幾乎與引人矚目的中服地塊第二批土地投放同步,，北京CBD核心區(qū)的第一單傳統(tǒng)建筑改造項(xiàng)目業(yè)已獲批,。
記者了解到，位于CBD核心區(qū)國貿(mào)橋東南方向的贏嘉中心改造項(xiàng)目方案,，日前已獲得市政府的批準(zhǔn),，該改造工程將由萬科(北京)公司實(shí)施,。2010年10月，北京萬科作價(jià)11.5億元收購該項(xiàng)目,。
這是國貿(mào)地區(qū)被確定為北京市“中央商務(wù)區(qū)”超過10年以來的第一個(gè)傳統(tǒng)建筑的改造項(xiàng)目,。幾乎與此同時(shí)，北京市政府決定將中服地塊的剩余6塊土地投入市場,，其用途全部為金融及公建用地——在北京CBD經(jīng)歷了將近10年的高速發(fā)展,，并完成了東擴(kuò)之后，在政府的主導(dǎo)之下,，CBD的“功能再造”業(yè)已拉開帷幕——從簡單的辦公功能的累加向包含商務(wù)私人社交與金融服務(wù)的復(fù)合功能轉(zhuǎn)化,。
首單改造
2010年10月，北京萬科以11.5億元的價(jià)格與中信地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議,，收購位于國貿(mào)橋東南角的贏嘉中心B座的全部產(chǎn)權(quán),。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶當(dāng)時(shí)明確表示,，萬科將對此建筑進(jìn)行全面升級改造,。
截至收購協(xié)議達(dá)成之日，贏嘉中心B座已經(jīng)建成使用超過10年,，因此改造勢在必行,。不過，由于地處北京“中央商務(wù)區(qū)”的核心地段,，其形象,、功能、業(yè)主等均關(guān)乎北京CBD功能的改進(jìn)與完善相關(guān),，故此,，贏嘉中心B座的改造項(xiàng)目，須經(jīng)由北京市政府的批準(zhǔn)方可進(jìn)行,。
記者了解到,，3月中旬，通過市長辦公會(huì)紀(jì)要的形式,，北京萬科上報(bào)的贏嘉中心B座改造方案,，已經(jīng)獲得北京市政府的同意與批準(zhǔn)。贏嘉中心B座總建筑面積42686.2平方米，其中地上面積3.6萬平方米,。按照北京萬科上報(bào)的改造方案,，該項(xiàng)目將進(jìn)行包括外立面、內(nèi)部裝飾以及非承重建筑結(jié)構(gòu)在內(nèi)的全面改造,。
CBD設(shè)立以來,，贏嘉中心改造項(xiàng)目是該區(qū)域首個(gè)既有建筑改造項(xiàng)目。在此之前一年,，同在CBD核心區(qū),、位于國貿(mào)橋東北角中服大廈業(yè)主方——恒天集團(tuán)董事長張杰曾明確表示已申請對該棟物業(yè)進(jìn)行改造，不過,，迄今為止,，尚未得到北京市政府的批準(zhǔn)。
2010年,，毛大慶曾粗略概算過對贏嘉中心B座改造項(xiàng)目的投資水平，改造成本至少在7000元/平方米,，這意味著萬科的改造工程投資將至少花費(fèi)2.8億元人民幣,。至于獲批之后的改造投資水平，北京萬科方面表示,，目前正在核算之中,。
“北京萬科對贏嘉中心B座的改造，將本著符合CBD核心區(qū)總體功能定位以及規(guī)劃的原則進(jìn)行,，突出其商務(wù)的功能與屬性,，以期達(dá)到兩個(gè)目的，一是延長建筑的使用壽命,，使其更好地滿足市場需求,；二是豐富與強(qiáng)化CBD商務(wù)及附屬于商務(wù)的連帶功能�,！痹谔岬礁脑旆桨傅目傮w思路時(shí),，贏嘉中心項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。
功能再造
在北京市政府批準(zhǔn)贏嘉中心改造項(xiàng)目之前,，北京已經(jīng)啟動(dòng)了CBD的“東擴(kuò)”工程,，按照北京市政府批準(zhǔn)的規(guī)劃，東擴(kuò)之后的CBD將新增功能區(qū)面積近3平方公里,，為實(shí)現(xiàn)這一東擴(kuò)工程,，僅朝陽區(qū)區(qū)級財(cái)政就將陸續(xù)投入70億元人民幣，而這還僅僅是預(yù)算投資額,。
這意味著,，僅區(qū)級財(cái)政投資一項(xiàng)投入，便可使東擴(kuò)新增的每平方米承載投資額超過230萬元人民幣的水平——這還尚未計(jì)算市級財(cái)政的投入以及社會(huì),、商業(yè)資本進(jìn)入,。那么,，政府如此巨大的投資，所為何故,？
“從CBD核心區(qū)正式確立到今天,，已經(jīng)超過了10年的時(shí)間，這個(gè)周期中,，不僅建筑的功能需要滿足市場需求的變化而進(jìn)行修正與改造,，整個(gè)CBD的功能也適時(shí)的面臨完善與強(qiáng)化的問題，這就是CBD為什么會(huì)東擴(kuò),、CBD核心區(qū)內(nèi)的既有建筑業(yè)要改造的原因,。”中國城市規(guī)劃研究院城市規(guī)劃研究室主任鄧東向記者表示,。
2000年,，北京市政府第82次專題辦公會(huì)決定加快北京市商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)。按照1998年批準(zhǔn)的規(guī)劃,，當(dāng)時(shí)的CBD核心區(qū)西起東大橋路,、東至西大望路、南起通惠河,、北至朝陽路,，總面積約3.99平方公里。按照此后10年間一直貫徹的規(guī)劃與定位,，CBD核心區(qū)建設(shè)了大量國際級的寫字樓,，以招攬國際級企業(yè)的進(jìn)駐。
一位曾參與CBD規(guī)劃方案論證的規(guī)劃專家向記者表示,，按照當(dāng)時(shí)確定的發(fā)展規(guī)劃,，CBD在第一個(gè)十年中所解決的主要是基礎(chǔ)設(shè)施和硬件配比的問題——即通過建設(shè)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的辦公及配套基礎(chǔ)設(shè)施，達(dá)到聚集國際級企業(yè),、發(fā)揮集群經(jīng)濟(jì)效用的目的,。從現(xiàn)在的情況來看，這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)得以實(shí)現(xiàn),。
“現(xiàn)在,，CBD即將開始第二個(gè)階段，即在聚集了國際級企業(yè)的基礎(chǔ)上,，圍繞商務(wù)這個(gè)核心,，豐富整個(gè)CBD功能的階段，在此之前,，CBD的運(yùn)營核心在于辦公為主的商務(wù)功能,，而在今后，將逐步過渡到辦公、金融,、商務(wù)社交等符合商務(wù)功能的時(shí)代,，從而增加這個(gè)區(qū)域的附加值�,！彼f,。
復(fù)合當(dāng)先
在贏嘉中心B座改造項(xiàng)目獲批之后不久，北京市政府旋即將同樣位于CBD核心區(qū)的中服大廈地塊剩余6塊土地投入市場,，值得注意的是,，這六塊土地的用途全部為金融及公建用地。
“從贏嘉中心獲得批準(zhǔn)的改造思路以及這六塊土地的規(guī)劃用途,，我們可以分析出來,，發(fā)展CBD核心區(qū)的復(fù)合商務(wù)功能，是接下來的主要任務(wù),，這也可以看成是CBD核心區(qū)發(fā)展的第二個(gè)階段,，所謂復(fù)合商務(wù)功能，一是金融服務(wù)的功能,，以便利的金融配套提升區(qū)域的競爭力,；二是商務(wù)社交的功能，形成更強(qiáng)的軟性競爭力,。”鄧東表示,。
記者了解到,，北京萬科上報(bào)并獲得北京市政府批準(zhǔn)的贏嘉中心B座改造項(xiàng)目的主要思路，便是圍繞商務(wù)社交的功能展開,。贏嘉中心項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，改造完成后，贏嘉中心B座將被重新命名為“大都會(huì)”,，其主要功能即為滿足商界精英群體的商務(wù)私人社交需求,。這種思路概括為“第四空間”。他表示,，CBD核心區(qū)的商務(wù)人士通常情況下須在住所,、辦公地、郊區(qū)度假地之間輾轉(zhuǎn),，從而缺乏在城市最核心地區(qū)的私密的用于商務(wù)社交的空間,。而北京萬科試圖通過對贏嘉中心B座項(xiàng)目的改造，來滿足這一市場需求,。他表示,，這樣的思路，是詳細(xì)征詢了各方意見之后，經(jīng)過權(quán)衡,，謹(jǐn)慎確定的定位思路,，從目前的情況看，市場反饋不錯(cuò),。
“從巴黎拉德芳斯的教訓(xùn)來看,，一個(gè)只滿足辦公功能的CBD，是不具備長時(shí)期的旺盛生命力的,�,！编嚃|說。拉德芳斯是法國巴黎規(guī)劃建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)(CBD),，但是卻因?yàn)檫^高的寫字樓配比與過大空間尺度,，而導(dǎo)致工作時(shí)間結(jié)束之后便淪為“無人所在”的“鬼城”。
前述參與北京CBD核心區(qū)規(guī)劃方案論證的專家亦強(qiáng)調(diào),，CBD的功能絕不是簡單的寫字樓相加便可達(dá)到,，一個(gè)CBD生命力的長久與否，在于其能否滿足建立在商務(wù)流基礎(chǔ)上逐步生發(fā)出來的各種需求,。
“這正是CBD第二輪發(fā)展的核心所在,，也是功能再造的必要性所在�,！彼f,，而在他看來，贏嘉中心B座改造項(xiàng)目的獲批,，恰是這種成長與嬗變的開始,。