一邊是為了進(jìn)城賣掉賴以生存的宅基地房產(chǎn)的村民，一邊是難以承受城市高房價(jià)而購買小產(chǎn)權(quán)房的城市居民,，小產(chǎn)權(quán)房買賣的泛濫和不規(guī)范,，正讓不少人頭痛不已,。尤其是在所涉房產(chǎn)價(jià)值大幅飆升的背景下,，相關(guān)的糾紛層出不窮,。
在上海市奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)新民村（曾用名“一致村”）,，短短幾年間,，就有約80多戶村民賣掉了宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房,，而買家多為上海市區(qū)居民,，現(xiàn)眾多賣房村民后悔了，紛紛向法院起訴訴求當(dāng)年交易合約無效,、收回房屋,。
3月30日，奉賢區(qū)人民法院第二次開庭審理相關(guān)案件,，但尚未作出判決,。據(jù)本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，僅整個奉城鎮(zhèn)地區(qū)類似的小產(chǎn)權(quán)房交易不下千戶,，更多的交易雙方都在關(guān)注著這幾樁案子的判決結(jié)果,，但關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房糾紛目前尚無專門的法律可以完全適用，法院的壓力也在于此,。
然而,，小產(chǎn)權(quán)房的炒賣還在大規(guī)模繼續(xù)。
小產(chǎn)權(quán)房價(jià)值：今非昔比
奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)一致村的大量小產(chǎn)權(quán)房買賣,，集中發(fā)生在2002年前后,。鄒亞凡夫婦稱，他們2002年經(jīng)朋友介紹先后購買了一致村230號,、242號兩套小產(chǎn)權(quán)房,。原房主現(xiàn)要求收回房屋已并向法院起訴。
據(jù)鄒亞凡介紹,，他們先后以6.5萬元和3.6萬元分別購買了兩套小產(chǎn)權(quán)房,，單套建筑為200-300平方米，一套居住,，一套用作夫婦倆開辦的木器工藝品雕刻廠的工作場地,。當(dāng)年鄒亞凡是將自己居住在陸家嘴(600663,股吧)地區(qū)產(chǎn)權(quán)房賣掉，用以支付兩套小產(chǎn)權(quán)房的房款,�,！叭舯皇栈兀�(jīng)濟(jì)損失不言而喻,，更重要的是,，我們就沒有了住處。”
據(jù)記者了解,，目前,，除了鄒亞凡夫婦兩套小產(chǎn)權(quán)房的糾紛外，還有包括一致村241號,、愛民村315號,、一致村1423號等小產(chǎn)權(quán)房，原賣房村民已經(jīng)向法院提起“要求協(xié)議無效,、原價(jià)收回房屋”訴訟,。
村民試圖收回房屋的原因，除了小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)在這幾年中升值明顯外,，另一個不容忽視的原因是,，上海郊縣近幾年大規(guī)模動遷推進(jìn)迅速，奉賢區(qū)也不例外,，動遷補(bǔ)償顯然是各方最為關(guān)心的利益所在,。
炒賣小產(chǎn)權(quán)房泛濫
除了可能存在的動遷因素外，小產(chǎn)權(quán)房買賣炒作本身在當(dāng)?shù)匾蚕喈?dāng)盛行,。
另據(jù)鄒亞凡等購房者的聯(lián)名信陳述，要贖回房屋的村民有著共同的特點(diǎn)：賣掉農(nóng)村房子后都在城鎮(zhèn)買了商品房,；都另有其他宅基地建房出租,；想原價(jià)贖回已售小產(chǎn)權(quán)房，并準(zhǔn)備再次以高價(jià)出售,。
記者在當(dāng)?shù)氐闹薪榭吹�,，更多的小產(chǎn)權(quán)房交易并沒有因?yàn)轭愃频募m紛而停止，更多的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介,，堂而皇之明碼標(biāo)價(jià)“掛牌”出售,。其中一家中介門店，除了產(chǎn)權(quán)房,、商品房之外,，該中介還特地表明安置房、集資房,、農(nóng)民房均是該店的主要交易服務(wù)物業(yè)類型,，而幾十張本地小產(chǎn)權(quán)房實(shí)景照片懸掛在門店顯眼處。
記者還獲悉,，更有甚者,，個別還在訴訟審理中的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)悄然被推向了二手市場,，標(biāo)價(jià)則比此前翻了數(shù)番,。類似的典型小產(chǎn)權(quán)房炒賣行為，在當(dāng)?shù)夭⒉缓币姟?BR> “小產(chǎn)權(quán)房炒賣的市場不小,�,！币晃辉�(jīng)運(yùn)作過小產(chǎn)權(quán)房交易的資深中介人士告訴記者,，隨著城市商品房價(jià)格不斷上漲，越來越多城市居民喪失了購買普通商品房的能力,，而居住困難又實(shí)際存在,，不少市民會將目光轉(zhuǎn)向盡管性質(zhì)不同但相對價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)房，解決居住問題,。
記者在采訪中也發(fā)現(xiàn),，除了上述為居住問題退而求其次的小產(chǎn)權(quán)房買家外，也有不少專業(yè)炒作小產(chǎn)權(quán)房的買家進(jìn)行倒賣,。還有一部分買家則是奔著未來的拆遷補(bǔ)償投機(jī)小產(chǎn)權(quán)房,。
而作為業(yè)出售小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)?shù)卮迕褚环剑喈?dāng)一部分村民已實(shí)際脫離農(nóng)村生活,，或已經(jīng)在城市買房或打算在城市買房需要資金,，出售小產(chǎn)權(quán)房是不少人的選擇。
公開的秘密是,，不止上海,，類似的情況在全國許多地方也存在，隨后的糾紛也極為類似,。
無法可依,？
鄒亞凡夫婦當(dāng)年買的小產(chǎn)權(quán)房，均由雙方簽訂房屋買賣合同,，并據(jù)其提供的材料,，還有當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)屬于政府部門出具的見證書。
在2002年簽訂相關(guān)的房屋買賣合同上,，交易的原因表述為“為調(diào)劑房屋余缺,，雙方自愿達(dá)成房屋交易”，合同正本三份,，買賣雙方和見證處各執(zhí)一份,，副本二份，送房屋管理部門及規(guī)劃部門備案,。
當(dāng)年出具見證書的是奉城鎮(zhèn)法律服務(wù)所,，并有該所見證收費(fèi)的專用收據(jù)。據(jù)鄒亞凡表示,，當(dāng)年其他的大部分小產(chǎn)權(quán)房買賣,，都是經(jīng)過類似的方式實(shí)現(xiàn)的。
但現(xiàn)在看來,，這樣的交易合同和見證,，其法律效力尤為有限。背后的真正原因，或許就在于類似的小產(chǎn)權(quán)房糾紛,，缺乏專門的法律可以參考,。
在上海，唯一讓這一系列小產(chǎn)權(quán)房糾紛有針對性法律參考的材料,，是2004年初由上海市高級人民法院一份“關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的通知”（滬高法民一20044號）文件,。鄒亞凡夫婦認(rèn)為糾紛適用于該意見的第二條“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,，可以認(rèn)定合同有效,。”另外,，根據(jù)第四條“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢,，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的,，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀,、維持穩(wěn)定的原則,，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利”,，同樣也不應(yīng)收回房屋,。
記者了解到，北京市高院的一份針對小產(chǎn)權(quán)房糾紛的會議紀(jì)要也指出“要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響,，尤其是出賣人因土地升值或拆遷,、補(bǔ)償所獲利益,，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失”,，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。
據(jù)了解,，法院方面從調(diào)解出發(fā),，曾提出“房屋使用協(xié)議維持現(xiàn)狀至動遷為止，一旦動遷,，宅基地土地補(bǔ)償費(fèi)歸原賣房村民所有”的意見,，但尚未落實(shí)。