1月21日,，南昌版限購令出臺,；1月26日，“新國八條”出臺；2月23日,，南昌“加強(qiáng)版限購令”出臺……今年以來,，政府不斷出臺調(diào)控政策,，市場對房價下跌預(yù)期加大,，南昌樓市成交量銳減，土地市場也連連遇冷,，連續(xù)10宗以上地塊以底價成效,，但是，目前,，房價并未應(yīng)聲而跌,，買賣雙方“膠著”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，政策對南昌市區(qū)房價上漲已經(jīng)起到了一定的抑制作用,，并且隨著供應(yīng)量的增加，降價促銷的可能性加大,。
量劇縮價未跌
今年以來,，隨著政府調(diào)控政策的出臺和政策趨緊傳遞的調(diào)控決心,，南昌樓市成交銳減,，但價格仍然在較高價位，少數(shù)樓盤還穩(wěn)中略升,。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測,，1月，南昌市市區(qū)商品房住宅銷售面積34.6萬平方米,、3296套,，環(huán)比增長分別為36%、51%,，二手房市場住宅銷售面積20.6萬平方米,、2338套。而2月份,，市區(qū)商品房住宅銷售面積銳減至10.9萬平方米,、984套，環(huán)比分別下降68%,、70%,。二手房市場住宅銷售面積11.4萬平方米,、1317套，環(huán)比分別下降45%,、44%,。
南昌“加強(qiáng)版限購令”從3月1日起正式實(shí)施。實(shí)施前的2月28日,，南昌市新房和二手房住宅成交量均達(dá)到近期的一個頂峰,。然而，3月1日,，南昌樓市“一夜降溫”陷入冰點(diǎn),。據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌“加強(qiáng)版限購令”實(shí)施前7日(2月22日-2月28日),，新房住宅共成交433套,；南昌“限購令”實(shí)施的首周(3月1日-7日)新房住宅共成交60套，成交量減少86.1%,，日均成交量為個位數(shù),，其中“限購令”執(zhí)行后的連續(xù)兩個工作日均只成交3套。同時,，二手房住宅“限購”出臺前七日,，共成交593套，出臺后首周,，成交量為226套,，對比減少六成。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，3月14至20日這周南昌市區(qū)新建商品住宅共計(jì)成交1.4萬平方米,，環(huán)比增長24%，合計(jì)128套,，環(huán)比增長27%,；非住宅成交1.7萬平方米，環(huán)比增長81%,，合計(jì)137套,，環(huán)比增長63%。這是自南昌新版限購令實(shí)施以來,，南昌新房成交量首次止跌回升,。但較限購實(shí)施之前仍有一段較大差距。
記者日前在一些樓盤銷售處發(fā)現(xiàn),，往日購買和咨詢的人頭攢動的情景不再,，場面較冷清，市民觀望氣氛加濃,，對于買房都非常謹(jǐn)慎,，多數(shù)表示“再觀察觀察”,。從外地來南昌市政府機(jī)關(guān)工作了四五年的張雄是“剛需一族”，他告訴記者,，打算在三個月后再“出手”,。
不過，南昌房價并未應(yīng)聲而跌,。國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示,，2月南昌新建商品房住宅銷售價格環(huán)比上漲1%，同比上漲9.6%,。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),，2月1日至2月28日期間，南昌在售普通商品住宅項(xiàng)目共有109個,，有77個樓盤價格未變動,，30個樓盤價格出現(xiàn)上漲，2個樓盤價格下跌,，有83個樓盤制定了不同程度的優(yōu)惠政策,。
南昌市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司總經(jīng)理林松青認(rèn)為，短期內(nèi),，成交量銳減是必然的,，但是，調(diào)控的效果至少要看一個月,、兩個月,、一個季度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該會在未來3個月時間內(nèi)有相當(dāng)多的市場表現(xiàn),，但是他認(rèn)為,，目前，市場上缺的是有資格買房的購房人群,，降價對于房企來說意義不大,，所以，南昌房價大幅度波動的可能性不大,。
商業(yè)地產(chǎn)受寵
往年在銷售淡季房企本身推售步伐放緩，但是,，今年加上政策影響,，南昌房企銷售熱情大為降低。2月份,，南昌市(含兩縣)僅有兩個樓盤取得新的預(yù)售證,，預(yù)售面積只有1.4萬平方米，同比,、環(huán)比均減少90%以上,，創(chuàng)2007年以來新低,。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測，1月南昌市區(qū)新建商品房推售面積22.3萬平方米,、2449套,；其中住宅推售14.4萬平方米、1698套,，環(huán)比分別下降51%,、36%。而“新國八條”,、限購令出臺后的2月,，南昌市區(qū)新建商品房推售面積僅為1.4萬平方米、164套,，其中住宅推售面積7708平方米,、134套，環(huán)比分別下降95%,、93%,。
據(jù)江西同致地產(chǎn)顧問公司調(diào)查，由于政策的出臺,，很多開發(fā)商推遲了開盤時間并調(diào)整了推廣策略,，2月南昌三大主流報紙地產(chǎn)廣告共計(jì)投放版面23.5版，投放次數(shù)31次,，投放樓盤數(shù)10個,，為有監(jiān)測記錄以來的最低值。
不過,，3月份南昌取得預(yù)售許可證的房源大量增加,，截止到3月25日期，南昌3月份住宅推售面積15.5萬平方米,。但受南昌限購令的影響整個市場供需雙方觀望氣氛濃厚,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商沒有優(yōu)惠政策,，很難引導(dǎo)市場消化此批房源,，因此預(yù)計(jì)今年的第二季度促銷降價的可能性很大。
同時,，記者采訪發(fā)現(xiàn),，在投資渠道有限、通貨膨脹的背景下,，“限購”之外的以“商鋪,、寫字樓、商業(yè)公寓”等為代表的商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為市場“寵兒”。據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，商業(yè)地產(chǎn)房源新增供應(yīng)呈現(xiàn)加快趨勢,。截至3月25日，南昌當(dāng)月新建商品房面積為32.6萬平方米,，其中,，非住宅推售面積為11.8萬平方米，2月份,，這個數(shù)據(jù)僅為6300平方米,。而2010年，非住宅面積超過11萬平方米的月份只有12月份,。
數(shù)據(jù)顯示,，南昌市區(qū)本周的可售非住宅面積達(dá)136萬平方米，為可售住宅面積的近2倍,。業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為,，未來幾月南昌樓市將成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。南昌市非住宅的成交上升,，也讓部分開發(fā)商趁機(jī)漲價,，一些樓盤在限購令前后漲幅上千元。
在二手房市場,，商鋪投資也受到越來越多的關(guān)注,。2月23日出臺的南昌“加強(qiáng)版限購令”雖然把二手房納入“限購”范圍，但是,，商業(yè)地產(chǎn)并不在“限購”之列,。中環(huán)地產(chǎn)一門店工作人員說，部分資金開始轉(zhuǎn)向商鋪物業(yè)做長線投資,，這個趨勢也將促使中介公司加大對商鋪市場的挖掘與培育,。
同致地產(chǎn)研展部經(jīng)理吳志凌認(rèn)為，目前政策在抑制住宅市場,，這對非住宅市場是一個推動,，南昌或許將迎來商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展期。
土地底價成交
樓市的降溫,、成交量的下滑也影響到了南昌開發(fā)商拿地的熱情,，開發(fā)商拿地開始變得謹(jǐn)慎起來。與2010年南昌土地市場瘋狂勝景相比,，目前南昌土地市場可謂冷清,。拍賣現(xiàn)場象征性的舉牌，最終以起拍價成交,，這已經(jīng)成為南昌土地出讓市場近期的“習(xí)慣性動作”。
在調(diào)控壓力下,，很多中小開發(fā)商采用的“慎拿地,、緩開工,、少供應(yīng)、快銷售”十二字訣的第一條就是“慎拿地”,，也讓土地市場回歸平淡,。二三月份以來，在連續(xù)10多宗地的拍賣現(xiàn)場,，持續(xù)多輪競價搶地的現(xiàn)象不復(fù)存在,。同致地產(chǎn)分析指出，2月成功拍出的9宗地塊中有8宗以底價成交,，今年前兩個月土地整體溢價率為3.46%,，比上年同期下滑了約20%。
3月23日上午10點(diǎn),，南昌市國土資源局舉行了位于南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桂苑大道以東,、楓林大道以南面積為14萬余平方米(215畝)地塊的拍賣活動。然而,，截至報名日期,，僅一位競買人報名參與競拍，江西光貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司以底價競得并成交,，成交價為152萬元/畝,。
南昌市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長李述泉認(rèn)為,，樓市降溫必然會降低開發(fā)商拿地?zé)崆�,，土地流拍、底價成交都是必然表現(xiàn),。
樓市樓價去向如何,？吳志凌認(rèn)為，在目前供應(yīng)總體偏緊的南昌樓市,，短時間內(nèi)不會出現(xiàn)房價大的調(diào)整,。從目前掌握的情況看，5,、6月份是一個供應(yīng)的小高峰,，屆時會出現(xiàn)更多的新盤，是觀察房價變動的一個重要窗口期,。
紅谷一品營銷總監(jiān)楊志紅則認(rèn)為,，“南昌限購令政策至少執(zhí)行一年，目前成交量下跌逼房價下跌的現(xiàn)狀會一直持續(xù)下去,。自身產(chǎn)品優(yōu)良,、且項(xiàng)目地理位置佳、投資價值高、抗風(fēng)險能力強(qiáng)的項(xiàng)目不會故意去規(guī)避宏觀調(diào)控風(fēng)險,，仍舊會按照自身營銷節(jié)奏進(jìn)行推廣,，該推就推�,！�