目前同樣以貸款100萬(wàn)元期限30年為例,，商業(yè)貸款的月供為6519.25元,，公積金僅為5186.38元，房貸族每月少還1332.87元,。
核心在于利息收支差距
對(duì)于不同的房貸族而言,，提前還款是否劃算不能一概而論，一定要考慮到房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率和利息調(diào)整的時(shí)間因素,。王薇認(rèn)為,，計(jì)算提前還款是否劃算，核心問(wèn)題當(dāng)然就是看還款之后節(jié)省的利息支出是否大于不還款帶來(lái)的利息收入,。不同的房貸族需要不同的對(duì)策
1、普通無(wú)投資經(jīng)驗(yàn)的老百姓
普通的百姓買(mǎi)房大都出于自住的剛性需求,，沒(méi)有投資目的,，在未來(lái)賣(mài)房的可能性很小，對(duì)于這類(lèi)群體,，如果不提前還款通常都是將錢(qián)簡(jiǎn)單地存入銀行,，存款利息收入當(dāng)然無(wú)法覆蓋貸款的利息支出,，這時(shí)候就要看本身的房貸是否享受7折等優(yōu)惠政策，如果享受優(yōu)惠,，就可以考慮暫時(shí)不還款,。再有就是等額本息還款年數(shù)過(guò)半的，或等額本金還款年數(shù)超過(guò)1/3的,，再提前還款就相對(duì)不劃算了,。
相反，對(duì)于處于還款前期,，又不享受優(yōu)惠的借款人,，在連續(xù)加息的情況下，如果有經(jīng)濟(jì)能力就應(yīng)該考慮提前還貸,，還款時(shí)考慮家庭的綜合經(jīng)濟(jì)情況選擇全部還或是部分還,。當(dāng)部分還款之后，也可以根據(jù)自身承受能力要求銀行保持原來(lái)的月供金額,，縮短貸款期限從而進(jìn)一步節(jié)省利息,。
2、有經(jīng)驗(yàn)的投資者
對(duì)于有一定投資經(jīng)驗(yàn),、且買(mǎi)房用于投資的借款人來(lái)說(shuō),，更多地需要考慮房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率和手上現(xiàn)有投資產(chǎn)品的收益率。如果投資者手中持有股票,、基金,、債券等，收益率高于貸款利率,，借款人也完全沒(méi)有必要選擇提前還貸,，大可將資金用于投資。但如果借款人購(gòu)買(mǎi)的是第二套房產(chǎn),，利率上浮,，且市場(chǎng)不斷加息，借款人需綜合考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、時(shí)間,、機(jī)會(huì)成本來(lái)確定自己的最佳還款方式。另外,，還要考慮房子的位置和價(jià)值,，如果房子處于北京的核心區(qū)域，那么有理由相信未來(lái)也很有可能保持價(jià)格的堅(jiān)挺,。因此,，從中長(zhǎng)期考慮，特別是具有投資目的的房子，可以暫時(shí)不考慮提前還貸,。
四種人也無(wú)需提前還款
很多貸款族依然有些疑惑：“我們這些夾心族到底該怎么算呢,？因?yàn)榧炔皇怯薪?jīng)驗(yàn)的投資理財(cái)者，也不是毫無(wú)投資經(jīng)驗(yàn),，那么我們?cè)撛趺醋瞿�,？”白領(lǐng)姜偉就認(rèn)為自己是標(biāo)準(zhǔn)的北京貸款族，“我以前看過(guò)一篇北京貸款族的標(biāo)準(zhǔn)像,，說(shuō)是年紀(jì)30出頭,，貸款100多萬(wàn)，收入七八千塊,，有一輛經(jīng)濟(jì)小車(chē),，夫妻倆正準(zhǔn)備要孩子，夫妻倆有一個(gè)是外地戶口,，還有需要養(yǎng)老的外地老人,，感覺(jué)那就是在說(shuō)我呀，所以我希望得到的建議是越具體越好,，因?yàn)槲覀儽壬喜蛔惚认掠杏�,，我們只有八萬(wàn)塊閑錢(qián)，用不用提前還呢,？”對(duì)于姜偉的這種情況,，北京銀行理財(cái)師王薇的建議是：“還是不要提前還了。一方面他們準(zhǔn)備要孩子,，孩子今后的花銷(xiāo)會(huì)非常大,，而家里需要贍養(yǎng)的老人也存在這個(gè)問(wèn)題，老人,、孩子一旦有個(gè)頭痛腦熱什么的,，都會(huì)產(chǎn)生不小的費(fèi)用。而且像姜偉這樣的年輕人普遍接受能力都比較強(qiáng),，所以即使他們?cè)阢y行購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的收益都會(huì)超過(guò)加息的利息,，我不建議他提前還貸�,！�
王薇還對(duì)另外四種無(wú)需提前還貸的人進(jìn)行了歸納,。第一種是仍需支付違約金的貸款者。對(duì)于在較短時(shí)間內(nèi)即要求提前還款的客戶,，各家銀行均有不同的違約金要求,。以建設(shè)銀行為例，規(guī)定如在貸款發(fā)放一年(含一年)以內(nèi)提前償還部分或全部本金,，貸款人需按該次提前歸還本金額的3%作為違約金,。違約金隨支付年限減少，3年以上則不需支付,。如房貸100萬(wàn)元,，一年內(nèi)貸款人如提前償還全部本金就需支付3萬(wàn)元違約金。而如果是以20年,，8.5折利率優(yōu)惠計(jì)算,，兩次利率提高后，需要多支付的利息總額也僅在5萬(wàn)元左右,。這種情況下,，不如“等一等”，待不需支付違約金時(shí)再做償還,。
第二種情況是那些享受最大利率優(yōu)惠的人,。如果市民的房貸享受基準(zhǔn)利率打7折的優(yōu)惠，提前還貸可能不劃算,。因?yàn)檫�貸后若要再找銀行貸款,，利率將更高。即使央行兩次加息后,，這類(lèi)市民的5年期以上貸款年利率也才4.48%,，遠(yuǎn)低于重新貸款所需的利率。
第三種情況是已經(jīng)還貸很長(zhǎng)時(shí)間的貸款人,。一般來(lái)講,，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的，貸款最長(zhǎng)年限是30年,，通常分為三段，即10年,、20年,、30年。無(wú)論等額本息還款法還是等額本金還款法,，10年的貸款利息,，接近本金的1/3左右；20年的貸款利息,，接近本金的2/3,；30年的貸款利息，本息接近相等,。
第四種是那些投資理財(cái)能獲得較高收益的人,。如果市民手里的錢(qián)投資理財(cái)，年收益率能夠高過(guò)5年期以上的房貸利率6.4%,，那不如不還,，依然讓“錢(qián)生錢(qián)”。
提前還款三大秘籍
提前還貸的目的無(wú)非是減少利息支出，而不同的銀行有不同的提前還貸方式,，但萬(wàn)變不離其宗,，無(wú)外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類(lèi)。其中,，提前全部還貸從理論上而言,，利息支出是最少的，但是考驗(yàn)的是還款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，只要有合理的計(jì)劃和安全的預(yù)期資金流,，這種方式是最優(yōu)的，但這種方法需要強(qiáng)大的財(cái)力支撐,，肯定不適合大多數(shù)人,。
對(duì)于大多數(shù)房貸族來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)選擇部分提前還款方式,，當(dāng)然,，不同的銀行分門(mén)別類(lèi)也有不同的還款方式可供參考選擇�,？傮w來(lái)說(shuō),，部分提前還款方式有三大思路：
第一種，部分提前還款,，剩余的貸款保持每月還款額不變,，將還款期限縮短。
第二種,，部分提前還款,，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變,。
第三種,，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少,，同時(shí)將還款期限縮短,。
選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的,。在部分提前還貸中,，此外還有將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短,，改變還貸方式例如由等額本息換成等額本金還款方式,。在選擇之前，計(jì)算出不同方式下的還貸結(jié)果后,，房貸族們要結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、綜合考慮時(shí)間,、機(jī)會(huì)成本來(lái)確定自己的最佳方式。
鏈接 提前還貸 手續(xù)不同
工商銀行
據(jù)工行工作人員介紹,，客戶攜帶本人身份證原件,、還款的工行銀行卡或存折以及借款合同，到原貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)填表提出書(shū)面申請(qǐng),，經(jīng)銀行審批同意后辦理部分或全部提前還貸,，審批期限在一個(gè)禮拜左右,。違約金依據(jù)貸款合同約定進(jìn)行收取,。在工行其他網(wǎng)點(diǎn)辦理的貸款，提先還貸事宜請(qǐng)咨詢網(wǎng)點(diǎn)工作人員,。
農(nóng)業(yè)銀行
客戶一般應(yīng)按照借貸雙方約定的借款合同進(jìn)行還本付息,，對(duì)于情況特殊的，確需提前還貸的,，應(yīng)提前向經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)提出書(shū)面申請(qǐng),，經(jīng)審批同意的給予辦理提前還貸手續(xù)。在申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸時(shí),，客戶應(yīng)提供本人身份證,、提前還貸申請(qǐng)書(shū)以及借款合同等。提前還貸是否收取違約金,，按借款合同上的規(guī)定辦理,。
中國(guó)銀行
客戶本人憑身份證、還款存折或中行銀行卡到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)去辦理,。提前還貸違約金按合同約定收取,，辦理還貸是否需要提前預(yù)約，要問(wèn)經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)的工作人員,，不同的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)定不一樣,。
建設(shè)銀行
客戶提前還貸需到原貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，按合同規(guī)定要提前一個(gè)月預(yù)約,。實(shí)際操作中,，有的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)是隨到隨辦的，有的是按預(yù)約時(shí)間辦理,，客戶最好事先和經(jīng)辦機(jī)構(gòu)聯(lián)系一下,。提前還貸是否收取違約金，按合同的有關(guān)條款辦,。辦理時(shí)需攜帶本人身份證原件,、還款存折(或儲(chǔ)蓄卡)。
招商銀行
如果客戶有權(quán)證抵押在該行的,，一般需要提前三四個(gè)工作日進(jìn)行預(yù)約,。無(wú)權(quán)證抵押的,，無(wú)需提前預(yù)約，可隨時(shí)還款,。如果客戶開(kāi)通過(guò)自助還款功能的,，可以隨時(shí)通過(guò)電話銀行和網(wǎng)上銀行進(jìn)行提前還貸，無(wú)需去營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理提前還貸相關(guān)手續(xù),�,？蛻羧ス衽_(tái)辦理提前還貸的，只需本人帶上有效身份證件就可辦理,。至于提前還貸是否收取違約金,，要看客戶與銀行雙方的合同約定。如果合同無(wú)此約定的,，則提前還貸無(wú)需收取違約金,。